Il recente Codice della Crisi ha profondamente innovato e modificato, tra le altre cose, la precedente normativa in materia di immobili da costruire. Ad illustrare le novità contenute nel provvedimento è il notaio in Nusco Enrico Maria Stasi.
Notaio Stasi, quali sono le novità in materia di acquisto casa dal costruttore introdotte dal decreto legislativo 14/2019, c.d. Codice della Crisi?
“Il nuovo testo normativo interviene in modo mirato su alcuni punti cardine dell’attuale disciplina.
In primo luogo, la novella stabilisce l’obbligo dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata – e dunque dell’intervento necessario del notaio – per la valida stipulazione del preliminare.
La scelta, da tempo auspicata, risponde all’esigenza di rimettere al notaio – soggetto terzo dalle parti – l’intero controllo della fase preliminare, che rappresenta il momento più delicato ed insidioso di un acquisto immobiliare”.
E per quanto riguarda le fideiussioni?
“In materia di fideiussione, viene confermata la duplice possibilità di rilascio da parte del costruttore, di una fideiussione bancaria o di una polizza assicurativa, emessa da soggetti abilitati ed iscritti in un apposito elenco presso la Banca d’Italia, ma con due importanti novità:
la fideiussione deve garantire la restituzione di tutto quanto pagato al costruttore per caparra o acconti ed ogni altro valore, per il caso si verifichi la “crisi” impresa (trascrizione di un pignoramento immobiliare, fallimento, liquidazione coatta amministrativa del costruttore, richiesta di ammissione a concordato preventivo, dichiarazione di insolvenza, amministrazione straordinaria dell’impresa), ma, anche, per il caso in cui entro la stipula del definitivo non sia stata rilasciata – a cura e spese del costruttore – la polizza indennitaria decennale di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 122/2005 – a garanzia dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto il costruttore a norma dell’articolo 1669 del codice civile, e cioè per il caso di rovina totale o parziale del bene venduto causata da difetti di costruzione”.
La novità è di non trascurabile rilievo.
“Sotto la vigenza del precedente testo di legge, la polizza indennitaria decennale si era rivelata il tallone di Achille della normativa. Trascurata, e poco valorizzata – nonostante la sua importanza strategica nell’acquisto del bene – si discuteva circa la possibilità di stipulare l’atto in assenza della polizza o con generico obbligo per il costruttore a fornirla successivamente”.
Con il Codice della Crisi cosa accade ?
“Il decreto legislativo 14/2019 interviene puntualmente e stabilisce che il preliminare è nullo – e tale nullità può essere fatta valere dal solo promittente acquirente (cd. Nullità di protezione” o “relativa”) – anche qualora non sia fornita – prima del definitivo – la polizza indennitaria decennale”.
Quali sono le garanzie di chi acquista?
“A garanzia dell’acquirente, è previsto altresì, come già detto, che la fideiussione (bancaria o assicurativa) debba garantire anche l’assenza di tale polizza indennitaria, così conferendole notevole rilievo. A tal fine sarà lo stesso notaio a rilasciare apposita dichiarazione al promittente acquirente, di non aver ricevuto la polizza indennitaria entro la data di stipula del definitivo, in tal modo consentendo all’acquirente di attivare la fideiussione a garanzia e recuperare il danaro investito senza perdite”.
Il decreto interviene, poi, sulle caratteristiche che sia la fideiussione che la polizza indennitaria devono avere.
“Molto spesso il notaio, in sede di verifica della documentazione finalizzata alla stipula del preliminare, si imbatteva in testi non esattamente conformi (per non dire totalmente difformi) al dettato di legge che, pertanto, avrebbero potuto in futuro comportare controversi in sede di liquidazione di quanto dovuto”.
Ed ora, invece, cosa accade?
“Per evitare ciò il nuovo testo di legge prevede che tanto la fideiussione che la polizza indennitaria dovranno essere conformi ad un modello “standard” che dovrà essere emanato entro novanta giorni dall’entrata in vigore della nuova legge, in modo da evitare qualsiasi spazio interpretativo ed a maggior tutela dell’acquirente che, per definizione, è contraente “debole”, in particolare quando acquista dal costruttore, tutelato, molto spesso, dal paravento societario a responsabilità limitata”.
Rispetto a tali novità, quali sono le considerazioni da fare?
“Una riflessione complessiva su quanto fino ad ora detto, deve condurci alla conclusione che il legislatore ha fornito un sistema di reale tutela per l’acquirente; tuttavia è chiaro che solo un cambio di mentalità da parte di chi investe i suoi risparmi nell’acquisto di un immobile potrà fare il resto.
Se si continuerà a ritenere, come purtroppo spesso accade, che il sistema imposto rappresentare esclusivamente un “costo” – accettando di sottoscrivere preliminari per mezzo di semplici scritture private senza i necessari controlli di cui alla disciplina di legge, e senza guardare oltre ed imparare a percepire che pretendendo l’accesso alle tutele esistenti, si tutela se stessi, i nostri risparmi ed i nostri figli, tutto sarà vano.
D’altro canto, per agevolare ciò, auspico che il legislatore intervenga sul piano fiscale in modo incisivo: prevedendo che quanto pagato al notaio per onorario sia interamente detraibile dall’Irpef, e prevedendo altresì che tutte le tasse versate per registrare e trascrivere il preliminare (e non solo parte di esse come oggi previsto) siano detraibili dalle imposte che l’acquirente andrà a pagare alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita”.
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