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Notaio Pesiri: il nuovo “decreto ristori” sul sovraindebitamento amplia la platea dei soggetti della legge “salva-suicidi”.

Lo scorso 4 luglio 2018, su queste stesse pagine digitali, abbiamo affrontato la tematica del cosiddetto fallimento civile e della gestione della “crisi” del debitore non soggetto alle procedure fallimentari tradizionali (legge 27 gennaio 2012 n. 3, “Disposizioni in materia di usura e di estorsione, nonché di composizione delle crisi da sovraindebitamento“).

Sin dal principio, è stato chiaro che la ratio che aveva ispirato il legislatore del 2012 era quella di agevolare il debitore, per consentirgli «nuove opportunità nel mondo del lavoro, liberandolo da un peso che rischia di divenire insostenibile e di precludergli ogni prospettiva futura» (test., relazione illustrativa).

Notaio Pesiri, nella fase pandemica che stiamo vivendo, l’indebitamento è un fenomeno che è inevitabilmente dilagato. Quali sono gli strumenti previsti dal nostro ordinamento per sostenere soggetti in crisi?

«Intanto ricordiamo che per “sovraindebitamento” si intende una situazione di perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte, che determina la rilevante difficoltà di adempiere le proprie obbligazioni, ovvero la definitiva incapacità di adempierle regolarmente.

Ricorderete che la situazione di crisi, possedendo i connotati della transitorietà, anche delle cause che l’hanno determinato, presenta la essenziale caratteristica della “recuperabilità” dell’equilibrio finanziario del soggetto onesto e meritevole, sia esso piccolo imprenditore non fallibile, professionista, imprenditore agricolo, consumatore, dipendente pubblico, lavoratore subordinato, disoccupato, e così via.

Al fine di aiutare il debitore “civile” onesto ma in crisi, il legislatore del 2012 ha previsto tre strumenti, tutti attivabili su sua iniziativa: l’accordo di ristrutturazione, il piano del consumatore ed il piano di liquidazione dei beni, tutte rispondenti al principio generale della gestione “negoziale” della crisi, aventi quale loro unitaria causa giustificatrice il superamento della crisi del debitore onesto, diligente e meritevole».

In che modo il Decreto Ristori si prende cura di chi, suo malgrado, si è trovato a dover fare i conti con gravi difficoltà finanziarie?

«L’emergenza sanitaria da Covid-19 ha comportato una crisi economica strutturale che ha determinato –e purtroppo continuerà a determinare– situazioni gravissime di squilibrio finanziario per coloro i quali, nonostante la buona fede dimostrabile attraverso comportamenti virtuosi sia ante che post crisi, non potranno onorare con puntualità gli impegni economici, pagare i debiti ed i tributi, rimborsare i finanziamenti, e così via.

Ecco che il Decreto Legge “Ristori” n. 137 del 28 ottobre 2020, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020 n. 176, in vigore dal 25 dicembre 2020, nel prevedere misure urgenti per la tutela della salute, sostegno ai lavoratori e alle imprese, giustizia e sicurezza, connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, anticipa una parte delle norme previste dal Codice della Crisi (che andrà in vigore il 1^ settembre 2021) e introduce importanti novità in tema di gestione della crisi da sovraindebitamento».

Di che tipo?

«L’impianto normativo è rimasto sostanzialmente inalterato, e con esso i due principi fondamentali che vi sono sottesi:

  1. il conflitto tra credito e debito si risolve a vantaggio del secondo soltanto laddove il titolare sia onesto e meritevole, e sia stato diligente, dimostrando ad esempio che, nell’assumere le obbligazioni che non riesce ad onorare, abbia agito con la ragionevole prospettiva di poterle adempiere, non abbia colposamente determinato il suo sovraindebitamento anche attraverso il ricorso al credito non proporzionato alle sue capacità patrimoniali, non abbia compiuto atti in frode ai creditori, abbia conservato la documentazione idonea a ricostruire la sua situazione finanziaria, e così via;
  2. devono essere osservati il principio della concorsualità, per cui tutti i creditori devono ricevere, anche poco ma tutti, e quello secondo il quale devono essere coinvolti tutti i beni del debitore (salvi quelli di natura strettamente personale)».

Le vere novità quali sono?

Innanzitutto, la norma del 2020 amplia la platea dei soggetti che possono fare ricorso alle procedure, includendo nella definizione di “consumatore” anche il socio illimitatamente responsabile di una società commerciale di persone (snc o sas) o di capitali (Sapa), purché il suo sovraindebitamento riguardi unicamente debiti personali, estranei cioè a quelli sociali. Attualmente, in sintesi, coloro ai quali è concesso accedere a tali procedure sono il consumatore, l’imprenditore agricolo, la c.d. start-up innovativa, l’imprenditore sotto soglia art. 1 L.F. (negli ultimi 3 esercizi, attivo patrimoniale di ammontare complessivo annuo non superiore ad € 300.000,00 e ricavi lordi per un ammontare complessivo annuo non superiore ad € 200.000,00, nonché ammontare di debiti anche non scaduti non superiore ad € 500.000,00), l’imprenditore sopra soglia ex art. 1 L.F. ma con debiti inferiori ad € 30.000,00, l’imprenditore cessato e cancellato dal Registro delle Imprese da oltre un anno, il socio illimitatamente responsabile di società commerciale, il professionista, l’artista, il lavoratore autonomo, le società professionali ex lege 183/2011, le associazioni professionali, gli studi professionali associati, le società semplici, gli enti privati non commerciali (fondazioni, associazioni, organizzazioni non governative, associazioni sportive dilettantistiche, onlus e enti lirici, in generale enti del cd. terzo settore).

Tutti possono accedere alle agevolazioni?

«Non può accedere, al contrario, allo strumento agevolativo l’imprenditore soggetto ad altre procedure concorsuali, nonché colui che, nei 5 anni precedenti, ha già fatto ricorso ad una procedura per sovraindebitamento, chi ha subito provvedimenti di revoca, risoluzione o annullamento dell’accordo di ristrutturazione o del piano del consumatore, ed infine chi presenta una documentazione insufficiente a ricostruire la situazione economica».

Cosa si intende per “procedure familiari”?

E’ un’altra importante novità. Al fine di evitare moltiplicazioni di adempimenti, procedure e costi, la norma introduce il concetto di “debito familiare“, con la possibilità concessa ai membri della stessa famiglia di accedere ad un’unica procedura di composizione della crisi, se però conviventi ovvero quando il sovraindebitamento abbia un’origine comune (si pensi, ad esempio, ad una debitoria nascente da successione ereditaria). Si considerano familiari i parenti entro il quarto grado e gli affini entro il secondo, nonché le parti dell’unione civile e conviventi di fatto di cui alla legge 20 maggio 2016 n. 76;

Cosa accade se l’Amministrazione Finanziaria non aderisce all’accordo?

«Interviene il potere cd. sostitutivo del giudice. Il giudice, anche se l’Amministrazione Finanziaria non aderisce all’accordo, può comunque omologarlo quando l’adesione sia decisiva ai fini della maggioranza e la proposta risulti comunque più conveniente per il fisco rispetto all’alternativa liquidatoria».

Tra le ulteriori novità previste, c’è quella della esdebitazione: di cosa si tratta?

«Altra novità importante è quella della “esdebitazione“, che contempla l’opportunità per il debitore persona fisica incapiente di essere integralmente liberato dai vecchi debiti anche nel caso in cui non li adempia neanche in parte, quindi anche laddove non sia in grado di offrire ai creditori alcuna utilità diretta o indiretta neppure in prospettiva futura, purché risulti meritevole e fatto salvo obbligo di pagamento del debito entro 4 anni qualora sopravvengano utilità rilevanti (non derivanti da finanziamenti) che consentano di soddisfare i creditori in misura non inferiore al 10%».

Quali sono le condizioni previste dalla norma del 2020 per il giudizio di meritevolezza e di “diligenza” del debitore?

«Il debitore-consumatore non deve aver determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode; il debitore-imprenditore, per accedere all’accordo di composizione, non deve aver commesso atti diretti a frodare le ragioni dei creditori.

Ultima importante novità è, poi, quella della previsione di sanzioni a carico degli operatori del credito che abbiano concesso finanziamenti senza un’attenta verifica del merito creditizio in relazione al reddito disponibile, con deduzione dell’importo necessario a mantenere un dignitoso tenore di vita. Secondo le nuove norme, il creditore che abbia colpevolmente determinato o aggravato la situazione di sovraindebitamento non potrà presentare osservazioni al piano né reclamo verso l’omologazione né far valere cause di inammissibilità a meno che non derivino da comportamenti dolosi del debitore.

E’ importante sottolineare, infine, che le nuove norme si applicano anche alle procedure di sovraindebitamento pendenti alla data della loro entrata in vigore (25 dicembre 2020)».

Cos’è l’Organismo di composizione delle crisi da sovraindebitamento?

«Presso gli Ordini professionali locali (Avvocati, Commercialisti, Notai), presso gli Enti Territoriali (Comuni, Province, Regioni, Città metropolitane) e presso le Camere di Commercio territoriali, compresa la neonata Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura Irpinia-Sannio, è attivo l’Organismo di composizione delle crisi da sovraindebitamento (OCC), ente terzo, imparziale, indipendente, che aiuta il soggetto in crisi a gestire la fase critica. L’OCC riceve le istanze di avvio del procedimento e, valutato il rispetto dei presupposti di legge, nomina un professionista (“Gestore della crisi“) che, a seguito di esame della documentazione prodotta, assiste il debitore nella ristrutturazione dei debiti mediante la scelta di uno dei tre strumenti (accordo di composizione della crisi, piano del consumatore o piano di liquidazione del patrimonio), al fine di sottoporlo alla omologazione del Giudice».

Quali sono i rischi connessi a tali procedure?

«Il pericolo insito nell’accesso a queste procedure è rappresentato dall’intento meramente dilatorio. Com’è noto, l’inizio della procedura, a garanzia della sua regolare attuazione, determina il sorgere di effetti “protettivi” del patrimonio del debitore, giacché dal momento dell’apertura del concorso tra tutti i creditori anteriori, i beni del debitore non possono più subire procedure esecutive individuali o cautelari sia da parte dei creditori anteriori, sia da parte dei creditori posteriori. Il sensibile aumento del numero di casi –destinato purtroppo a crescere esponenzialmente– di ricorso a tali procedure, certamente ricollegabile all’aggravarsi delle situazioni di “reale” crisi, può essere imputato anche a scopi dilatori, peraltro sulla scia degli interventi –assolutamente giustificati, beninteso– della normativa emergenziale che ha sospeso cartelle di pagamento, accertamenti esecutivi e ingiunzioni».

Sotto il profilo pratico, cosa è utile sapere prima di accostarsi a questo strumento?

«La durata del procedimento tra la domanda di gestione e conclusione della pratica (deposito del piano di rientro o dell’accordo in Tribunale perché sia omologato dal giudice) risulta in media di circa 300 giorni.

Importante è anche la determinazione dei costi della procedura a carico del debitore, che può rappresentare un deterrente a ricorrervi. Dal sito della Camera di Commercio di Milano si ricava che gli oneri per una procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento variano a seconda delle attività svolte. Oltre ad un acconto minimo iniziale di natura fissa, i compensi sono tendenzialmente determinati in percentuale sui valori, a scaglioni progressivi in ragione della quantità e complessità delle questioni affrontate, del numero dei creditori, dell’entità del passivo e dell’attivo realizzato, comunque nei limiti massimi dettati dal decreto del Ministero della Giustizia 25 gennaio 2012 n. 30.

Per maggiori dettagli, sia in ordine alla procedura, sia in ordine ai costi, si consiglia di consultare la relativa tabella sul sito della Camera di Commercio di Milano, a disposizione degli utenti (cfr. https://www.camera-arbitrale.it/it/occ-sovraindebitamento/guida-al-sovraindebitamento.php?id=558)».

Notaio Pesiri, in conclusione, le nuove procedure quali garanzie assicurano alle parti coinvolte?

«Mi preme sottolineare che il sistema –nell’ambito del quale si pone la riforma della disciplina della crisi e dell’insolvenza in ambito sia civile che commerciale (cfr. D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14, Codice della crisi d’Impresa e dell’insolvenza, di attuazione della legge 19 ottobre 2017 n. 155, e D.Lgs. 26 ottobre 2020 n. 147), che entrerà in vigore 1 settembre 2021– tende alla emersione preventiva ed alla gestione anticipata della crisi sia del soggetto fallibile sia del soggetto “civile”, anche attraverso procedure e strumenti di allerta “confidenziale”, con il risultato che l’intervento correttivo assume i caratteri della tempestività in un momento in cui margini di recuperabilità dello squilibrio economico-finanziario del soggetto sovraindebitato sono ancora assolutamente e ragionevolmente ampi, nella prospettiva del risanamento e continuità dell’impresa, dell’aiuto effettivo al consumatore e del più elevato grado di soddisfacimento dei creditori.

Su questa scia si pone l’iniziativa della Camera di Commercio di Avellino (Irpinia-Sannio), che ha avviato la costituzione dell’Organismo di composizione della crisi d’impresa (OCRI), con la funzione di gestire i procedimenti di allerta e di assistere l’imprenditore, su sua istanza, nel procedimento di composizione assistita della crisi (artt. 16 e ss. del D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14)».

La vendita perfetta dell’immobile imperfetto, il ruolo del Notaio.

(Intervento del Notaio Fabrizio Pesiri) Lo spunto per ritornare a ragionare della commerciabilità degli immobili abusivi è offerto dalla recente sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 8230/2019, la quale fornisce anche un ulteriore motivo di riflessione sulla dimensione etico-sociale dell’attività di edificazione in spregio della normativa urbanistica, sia essa perpetrata da professionisti del mattone, sia essa realizzata da privati cittadini, ma che in entrambi i casi lede profondamente i valori dell’ambiente, del territorio, del paesaggio, avvertiti dalla collettività, oggi più che mai, come fondamentali e cardinali.

L’immobile con abuso edilizio

Settore, quello immobiliare, nel quale il notaio è attore protagonista, figura professionale tradizionalmente delegata dallo Stato alla “gestione” dei beni immobili, chiamato a decidere “in trincea” – a fronte di un immobile per esempio affetto da vizi di abusivismo più o meno gravi– se esso possa essere trasferito validamente da Tizio a Caio, in altri termini se esso possa rappresentare oggetto materiale idoneo a soddisfare quello specifico interesse e bisogno dell’acquirente (si pensi alla prima casa o al locale commerciale nel quale egli immagini di esercitare la sua attività d’impresa).

Una soluzione basata su profili meramente emotivi e personali non sarebbe corretta, sol che si consideri che il notaio non è arbitro della decisione sulle sorti del bene abusivo, e il suo ruolo non è quello di ostacolare tout court –vestendo l’abito del giustizialista o del moralista– la circolazione della res “illecita” perché realizzata in violazione della normativa urbanistica, bensì quello di garantire al cliente il perseguimento di un suo interesse concreto, nonostante le sue personali convinzioni di natura extragiuridica.

A riprova di ciò, soccorre la normativa che regola la professione notarile, che sanziona il notaio che si rifiuti di stipulare un atto quando esso sia valido, legittimo e conforme ai principi dell’ordinamento giuridico.

Da qui una prima considerazione, che deve rappresentare il filo conduttore di ogni riflessione sulla lotta all’abusivismo edilizio: il più efficace strumento di repressione è rappresentato dalle sanzioni penali e dalle sanzioni amministrative (demolizione, rimessione in pristino dello stato dei luoghi e, nei casi meno gravi, pene pecuniarie), che colpiscono rispettivamente l’autore del reato e colui che si trovi, in quel determinato momento storico, ad essere proprietario del bene, sia esso l’autore materiale dell’abuso ovvero l’acquirente successivo, senza alcun riguardo al profilo circolatorio.

La Gravità dell’abuso

Una seconda riflessione, invece, riguarda la “gravità” dell’abuso: dal livello più alto dell’assenza di concessione edilizia o della difformità totale del bene realizzato rispetto a quanto assentito, evidentemente perseguibile con le sanzioni amministrative più incisive anche demolitorie, a quello via via meno grave, quali le difformità parziali, le variazioni non essenziali, le mere irregolarità, sanzionabili efficacemente con le sole pene pecuniarie, in aderenza al principio generale di proporzionalità della punizione rispetto all’illecito commesso.

La sanzione della “nullità” urbanistica, introdotta gradualmente dal legislatore a partire dal 1977 (legge n. 10 – cd. Bucalossi), per poi essere trasfusa nel sistema con la legge 47/1985, che rappresenta la prima normativa nazionale sistematica in materia di lotta all’abusivismo edilizio, e riprodotta nel Testo Unico dell’Edilizia (art. 46 del D.P.R. 380/2001), colpisce “gli atti tra vivi (….) aventi per oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti (….), ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire (…)”, evocando i casi più gravi di “assenza” (e perciò non menzionabile in atto) della concessione edilizia rilasciata dal Comune, quindi un oggetto “totalmente” ed irrimediabilmente abusivo.

Le sentenze della Cassazione

La giurisprudenza della Cassazione ha subito sposato un’interpretazione eminentemente “formalistica” di questa norma, principalmente per salvaguardare la sicurezza dei traffici, ritenendo che bastasse una dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia “formalmente” ineccepibile ma “sostanzialmente” mendace o erronea a salvare l’atto e renderlo idoneo a produrre gli effetti traslativi del bene, senza alcun riguardo al carattere abusivo dell’immobile.

E’ evidente il pregio della tesi: secondo i suoi sostenitori, non si intende proteggere chi commette un abuso, ma si tratta di salvaguardare l’acquirente di buona fede che ha pagato l’intero prezzo e ciononostante si vede esposto all’azione di nullità (che ricordiamolo è una sanzione gravissima, giacché decreta che il contratto non ha mai prodotto –né potrà mai produrre– effetti giuridici), e all’esito essere tenuto a restituire la sua abitazione anche dopo molto tempo, perdendola definitivamente, e a doversi anche attivare per recuperare il prezzo a suo tempo corrisposto al venditore fidando sulla bontà del suo acquisto.

Nonostante queste considerazioni pratiche, dal 2013 in poi la Corte di Cassazione –pur con alterne vicende– ha optato per una interpretazione rigorosa e “sostanzialistica” del sistema, ritenendo che il legislatore abbia inteso colpire il contratto con la invalidità più grave della nullità non soltanto quando la dichiarazione del venditore sugli estremi del permesso di costruire sia semplicemente omessa (es. per dimenticanza) o errata (ma il provvedimento esista) o falsa, ma anche quando, pur essendo correttamente menzionato il titolo, il bene sia stato realizzato in totale o parziale difformità rispetto a quanto autorizzato.

Alcune sentenze non distinguono neppure le variazioni essenziali da quelle non essenziali, in taluni casi sanzionando con la nullità anche gli abusi minori (es. realizzazione di una veranda, giacché avrebbe alterato sagoma e volume dell’abitazione originaria).

In ragione di questo contrasto interpretativo, che ha creato non pochi problemi al mercato degli immobili ed alla sua sicurezza giuridica, sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, le quali, con la citata sentenza 8230/2019, hanno decretato che il permesso di costruire non deve essere soltanto “formalmente” enunciato dal venditore, ma esso deve anche “effettivamente esistere” ed essere “riferibile” proprio a quel determinato immobile, indipendentemente –si badi– dalla conformità del bene medesimo al titolo abilitativo, e ciò sia se l’abuso sia stato commesso in corso d’opera, sia se sia stato perpetrato dopo l’ultimazione dei lavori di realizzazione.

E’ evidente che i giudici di legittimità hanno inteso salvaguardare, come valore assoluto, la certezza dei traffici, decretando la validità dell’atto di trasferimento anche in caso di difformità, delegando la lotta all’abusivismo alle sanzioni amministrative (che “seguono” il bene, come illecito permanente, e vengono inflitte senza limiti di tempo e colpiscono colui il quale si trovi ad essere proprietario del bene al momento dell’accertamento dell’abuso); hanno anche posto ad esclusivo carico dell’acquirente l’onere –a fronte delle dichiarazioni del venditore sui titoli abilitativi, esistenti e riferibili al bene– di verificare la conformità del bene stesso, per come effettivamente realizzato, alle prescrizioni del permesso di costruire.

Qual è il compito del notaio allora?

Egli non potrà, stante la carenza di competenze tecniche, garantire all’acquirente l’assenza di abusi, ma dovrà, pena una sua responsabilità professionale:

  • avvertire il venditore delle conseguenze derivanti da un’eventuale dichiarazione falsa, incompleta o erronea degli estremi del provvedimento abilitativo o delle notizie in ordine alla situazione urbanistica del bene;
  • analizzare direttamente i documenti forniti dal venditore, rilevando eventuali manifeste discrasie desumibili per tabulas;
  • avvertire l’acquirente tempestivamente (e cioè prima della data di stipulazione del contratto di trasferimento) delle conseguenze della mancata verifica, in un momento precedente all’atto, della conformità urbanistica del bene, sollecitando un controllo preventivo, magari con l’ausilio di un tecnico di fiducia o munendosi di una perizia tecnica giurata, sottolineando che la scoperta dell’abuso in un momento successivo potrebbe esporlo –da nuovo proprietario– ad eventuali sanzioni amministrative (pene pecuniarie o, nei casi più gravi, ordine di demolizione parziale o totale del bene).

Ma la tesi della Corte di Cassazione offre un ulteriore vantaggio, particolarmente rilevante.

Avendo “legittimato” la piena commerciabilità del bene abusivo (fatti salvi ovviamente i casi più gravi della mancanza del titolo abilitativo o della totale difformità), le parti –pienamente avvedute ed informate sulla situazione urbanistica del bene– hanno finalmente la possibilità di regolamentare compiutamente ed espressamente in atto le conseguenze dell’abuso commesso dal venditore (o addirittura dai precedenti proprietari), ad esempio concordando e giustificando una riduzione del prezzo, oppure regolando la rivalsa dell’acquirente in caso di applicazione da parte dell’Autorità di una sanzione amministrativa pecuniaria o di emissione di una ordinanza ripristinatoria (anche attraverso il deposito di una somma di danaro presso il notaio a garanzia di tali eventi – cd. istituto del deposito-prezzo), ovvero ancora disciplinando le modalità, i tempi e la cura della eliminazione dell’abuso (es. rimozione della veranda o del soppalco), e così via.

Quando l’Abuso è reato.

Il tutto, come è ovvio, nei casi in cui l’abuso non integri un reato, perché in questo caso il notaio, quale Pubblico Ufficiale, è tenuto a darne notizia alla competente Autorità, salvo che esso non sia stato già denunciato e/o rilevato dalla Pubblica amministrazione.

Cui prodest?

Ma chi potrebbe avere interesse ad acquistare con razionale consapevolezza un immobile abusivo, ad acquistare “a rischio e pericolo”?

I casi

Si pensi ad un’abitazione ricavata dalla chiusura di un portico coperto, ad un locale commerciale di dimensioni maggiori rispetto a quelle assentite, ad un volume realizzato in sopraelevazione, ad un mutamento di destinazione d’uso “rilevante” (es. trasformazione di un deposito o di un locale artigianale in unità abitativa).

Sono ipotesi, queste, nelle quali sussiste una ragionevole probabilità di essere colpiti da un ordine di demolizione o ripristino dello stato dei luoghi (o da una confisca), o per lo meno da una sanzione pecuniaria.

Ebbene, gli interessi possono essere i più disparati, e pienamente legittimi nella ricerca dell’equilibrio di uno scambio concreto: l’acquirente potrebbe aver concordato un prezzo notevolmente più conveniente, o avere interesse ad abbattere per ricostruire, o avere intenzione di contestare il carattere abusivo dell’opera nelle sedi opportune.

La tesi delle SS.UU. della Cassazione, in definitiva, presenta gli indubitabili vantaggi di salvare nella quasi totalità dei casi la validità del contratto, tutelando così l’acquirente di buona fede che ha fatto incolpevolmente affidamento sulla regolarità urbanistica del bene; al contempo, permette di uscire dalla ipocrisia della non-conoscenza dell’abuso e di aprire alla regolamentazione pattizia delle conseguenze della esistenza dello stesso, almeno di quello non totale o più grave della totale difformità; ma attenzione, non abdica alla lotta all’abusivismo, semplicemente delega la tutela dell’ambiente e della integrità del territorio alle sanzioni amministrative, che colpiranno senza deroghe e senza limiti di tempo chi si trovi ad essere titolare del bene in quel determinato momento storico, anche se non sia l’autore dell’abuso, ed anche mediante la pena più grave dell’abbattimento del bene illecito.

  • Ma se l’acquirente versa in buona fede e scopre l’abuso dopo aver acquistato il bene?
  • Ha a disposizione un qualche rimedio verso il suo venditore?
  • Può lamentarsi soltanto se – e dopo che- il Comune gli abbia inflitto una sanzione?

In questi casi, il contratto resta valido, ma l’acquirente può legittimamente invocare i rimedi previsti dal codice civile per i vizi funzionali del contratto, considerati i vizi occulti del bene o per essere il bene stesso gravato da oneri non conosciuti (art. 1489 c.c.), e quindi chiedere la risoluzione del contratto (se dimostra che egli non avrebbe acquistato il bene senza la parte abusiva) oppure invocare una riduzione del prezzo (se la porzione abusiva non inficia la funzionalità complessiva del bene), oltre a poter chiedere il risarcimento dei danni.

Conclusioni Finali ed il ruolo del notaio.

Dalla breve disamina effettuata, emerge un ruolo del notaio, ma anche dei professionisti (agente immobiliare, avvocati, tecnici) coinvolti a vario titolo nella filiera della contrattazione immobiliare –che va dalla proposta di acquisto al contratto preliminare, sino all’atto definitivo, in una sempre più intensa graduazione del vincolo contrattuale– necessariamente improntato ai caratteri della correttezza, professionalità, collaborazione, lealtà e trasparenza, in un’ottica che privilegi l’esatta e compiuta informazione del venditore e dell’acquirente su tutti gli aspetti dell’operazione economica, nessuno escluso e senza esoneri di stile.

Tanto più il regolamento di interessi sarà completo, funzionale, tecnico, non ciclostilato e “tagliato su misura” sui profili concreti della fattispecie, tanto più esso sarà in grado di garantire alle parti l’equilibrio contrattuale e la sua tenuta nel tempo, la capacità di assorbire vicende anche successive alla sua genesi, prevenendo i conflitti.

La funzione pubblica del notaio.

La giustificazione della professione notarile trova le sue radici nella funzione pubblica di cui lo Stato lo ha investito, ma si evolve nella abilità ed attitudine a conformare la volontà empirica delle parti ai principi ed ai valori fondamentali dell’ordinamento, trasformando i fini ed i motivi in regolamenti giuridici leciti, meritevoli, etici ed equilibrati, capaci di garantire alle parti il perseguimento degli scopi, degli effetti e dei risultati sperati; ma questo il notaio può realizzarlo unicamente quando –con la collaborazione sinergica di tutti gli attori della vicenda– egli sia posto nelle condizioni di esigere il rispetto delle regole e di rendere la sua prestazione con caratteri di terzietà, competenza e certezza, abbandonando gli schemi contrattuali asettici, consolidati e sempre uguali a se stessi, ed aprendosi senza paura a regolamenti di interessi atipici, articolati, purtuttavia perfettamente leciti e meritevoli di tutela secondo i principi dell’ordinamento giuridico.

I Consigli del notaio Stasi per comprare una casa in costruzione.

Il recente Codice della Crisi ha profondamente innovato e modificato, tra le altre cose, la precedente normativa in materia di immobili da costruire. Ad illustrare le novità contenute nel provvedimento è il notaio in Nusco Enrico Maria Stasi.

Notaio Stasi, quali sono le novità in materia di acquisto casa dal costruttore introdotte dal decreto legislativo 14/2019, c.d. Codice della Crisi?

“Il nuovo testo normativo interviene in modo mirato su alcuni punti cardine dell’attuale disciplina.

In primo luogo, la novella stabilisce l’obbligo dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata – e dunque dell’intervento necessario del notaio – per la valida stipulazione del preliminare.

La scelta, da tempo auspicata, risponde all’esigenza di rimettere al notaio – soggetto terzo dalle parti – l’intero controllo della fase preliminare, che rappresenta il momento più delicato ed insidioso di un acquisto immobiliare”.

E per quanto riguarda le fideiussioni?

“In materia di fideiussione, viene confermata la duplice possibilità di rilascio da parte del costruttore, di una fideiussione bancaria o di una polizza assicurativa, emessa da soggetti abilitati ed iscritti in un apposito elenco presso la Banca d’Italia, ma con due importanti novità:

la fideiussione deve garantire la restituzione di tutto quanto pagato al costruttore per caparra o acconti ed ogni altro valore, per il caso si verifichi la “crisi” impresa (trascrizione di un pignoramento immobiliare, fallimento, liquidazione coatta amministrativa del costruttore, richiesta di ammissione a concordato preventivo, dichiarazione di insolvenza, amministrazione straordinaria dell’impresa), ma, anche, per il caso in cui entro la stipula del definitivo non sia stata rilasciata – a cura e spese del costruttore – la polizza indennitaria decennale di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 122/2005 – a garanzia dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto il costruttore a norma dell’articolo 1669 del codice civile, e cioè per il caso di rovina totale o parziale del bene venduto causata da difetti di costruzione”.

La novità è di non trascurabile rilievo.

“Sotto la vigenza del precedente testo di legge, la polizza indennitaria decennale si era rivelata il tallone di Achille della normativa. Trascurata, e poco valorizzata – nonostante la sua importanza strategica nell’acquisto del bene – si discuteva circa la possibilità di stipulare l’atto in assenza della polizza o con generico obbligo per il costruttore a fornirla successivamente”.

Con il Codice della Crisi cosa accade ?

“Il decreto legislativo 14/2019 interviene puntualmente e stabilisce che il preliminare è nullo – e tale nullità può essere fatta valere dal solo promittente acquirente (cd. Nullità di protezione” o “relativa”) – anche qualora non sia fornita – prima del definitivo – la polizza indennitaria decennale”.

Quali sono le garanzie di chi acquista?

“A garanzia dell’acquirente, è previsto altresì, come già detto, che la fideiussione (bancaria o assicurativa) debba garantire anche l’assenza di tale polizza indennitaria, così conferendole notevole rilievo. A tal fine sarà lo stesso notaio a rilasciare apposita dichiarazione al promittente acquirente, di non aver ricevuto la polizza indennitaria entro la data di stipula del definitivo, in tal modo consentendo all’acquirente di attivare la fideiussione a garanzia e recuperare il danaro investito senza perdite”.

Il decreto interviene, poi, sulle caratteristiche che sia la fideiussione che la polizza indennitaria devono avere.

“Molto spesso il notaio, in sede di verifica della documentazione finalizzata alla stipula del preliminare, si imbatteva in testi non esattamente conformi (per non dire totalmente difformi) al dettato di legge che, pertanto, avrebbero potuto in futuro comportare controversi in sede di liquidazione di quanto dovuto”.

Ed ora, invece, cosa accade?

“Per evitare ciò il nuovo testo di legge prevede che tanto la fideiussione che la polizza indennitaria dovranno essere conformi ad un modello “standard” che dovrà essere emanato entro novanta giorni dall’entrata in vigore della nuova legge, in modo da evitare qualsiasi spazio interpretativo ed a maggior tutela dell’acquirente che, per definizione, è contraente “debole”, in particolare quando acquista dal costruttore, tutelato, molto spesso, dal paravento societario a responsabilità limitata”.

Rispetto a tali novità, quali sono le considerazioni da fare?

“Una riflessione complessiva su quanto fino ad ora detto, deve condurci alla conclusione che il legislatore ha fornito un sistema di reale tutela per l’acquirente; tuttavia è chiaro che solo un cambio di mentalità da parte di chi investe i suoi risparmi nell’acquisto di un immobile potrà fare il resto.

Se si continuerà a ritenere, come purtroppo spesso accade, che il sistema imposto rappresentare esclusivamente un “costo” – accettando di sottoscrivere preliminari per mezzo di semplici scritture private senza i necessari controlli di cui alla disciplina di legge, e senza guardare oltre ed imparare a percepire che pretendendo l’accesso alle tutele esistenti, si tutela se stessi, i nostri risparmi ed i nostri figli, tutto sarà vano.

D’altro canto, per agevolare ciò, auspico che il legislatore intervenga sul piano fiscale in modo incisivo: prevedendo che quanto pagato al notaio per onorario sia interamente detraibile dall’Irpef, e prevedendo altresì che tutte le tasse versate per registrare e trascrivere il preliminare (e non solo parte di esse come oggi previsto) siano detraibili dalle imposte che l’acquirente andrà a pagare alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita”.

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I consigli del Notaio Paolo Criscuoli sui contratti con i cittadini stranieri

La recessione in cui versa da svariati lustri la provincia di Avellino non ha arrestato un profondo mutamento nel tessuto economico e sociale che segna un trend comune anche al resto della nazione.

Quella che ancora qualche decennio fa si connotava come una provincia di emigranti si è andata trasformando nella terra in grado di ospitare un crescente flusso migratorio dai paesi meno sviluppati.

Parte di questi stranieri ha saputo realizzare un progetto di stabilità ed anche di ricchezza nel nostro paese ed inizia a rappresentare un segmento di rilievo in campo societario e nel settore degli investimenti immobiliari.

La legislazione statale si è nel contempo, sia pure gradualmente, adeguata a questo fenomeno mostrandosi più aperta all’accoglienza.

Abbiamo provato ad approfondire l’argomento con il notaio Paolo Criscuoli, che opera a Monteforte Irpino.

Notaio Criscuoli, le vicende degli ultimi tempi hanno riportato in auge la problematica dell’immigrazione e più in generale della regolamentazione dei rapporti con lo straniero. L’attività notarile impone di confrontarsi con queste tematiche?

“Prima di tutto tenderei a separare i più recenti fatti di cronaca dalla partecipazione degli stranieri alla realtà economica del paese. Gli atteggiamenti di chiusura di recente manifestati dalla classe dirigente riguardano il fenomeno dell’immigrazione “clandestina”.

Il diffuso sentimento di indisponibilità verso il migrante, purtroppo amplificato da un’interminabile crisi economica e dalla profonda incertezza nel futuro che accomuna gran parte della popolazione e in special modo le giovani generazioni, ha finito col generare anche certe forme di propaganda sterile, volta a celare le fallimentari politiche decennali in campo internazionale dei cosiddetti paesi capitalisti.

In altri termini, le democrazie occidentali hanno fino ad ora rinunziato su tutta la linea ad ogni politica volta a creare una reale redistribuzione della ricchezza ed a migliorare le condizioni di sviluppo economico soprattutto nei confronti paesi del terzo mondo”.

Ed in Italia cosa accade?

“La società italiana è fortemente mutata rispetto al passato, l’apertura delle frontiere verso i paesi aderenti alla Comunità Europea e alcuni aspetti del fenomeno della cosiddetta globalizzazione hanno innescato una serie di meccanismi in conseguenza dei quali il diritto civile e commerciale ha attraversato una rapida evoluzione ed un’opera di omogeneizzazione con la legislazione degli altri paesi.

In campo societario e non solo, per fare qualche esempio, abbiamo “importato” tutta una serie di istituti giuridici che hanno riscontrato alterne fortune, a partire dalle società unipersonali, alle operazioni di fusione e scissione, alle trasformazioni anche eterogenee, al trust ed ai vincoli di destinazione, per rendere il nostro sistema giuridico concorrenziale anche sotto il profilo della normativa applicabile con quello degli altri paesi occidentali. L’aspetto giuridico-economico di certe vicende si distanzia da quello prettamente propagandistico e gode, se vogliamo, di una prospettiva più pragmatica perché mira alla soluzione di problematiche attuali e concrete”.

L’attività notarile non è soltanto supporto all’imprenditoria, sono molte le famiglie stabilitesi in Italia da generazioni che oggi si rivolgono al notaio per l’acquisto della casa di abitazione e la stipula del contratto di mutuo?

“Certamente si. Si tratta di un fenomeno in costante crescita, anche in una provincia povera di opportunità lavorative come la nostra. Lo straniero, sia esso comunitario o extra-comunitario, ha saputo costruire ricchezze e le condizioni di una più che dignitosa stabilità famigliare.

Una buona parte delle persone che sono immigrate, anche nella provincia di Avellino, ha fatto e farà la scelta di stabilizzarsi e, di conseguenza, ha optato e opterà per l’acquisto delle mura domestiche come primo vero passo verso un legame definitivo con questa terra. Ciò implica una costante attenzione per l’operatore giuridico e per il notaio in particolare verso una serie di tematiche in passato trascurate o quasi del tutto ignorate”.

Ci faccia degli esempi. Quali sono le problematiche immediate da affrontare in caso di contrattazione con uno straniero?

“Per prima cosa occorre valutare che la persona priva di cittadinanza italiana possa, secondo il nostro ordinamento giuridico, validamente esercitare diritti di natura patrimoniale, possa, cioè, rendersi acquirente di beni, di quote o azioni di società, o ricoprire incarichi societari. In passato l’unico criterio utilizzabile a questo fine era quello della cosiddetta “reciprocità”.

Il cittadino straniero poteva godere dei diritti civili che lo stato italiano riconosce ai propri cittadini a condizione che il suo paese di provenienza riconoscesse del pari al cittadino italiano diritti identici o similari.

Alla base di questo principio era stata tradizionalmente individuata una forma di autotutela (o ritorsione) statuale nei confronti della nazione d’appartenenza dello straniero, per i casi in cui difettasse un eguale trattamento in favore degli italiani emigrati all’estero.

Nel corso del tempo, però, la reciprocità è stata considerata come una sorta di invito agli Stati per fare in modo che aprissero le loro legislazioni al cittadino italiano, laddove questi stati avessero voluto che nel nostro paese si facesse altrettanto.

Oggi il sistema è di gran lunga progredito, tanto ciò è vero che il criterio della reciprocità viene considerato come un elemento di valutazione del tutto residuale”.

In che senso residuale?

“Intendo dire che si tratta dell’ultimo dei criteri da valutare. Del resto, nei rapporti tra Stati non c’è più alcuna forma di contrapposizione, ma prevale l’apertura, la tendenziale libertà dei traffici economici, quindi, anche nel riconoscimento dei diritti si assiste ad una costante trasformazione”.

In cosa consiste questa trasformazione?

Per iniziare, mi soffermerei sui c.d. diritti “inviolabili”. Per questa categoria di diritti, secondo l’ormai costante indirizzo della giurisprudenza di legittimità, è sempre consentito ai non cittadini accedere ad ogni forma di tutela, perché si tratta di diritti riconosciuti all’essere umano in quanto tale e non in quanto cittadino di uno Stato.

Per quanto diffusa ed eterogenea sia la casistica giurisprudenziale in materia, sono considerati inviolabili: il diritto alla vita, alla salute, all’incolumità ed all’integrità psicofisica e più in generale tutti quei diritti che la Costituzione garantisce in via diretta”.

E per quanto riguarda invece i cosiddetti diritti “economici”?

“Qui il discorso si fa più articolato. Non sono sottoposti alle limitazioni derivanti dalla reciprocità i cittadini dell’Unione Europea sulla base del “Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea”.

Equiparati ai cittadini UE sono inoltre i cittadini dei Paesi E.F.T.A. (European Free Trade Agreement), in base all’Accordo sullo Spazio Economico Europeo (SEE), che pure sancisce il principio di libertà di stabilimento per i cittadini di tutti i Paesi partecipanti.

Costoro possono esercitare gli stessi diritti del cittadino italiano.

Inoltre, non c’è bisogno di valutare la condizione di reciprocità rispetto agli apolidi, secondo quanto previsto dall’art. 18 della Convenzione relativa allo status di apolide, adottata a New York nel 1954 o ai rifugiati, in virtù della Convenzione di Ginevra del 1951, purché regolarmente residenti in Italia da almeno tre anni”.

E per i Paesi che hanno concluso accordi con l’Italia?

“Nessun riscontro in ordine alla reciprocità deve farsi, inoltre, per quei Paesi che abbiano concluso accordi – non di generica collaborazione – con il nostro Paese. Laddove questo primo riscontro fornisse esito negativo, occorrerà valutare se lo straniero sia munito di permesso di soggiorno o carta di soggiorno.

Secondo la normativa vigente, lo straniero regolarmente soggiornante nel territorio dello Stato gode dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano.

Soltanto negli altri casi, e da ciò quindi la residualità, occorre che l’operatore valuti la legislazione straniera per comprendere, ad esempio, se un cittadino italiano, in un certo Paese, possa svolgere analoga attività economica”.

Cosa accade se il riscontro risulta essere positivo?

“In caso di esito positivo di tale accertamento, il cittadino di quel Paese potrà concludere analogo affare nel nostro.

Il tipo di raffronto non potrà che essere “generico”. Non si può ipotizzare infatti la necessità di una sovrapposizione integrale tra i diritti riconosciuti all’italiano all’estero e quelli che il nostro Stato è disposto a riconoscere allo straniero.

In alcuni sistemi, infatti, gli ordinamenti giuridici presentano imponderabili differenze rispetto al nostro, che renderebbero pressoché impossibile un tale tipo di confronto. Si consideri, ad esempio, che alcune legislazioni estere potrebbero non conoscere talune forme societarie, oppure alcune tipologie di diritti o di contratti”.

C’è da immaginare che altro problema possa essere quello di consentire allo straniero di comprendere a pieno il contenuto del contratto nonostante, ad esempio, si esprima in altra lingua. Anche in questo si registrano delle evoluzioni?

“La maggior parte degli stranieri che investono in Italia e partitamente nella provincia di Avellino ha maturato una discreta conoscenza della lingua italiana, di conseguenza il problema è meno frequente di quanto si possa credere.

Restando alle operazioni economiche più importanti per le quali viene prescelta la forma notarile, non è possibile parlare di evoluzione del dettato normativo atteso che, nell’impianto della legge notarile, che sia pure variamente modificata nel corso degli anni risale al 1913, esistono già norme che tutelano lo straniero e più in generale colui che non conosca la lingua italiana attraverso l’obbligo di nomina di un interprete e di redazione dell’atto pubblico con unita la relativa traduzione da leggere alle parti anche per mezzo dell’interprete.

Beninteso si tratta di un sistema che richiede qualche tecnicismo in più, ma resta privo di particolari formalismi, se si considera ad esempio che l’interprete dev’essere indicato dalle stesse parti e non dal Tribunale come accade in altre ipotesi”.

Quali sono allora, oltre alla valutazione della “regolarità” o meno dello straniero in Italia, le problematiche da tenere in considerazione?

“Le problematiche sono tantissime e in costante evoluzione, quindi, mi consenta di dire che l’economia di questo scritto non permette ovviamente un’indagine compiuta ed esaustiva. Se dovessi individuare, sia pure al solo fine di elencarli, qualche elemento di criticità, potrei segnalare le difficoltà che s’incontrano in caso di provenienza di documenti dall’estero, come ad esempio certificazioni o più ancora di procure.

Oppure le problematiche correlate all’esatta individuazione delle norme di diritto di famiglia applicabili in caso di coniugi aventi cittadinanze differenti”.

Ci dica sinteticamente a cosa stare più attenti per esempio in tema di deleghe?

“La valutazione sulla validità di una procura rilasciata all’estero, sotto l’aspetto squisitamente formale, deve essere condotta in base della normativa del paese in cui viene redatta.

Tuttavia, per poter essere utilizzato nel nostro paese, il documento che contiene la delega dovrà essere munito di legalizzazione oppure di “apostille”, laddove il Paese di provenienza abbia sottoscritto la convenzione internazionale dell’Aja del 5 ottobre 1961, che ha abolito tra i paesi aderenti l’obbligo di legalizzazione degli atti pubblici stranieri (l’Italia vi ha aderito sin dagli anni sessanta)”.

Cosa si intende per apostille?

“L’apostille è una certificazione annotata sull’originale del documento straniero, con la quale un’autorità a ciò deputata nello Stato di provenienza del documento testimonia che il pubblico ufficiale che ha redatto l’atto o vi ha autenticato le firme aveva, secondo la normativa di quel Paese, l’autorità per farlo.

Senza questo riconoscimento, salvo che per alcuni stati che hanno concluso con l’Italia altri accordi internazionali che prevedono la rimozione di ogni forma di controllo al riguardo, il documento, benché valido, non potrà essere utilizzato.

Altro obbligo per chi intenda utilizzare un documento straniero nel nostro paese è il deposito presso un notaio o presso un archivio notarile e la sua traduzione in lingua italiana. Per le procure, però, l’onere di deposito è assolto con l’allegazione all’atto notarile, contestualmente alla quale il notaio, per conto dell’interessato, provvederà se del caso anche a “regolarizzare” il documento sotto l’aspetto fiscale”.

Cosa attenderci per il futuro prossimo?

“Il notariato latino e in particolar modo quello italiano è attivo da oltre un secolo su questi aspetti e ha da sempre rappresentato l’unico strumento per superare gli steccati che talora ostacolano i traffici economici, in special modo per quanto concerne le difficoltà che talora possono insorgere nel far incontrare domanda e offerta tra cittadini aventi diverse culture e cittadinanze.

Alcuni settori, specialmente in campo europeo, devono nondimeno essere implementati. Un sistema economico maturo e internazionale postula una più stretta collaborazione tra Stati proprio negli aspetti che si pongono quotidianamente all’attenzione degli operatori economici, mira a ridurre gli spazi d’incertezza ed assicura e garantisce la rapidità dei traffici, soltanto se coniugata alla loro sicurezza ed affidabilità”.

Per esempio?

“Penso alla lotta al riciclaggio, che non può essere più condotta soltanto con lo sguardo alle dinamiche interne e che richiede l’abolizione di quelle forme societarie che talora, all’estero, consentono la circolazione di capitali anche ragguardevoli senza alcuna forma di controllo.

Mi riferisco anche ad una più efficace e rapida circolazione dei flussi informativi, con la creazione di un Registro delle Imprese Europeo, oppure alla rapida e sicura consultabilità dei Registri degli stati della Comunità Europea da parte dei notai di ogni paese aderente, sistema oggi soltanto accennato per alcuni stati membri e da ottimizzare.

Oppure a un sistema di interscambio della documentazione con modalità digitali tra i notariati dei vari Paesi”.

Non bisogna però trascurare le problematiche connesse alla digitalizzazione.

“Sicuramente occorre tenere in considerazione la vera e propria sfida costituita dalle cripto-valute, laddove si dovesse diffondere un loro utilizzo finalizzato non soltanto a indebiti risparmi d’imposta.

La digitalizzazione, del resto, ha visto il notariato aprire la strada al titolo digitale con almeno un decennio d’anticipo rispetto alla sua diffusione anche in altri settori.

Il processo di armonizzazione dei sistemi giuridici e di collaborazione economica con gli altri paesi è ancora agli albori e potrebbe essere implementato a vantaggio dell’intero sistema soltanto se si decidesse di governarlo attraverso poche e semplici riforme organiche, concordate anche con gli altri paesi europei e non subìte”.

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Notaio Stasi: “Comprare casa dal costruttore: tra rischi e tutele”.

L’acquisto della casa rappresenta uno dei momenti più importanti nella vita degli Italiani, che si confermano tra i più propensi all’acquisto immobiliare, con l’80 per cento delle case in proprietà.

Molto spesso l’acquirente manifesta particolare diffidenza in caso di immobile in corso di costruzione e, quindi, di compravendita diretta dall’impresa.

I fatti di cronaca ci hanno raccontato, e purtroppo ci raccontano, episodi particolarmente spiacevoli: il fallimento del costruttore, a volte doloso, e la conseguente perdita dei risparmi di una vita da parte del promittente acquirente che, molto spesso, ha versato, prima della sottoscrizione dell’atto di vendita, buona parte del prezzo, a titolo di acconto.

Il fenomeno, in verità, aveva assunto, nel corso degli anni 90, carattere emergenziale.

Oggi il quadro è profondamente mutato.

Come evitare di incorrere in amare sorprese? Ne abbiamo parlato con il notaio Enrico Maria Stasi di Nusco, che illustra come agire quando si decide di acquistare casa direttamente dal costruttore.

Notaio Stasi, quali sono le forme di tutela che il legislatore ha previsto per casi del genere?

“Esistono due forme di tutela, apparentemente distinte ma, nella realtà, convergenti.

Nel 1996 il Legislatore introduce nel nostro ordinamento la normativa della trascrizione del contratto preliminare.

In sostanza, se il preliminare viene redatto per atto pubblico notarile, o mediante scrittura privata autenticata dal notaio, a norma dell’articolo 2645 bis c.c., deve essere trascritto nei registri immobiliari”.

Cosa comporta la trascrizione?

“La trascrizione comporta una “prenotazione” degli effetti: in parole semplici, trascritto il preliminare, qualora la compravendita definitiva intervenga entro tre anni dal compromesso, tutte le vicende eventualmente intervenute tra quella data ed il definitivo non sono opponibili all’acquirente.

Se quindi, chi promette di vendere subisce, ad esempio, un pignoramento o l’iscrizione di una ipoteca, dopo il preliminare (trascritto) ma prima della vendita, ciò non avrà alcuna ripercussione sull’acquirente, il cui acquisto (ed il cui investimento!) sarà assolutamente tutelato.

Nel 2005, poi, a completamento dell’intervento normativo iniziato nel 1996, il legislatore interviene più incisivamente: è l’anno del varo del d.lgs. 122/2005, in materia, proprio, di tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

La normativa – va chiarito – si applica solo quando chi compra è contraente “debole”, quindi consumatore persona fisica e l’acquisto avviene dal contraente “forte”, e cioè dal costruttore, sia esso impresa individuale o società”.

Notaio Stasi, quali sono i punti cardine della normativa?

“All’atto della stipula di un contratto che non comporta l’immediato acquisto della proprietà o altro diritto reale in capo all’acquirente (quindi, nel caso classico del preliminare) il costruttore deve, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, procurare una fideiussione che garantisca la restituzione di tutte le somme che vengono versate quale caparra o acconto del prezzo.

La fideiussione deve essere emessa da una Banca o da una Impresa assicuratrice o, ancora, da un intermediario finanziario iscritto in uno specifico elenco tenuto presso Banca d’Italia”.

Quali caratteristiche deve avere la fideiussione?

“Innanzitutto la fideiussione essere stipulata a prima richiesta: il fideiussore deve restituire le somme senza eccezioni di alcun tipo e per il solo fatto che si verifichi la crisi dell’impresa.

Inoltre, deve essere senza il beneficio di preventiva escussione: non si può prevedere che l’acquirente debba prima provare a riprendere il danaro dal costruttore e, solo qualora non riesca, possa rivolgersi al fideiussore; ma quest’ultimo è tenuto a pagare per il solo fatto della richiesta”.

E poi?

“La fideiussione deve poter essere azionata quando si verifica la “crisi dell’impresa” costruttrice e cioè quando: è trascritto il pignoramento relativo al bene oggetto di promessa di vendita; è pubblicata la sentenza di fallimento o di liquidazione coatta amministrativa; l’impresa presenti la domanda di ammissione al concordato preventivo; è pubblicata la sentenza che dichiara lo stato di insolvenza.

Deve, inoltre, garantire la restituzione di tutto quanto pagato prima del definitivo, sia esso danaro o altro valore, oltre gli interessi legali maturati e il pagamento della fideiussione deve avvenire entro 30 giorni dalla richiesta”.

Cosa prevede la legge per il contratto definitivo?

“Il Legislatore prevede che, al definitivo, il costruttore debba consegnare una polizza indennitaria decennale all’acquirente a garanzia, appunto per i successivi 10 anni, dell’eventuale rovina totale o parziale dell’edificio, o per gravi difetti costruttivi o per vizio del suolo che si verifichino dopo la stipula del contratto definitivo”.

Esistono altre forme di tutela?

“Il decreto in commento prevede, ancora, che, qualora il costruttore abbia ipotecato il fabbricato in corso di costruzione, non si possano stipulare gli atti di vendita – ed il notaio rogante dovrà rifiutare la stipula – qualora il mutuo contratto e l’ipoteca non siano stati suddivisi (c.d. frazionamento del mutuo e dell’ipoteca).

Il senso di questa previsione normativa è garantire che, al momento dell’acquisto mediante la stipula del contratto definitivo, chi compra sappia esattamente quanta parte del debito contratto dal costruttore grava sul suo immobile”.

Cosa accade a questo punto?

“A questo punto l’acquirente può scegliere: o si accolla la quota di mutuo o, a norma di legge, antecedentemente o contestualmente la stipula, deve esservi il consenso della Banca che ha finanziato il costruttore, a cancellare l’ipoteca relativamente al bene oggetto di vendita.

Inoltre, se il costruttore non si attiverà per frazionare il mutuo, è possibile chiedere al Presidente del Tribunale, la nomina di un notaio che provvederà d’ufficio”.

Nonostante le tutele previste, però, si parla ancora di riforma del settore. Cosa si prevede?

“Come si può agevolmente intuire, la normativa di tutela esiste. Eppure il legislatore, di recente, è intervenuto nuovamente, delegando il Governo a riformare il settore.

Il decreto legislativo, ad oggi, non è ancora stato varato ma, a quanto è dato di sapere, le aree di intervento e riforma incideranno su alcuni punti che la prassi ha dimostrato essere maggiormente critici.

In particolare la fideiussione.

Il soggetto deputato ad un controllo rafforzato del contenuto di essa e della rispondenza a legge con piena tutela per l’acquirente, sarà, come già oggi è, il notaio.

Si interverrà in particolare mediante una riformulazione degli obblighi relativi alla polizza indennitaria decennale”.

Sul rispetto della normativa in oggetto vigilerà, dunque, il notaio. Quali sono i consigli che si sente di dare?

“Il consiglio, quindi, prima di comprare in genere, ma soprattutto prima di comprare dal costruttore, dati i possibili rischi connessi, è di rivolgersi al proprio notaio di fiducia, per farsi accompagnare in uno dei percorsi più belli della propria vita – l’acquisto della casa (specie se la prima!) – senza rischiare spiacevoli inconvenienti. E di farlo non appena è stata maturata l’idea di comprare, prima di formulare qualunque offerta in danaro o presentare proposte vincolanti, per consentire al Pubblico Ufficiale di valutare, controllare, verificare e sorvegliare l’intero iter, con conseguente tranquillità per l’acquirente (che non ha prezzo!)”.

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Il notaio Fabrizio Pesiri spiega come funziona la legge “Salva Suicidi”.

Uno strumento normativo per regolamentare il cosiddetto fallimento civile e predisporre azioni di gestione della “crisi” del debitore non soggetto alle procedure fallimentari tradizionali, disegnando un sistema composito finalizzato al superamento del perdurante squilibrio finanziario tra le obbligazioni assunte ed il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte, il cosiddetto sovraindebitamento.

E’ la legge n. 3 del 27 gennaio 2012, meglio nota come norma “salva suicidi”, una misura adottata dal Parlamento italiano sulla scorta dell’esperienza di molti Paesi occidentali.

Cos’è, come funziona, quali effetti produce: abbiamo provato a capirne di più con l’ausilio del notaio avellinese Fabrizio Pesiri, che ha avuto modo di approfondire la materia in occasione della relazione tenuta nell’ambito del recentissmo convegno organizzato dalla Sezione di Avellino dell’AIGA, presso la Camera di Commercio di Avellino.

“La situazione di crisi, diversamente da quella della cosiddetta insolvenza – esordisce il notaio Pesiri -, possiede in sé i connotati della transitorietà, anche delle cause che hanno determinato lo squilibrio finanziario del soggetto, e si declina nella caratteristica della recuperabilità di quell’equilibrio”.

Notaio Pesiri, quali sono le possibilità previste dalla normativa?

“Il legislatore ha individuato tre strumenti, tutti attivabili su iniziativa del solo debitore:

a) l’accordo di ristrutturazione, che è la procedura generale di composizione negoziata della crisi da sovraindebitamento;

b) il piano del consumatore, offerto alla sola persona fisica “consumatore”, a quel particolare debitore cioè che ha contratto obbligazioni esclusivamente per far fronte a bisogni suoi o dei suoi familiari, quindi per scopi estranei alla attività professionale o imprenditoriale eventualmente svolta;

c) il piano di liquidazione dei beni, procedura residuale che può condurre, a certe condizioni, alla cd. “esdebitazione”.

Qual è il principio generale che sottende le procedure?

“Le tre procedure si fondano tutte sul principio generale, oramai accettato anche nell’ambito fallimentare, della negoziabilità della crisi, attraverso strumenti contrattuali tra debitore e creditori dai contenuti più o meno tipici, aventi quale loro unitaria causa giustificatrice la composizione ed il superamento della crisi del primo, se onesto e meritevole, sia esso piccolo imprenditore non fallibile, professionista, imprenditore agricolo, consumatore, dipendente pubblico, lavoratore subordinato, disoccupato, e così via”.

Quali sono le ricadute dell’applicazione del principio generale sopra citato?

“Innanzitutto, l’intervento del Giudice, con un’incredibile inversione culturale ispirata al salvataggio della persona in difficoltà, si riduce ad un controllo di legittimità (cd. procedura di omologazione) degli accordi di ristrutturazione tra debitore ed una parte dei creditori o del piano di composizione proposto dal debitore consumatore”.

E poi?

“Solo una parte dei creditori (60% negli accordi di ristrutturazione) o addirittura nessun creditore (nel piano del consumatore o nel piano di liquidazione dei beni) ha voce in capitolo: l’esito di segno positivo della procedura di omologazione da parte del Giudice conferisce al piano proposto dal debitore (seppur con l’assistenza obbligatoria di un professionista indipendente particolarmente qualificato, il cd. Organismo di Composizione della Crisi), di estendere la sua efficacia dirompente e vincolante a tutti i creditori precedenti l’inizio della procedura (anche i privilegiati), nessuno escluso, ed a tutti i beni del debitore, anche futuri (principio cd. della concorsualità)”.

Il principio inderogabile da osservare è che tutti i creditori devono ricevere, anche poco ma tutti ed in egual misura nella medesima categoria (in ossequio all’altro dogma indiscusso, quello della par condicio creditorum), e che la procedura di ristrutturazione del debito deve coinvolgere tutti i beni del debitore (salvi quelli di natura strettamente personale, es. quelli impignorabili)”.

Un sistema complesso, quello disciplinato dalla legge 3/2012, che punta da un lato a sostenere il debitore sfortunato ma onesto, dall’altro il creditore che attende di essere saldato dopo aver adempiuto alla sua prestazione. Insomma una norma che cerca di limitare le crisi e che ha alla sua base una forte componente etica.

“La componente etica nel sistema disegnato dal legislatore del 2012 è fortissima, e non potrebbe essere diversamente: se al debitore è concesso concludere accordi con il 60% dei suoi creditori, vincolando contro la loro volontà l’altro 40%, o se al consumatore è permesso proporre un piano che prescinde incredibilmente dall’accordo anche con uno soltanto dei suoi creditori (qualcuno lo chiama per questo motivo “concordato coattivo”), andando direttamente in omologa dal Giudice, sull’altro piatto della bilancia non può non esservi un valore superiore da tutelare a dispetto delle ragioni creditorie, e cioè quello della meritevolezza del debitore”.

Cosa significa?

“In buona sostanza, egli nell’assumere le obbligazioni deve aver agito con la ragionevole prospettiva di poterle adempiere, non deve aver colposamente determinato il suo sovraindebitamento anche attraverso il ricorso al credito non proporzionato alle sue capacità patrimoniali, non deve aver compiuto atti in frode ai creditori, deve aver conservato la documentazione idonea a ricostruire la sua situazione finanziaria, nel corso della procedura non deve aver aggravato colposamente o dolosamente la sua situazione debitoria, non deve aver fatto già ricorso ad una delle procedure di gestione del sovraindebitamento nei precedenti 5 anni, e così via.”

Notaio Pesiri, come si sviluppa, in tale contesto, la procedura di liquidazione?

“La procedura di liquidazione di tutti i beni del debitore è quella a cui il debitore ricorre quando non riesce a far fronte alle aspettative di tutti i creditori (cioè non riesce a riconoscere qualcosa a tutti), ovvero per conversione “sanzionatoria” di una delle due altre procedure ad opera del Giudice. La liquidazione risponde ad una logica funzionale profondamente diversa rispetto alle due appena analizzate, perché tende a smembrare e vendere il patrimonio del debitore per pagare i debiti, non a ristrutturarlo”.

E’ questa l’unica procedura attivabile per liberare il debitore?

“Si, essa rappresenta l’unica procedura che, a certe condizioni di buona condotta del debitore (che, per esempio, abbia cooperato allo svolgimento della procedura, abbia svolto un’attività produttiva di reddito, o abbia cercato occupazione, abbia soddisfatto almeno in parte i creditori anteriori all’inizio della procedura, ecc.) può condurre alla cd. “esdebitazione”, alla liberazione definitiva cioè dai precedenti debiti non integralmente soddisfatti, che è un effetto che nessuna altra delle procedure analizzate può mai raggiungere, e tanto meno può farlo la tradizionale procedura esecutiva individuale, che colpisce il singolo bene e che coinvolge unicamente il creditore procedente e quelli intervenuti nella procedura.

E’ per questo motivo che il processo di esecuzione forzata, che si fonda sull’espropriazione individuale, regolato dal codice di procedura civile, verrà gradualmente ma inesorabilmente collocato in pensione”.

Quali sono i principi che permeano la procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento?

Innanzitutto, non è prevista una percentuale minima di soddisfazione dei creditori anteriori cd. chirografari (che sono quelli, come è noto, senza causa di preferenza, privilegio o prelazione).

Il creditore che non ha aderito all’accordo non può impedire che la procedura di omologa giudiziale vada avanti, può soltanto intervenire nella stessa per opporsi, ed in ogni caso resta vincolato all’efficacia falcidiante dell’accordo ove il Giudice valuti il suo dissenso come infondato e/o irragionevole: ed è tale l’opposizione nel caso in cui dalla procedura di liquidazione complessiva dei beni del debitore, quel creditore non ricaverebbe presumibilmente più di quanto può ricavare dalla attuazione del piano di ristrutturazione.

Inoltre, è possibile falcidiare i creditori privilegiati (cioè quelli muniti di pegno, ipoteca o privilegio), a certe condizioni previste dalla norma.

Nel caso in cui i beni o i redditi del debitore non siano sufficienti a garantire l’esecuzione del piano o dell’accordo, è possibile il conferimento, anche in garanzia, di beni o redditi di terzi soggetti.

Infine, bisogna tener presente che l’inizio della procedura, a garanzia della sua regolare attuazione, determina il sorgere di taluni effetti protettivi del patrimonio del debitore: dal momento dell’apertura del concorso tra tutti i creditori anteriori, i beni del debitore non possono più subire procedure esecutive individuali o cautelari sia da parte dei creditori anteriori, sia da parte dei creditori posteriori”.

Perché queste procedure non hanno riscosso un grande successo?

“I motivi sono essenzialmente tre: da un lato, è difficile trovare un debitore sfortunato, ma corretto e che non abbia determinato per lo meno colposamente la sua situazione di sovraindebitamento, per cui il Giudice tende ad essere molto rigido e severo nella valutazione dei presupposti di accesso alla procedura”.

E poi?

“Dall’altro lato, bisogna considerare che, salvo il piano del consumatore (che come detto prescinde del tutto da un accordo con i creditori), è estremamente difficile mettere insieme il 60% di creditori chirografari volenterosi e disponibili alla falcidie, soprattutto in quei casi in cui il patrimonio del debitore è composto dalla sola residenza familiare e magari anche ipotecata, con il rischio concreto quindi che il creditore privilegiato assorba l’intero valore dell’attivo.

Infine, i costi della procedura, per quanto contenuti, rappresentano un ulteriore motivo di aggravio della debitoria, peraltro in prededuzione”.

Una notazione storica finale è doverosa: la legge 155/2017, che contiene la delega al Governo in ordine alla riforma della complessiva disciplina della crisi e dell’insolvenza in ambito sia civile che commerciale, di cui si attendono i decreti governativi di attuazione, detta principi generali ai quali dovrà essere ispirata la modifica della intera materia concorsuale, in un’ideale unificazione delle procedure di emersione e gestione preventiva e prudenziale della crisi sia del soggetto fallibile sia del soggetto “civile”, anche attraverso procedure di allerta “confidenziale” laddove vi siano ragionevoli margini di recuperabilità dell’equilibrio economico-finanziario del soggetto sovraindebitato.

Notaio Di Rienzo: il deposito del prezzo, una tutela in più per l’acquirente.

Con l’art. 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124 (in G.U. n. 189 del 14.8.2017), in vigore dal 29 agosto 2017, cosiddetta “legge sulla concorrenza” il legislatore ha modificato l’art. 1, commi da 63 a 67, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, istituendo un “conto dedicato” sul quale il notaio deve versare il prezzo o corrispettivo in denaro per gli atti, relativi ad immobili ed aziende, dallo stesso stipulati, ove gli venga fatta richiesta in tal senso da almeno una delle parti.

E’ quindi oggi prevista la facoltà di richiedere il deposito del prezzo della compravendita di un immobile o di una azienda al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto.

Ma che cosa è e come si articola il deposito del prezzo?

Lo abbiamo chiesto al Notaio Gabriele Di Rienzo di Avellino.

Notaio Di Rienzo, che cosa è il deposito prezzo?

Il legislatore si è già in passato preoccupato di tutelare chi compra la casa: nel 1996 ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto preliminare; nel 2005 ha previsto l’obbligo per il costruttore di case “nuove o ristrutturate” di consegnare al promissario acquirente una fideiussione a garanzia del rischio del suo fallimento nelle more tra il preliminare e il definitivo. Con l’ultimo intervento legislativo, il legislatore ha riconosciuto la facoltà di lasciare al notaio le somme che costituiscono il prezzo di un acquisto, a tutela della bontà dell’acquisto stesso oppure per garantire l’adempimento di una obbligazione di una parte o il verificarsi di una certa condizione.

Quali sono i rischi connessi ad una compravendita al quale il legislatore ha inteso porre rimedio?

Chi compra un immobile si vede esposto al rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei pubblici registri, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore: un’ipoteca, una domanda giudiziale, un sequestro, un pignoramento, eccetera. Nella pratica quotidiana tali ipotesi si verificano raramente. I notai con la registrazione telematica sono in grado di registrare e trascrivere in tempi molto brevi gli atti, quasi azzerando ogni rischio. La nuova legge, importa in Italia una prassi già da tempo vigente in altri paese Europei, come ad esempio in Francia, statuisce che se ne sia richiesto da almeno una delle parti.

Come funziona il deposito prezzo ?

L’acquirente versa le somme inerenti il prezzo della compravendita non al venditore ma al notaio, il quale provvederà a versarle su di un conto corrente dedicato che deve essere appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”. Queste somme sono assolutamente al sicuro: sia perché sono separate dal patrimonio del notaio (non cadono nella sua successione, in caso di premorienza; non vanno nella comunione legale del coniuge; sono impignorabili da parte dei suoi creditori) sia perché sono impignorabili anche dai creditori del venditore. Una volta registrato l’atto (all’Agenzia delle Entrate) con assolvimento delle imposte, e curata la trascrizione, il notaio mediante ispezioni ipotecarie verifica se ci sono gravami pregiudizievoli per chi compra. Se non ci sono, rilascia la somma in questione al venditore; in caso contrario, la restituisce all’acquirente, il quale potrà comunque agire per i danni e per recuperare le spese dell’atto.

Il deposito prezzo tutela entrambi le parti?

Il vantaggio è per entrambe le parti. La parte acquirente depositando il prezzo presso il notaio fino all’accertato buon esito della pubblicità immobiliare (o commerciale) del contratto, ha la certezza di aver messo al sicuro quanto pagato per il caso in cui, nell’intervallo tra la stipula e la pubblicità del contratto, dovessero intervenire gravami pregiudizievoli ad essa opponibili. Ha, cioè, la certezza di poter recuperare, a seguito della soluzione (in via negoziale o giudiziale) di un’eventuale contenzioso con l’alienante, la somma pagata a titolo di prezzo. Anche il venditore è garantito in quanto sebbene incasserà le somme dopo qualche giorno, non correrà alcun rischio in ordine all’effettivo incasso della somma pattuita.

Il deposito prezzo è obbligatorio in tutte le contrattazioni?

A differenza di come avviene in Francia, la tutela del deposito prezzo è facoltativa: troverà applicazione solo se una delle parti ne faccia espressa richiesta. E’ opportuno però che, per la correttezza tra le parti, sin dall’inizio delle trattative, chi intende avvalersene ne manifesti la propria volontà. Attualmente, nella prassi, osservo che il deposito prezzo viene richiesto dai contraenti molto raramente. D’altronde è una facoltà che può essere utilizzata per risolvere problemi legati alle singole contrattazioni, ma il più delle volte, le parti sono già ampiamente garantiti dall’intervento e dalla prestazione resa dal Notaio, anche senza ricorrere al deposito del prezzo. Come innanzi ricordato, con l’invio telematico, i Notai registrano, trascrivono ed iscrivono in tutta Italia gli atti immobiliari e societari, in tempi molto rapidi.

In quali ulteriori ipotesi è utilizzabile il deposito prezzo?

Come detto il deposito del prezzo protegge, principalmente, dal rischio di trascrizioni pregiudizievoli tra la stipula e la trascrizione dell’atto. Ma potrà essere utilizzato anche per risolvere altre problematiche che abitualmente è possibile incontrare al momento dell’acquisto di un immobile (o di una azienda).

Ad esempio:

1. L’immobile potrebbe essere soggetto a prelazione legale. In atto si può convenire che il prezzo depositato presso il notaio, venga successivamente versato al venditore una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.

2. Altra ipotesi ricorrente nella prassi è quella dell’immobile alienato ma occupato dal venditore il quale necessita ancora dello stesso per un breve periodo successivo alla vendita (ad esempio in attesa che si liberi altro immobile ove intende trasferirsi) . Anche in tal caso, è possibile pattuire che il prezzo depositato presso il Notaio venga versato al venditore solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente libera da persone e cose.

3. L’appartamento acquistato potrebbe essere gravato da un pignoramento a favore di un creditore del venditore o da un’ipoteca (ad esempio a garanzia del mutuo che originariamente il venditore stipulò per finanziare l’acquisto dell’immobile e che ancora non risulta interamente estinto o che verrà estinto con i proventi della vendita) . In atto si potrà convenire che il prezzo depositata presso il notaio venga pagato al venditore solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità.

4. Il deposito prezzo potrebbe essere validamente utilizzato anche per la sistemazione di eventuali debiti pregressi del venditore nei confronti del condominio per le spese condominiali (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula). Al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c.) presso il notaio potranno essere depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.

Biotestamento e Volontà del Malato, il parere del Notaio Pastore.

Il 31 gennaio 2018 sono divenuti finalmente validi e stipulabili gli atti di ‘Disposizioni Anticipate di Trattamento’: si tratta di un risultato molto atteso dalla società civile.

La legge 219/2017 chiude un lungo percorso parlamentare caratterizzato da ampio e serrato dibattito sul diritto alla salute e sulla indisponibilità del bene ‘vita’, dibattito denso di implicazioni etiche, filosofiche, religiose e, prima ancora, antropologiche.

La materia in esame è dominata da un radicale conflitto culturale tra il valore della vita e quello della libertà personale, provocato anche da casi giudiziari portati a conoscenza dai media: si pensi ai vari casi Welby,  Eluana Englaro e DJ Fabo, nonchè alle polemiche sulla sedazione palliativa profonda voluta da Marina Ripa di Meana.

Cosa cambia con l’entrata in vigore della nuova legge?

Lo abbiamo chiesto al Notaio Francesco Pastore, presidente del Consiglio Notarile di Avellino.

Notaio Pastore, in cosa consistono le Disposizioni Anticipate di Trattamento ?

L’art. 4 della detta legge dispone che “Ogni persona maggiorenne, capace di intendere e di volere, in previsione di una eventuale futura incapacità di autodeterminarsi può, attraverso disposizioni anticipate di trattamento (DAT), esprimere le proprie convinzioni e preferenze in materia di trattamenti sanitari, nonché il consenso o il rifiuto rispetto a scelte diagnostiche o terapeutiche e a singoli trattamenti sanitari, comprese le pratiche di nutrizione e idratazione artificiali, e può procedere alla nomina di un fiduciario che ne faccia le veci e la rappresenti in futuro nella relazione con il medico e con le strutture sanitarie.

Vale anche per i minori?

In caso di pazienti minori di età, il consenso è espresso o rifiutato dai genitori o dal tutore tenendo conto della volontà della persona minore, in relazione alla sua età e al suo grado di maturità e avendo come scopo la tutela della salute psicofisica e della vita del minore.

La persona minore o incapace ha diritto alla valorizzazione delle proprie capacità di comprensione e di decisione.

Deve ricevere informazioni sulle scelte relative alla propria salute in modo consono alle sue capacità, per essere messa nella condizione di esprimere la sua volontà.

E se il rappresentante legale rifiuta le cure proposte?

Nel caso in cui il rappresentante legale della persona interdetta o inabilitata o minore oppure l’amministratore di sostegno – in assenza delle disposizioni anticipate di trattamento – rifiuti le cure proposte e il medico ritenga invece che queste siano appropriate e necessarie, la decisione è rimessa al giudice tutelare.

Notaio Pastore, è giusto parlare anche di ‘testamento biologico’ o bio-testamento?

Con terminologia diffusa (ma non riproposta nel testo normativo), si parla al riguardo anche di “testamento biologico” o “bio-testamento” o, ancora “testamento di vita” (living will).

Ma sono espressioni non corrette sul piano tecnico-giuridico.

Perché?

La disposizione anticipata di fine vita, infatti, non è un atto mortis causa cui l’autore affidi la regolamentazione dei propri interessi per il tempo in cui avrà cessato di vivere; al contrario, essa integra una manifestazione di volontà destinata ad avere efficacia quando l’autore è ancora in vita, relativa alle cure cui lo stesso intende sottoporsi o non sottoporsi.

L’espressione “testamento biologico” è felice solo che si pensi all’ultrattività del volere rispetto alla capacità dell’autore, ultrattività tipica dei testamenti: trattasi di autodeterminazione individuale oltre la perdita della coscienza.

Questa ‘sacralità’ del volere esige che siano assicurate le condizioni per una libera e ponderata formazione della volontà.

La sacralità dell’espressione di un volere particolarmente importante per il fine vita giustifica la previsione dell’atto ricevuto o autenticato dal notaio ?

Il notaio, quale pubblico ufficiale cui l’ordinamento affida il compito di creare le condizioni per una libera e consapevole formazione del volere negoziale, è chiamato ad intervenire in un ambito quanto mai delicato e per molti versi inusuale, assicurando le condizioni di un volere relativo a “scelte esistenziali”.

Non a caso, l’intervento notarile è richiesto non per il consenso informato, non per la pianificazione condivisa delle cure, ma per raccogliere la volontà “ora per allora”, che dovrà essere attuata quando ormai la volontà è venuta meno (non per morte, ma per sopravvenuta incapacità ).

Il notaio assicura la provenienza della dichiarazione dal disponente, verifica che quella volontà sia resa da parte di soggetti capaci; invita l’autore a valutare a freddo gli effetti delle stesse pensando al momento del fine vita. Queste attività rientrano nel bagaglio tecnico della professione notarile.

Ma l’intervento del medico per il ‘consenso informato’ passa in secondo piano rispetto a quello del notaio ?

Direi proprio di no. L’art. 4 comma 1 individua nella adeguata informazione medica del paziente il presupposto indispensabile su cui si innestano le dichiarazioni anticipate di trattamento.

Il notaio dovrà, allora, verificare la preventiva acquisizione di informazioni congrue, anche richiamando o allegando documenti medici e persino, ma non necessariamente, facendo sottoscrivere la dichiarazione anche dal medico, giacché solo un volere consapevole consente la piena espressione del principio di autodeterminazione.

In definitiva, qual è il ruolo del notaio?

Il notaio suggella anche nel documento l’alleanza terapeutica tra il medico e il disponente.

Peraltro la normativa assegna al notariato un ruolo centrale anche se non esclusivo nella formazione e conservazione delle disposizioni in oggetto.

Per tali motivi si consiglia che le disposizioni non vengano ridotte ad una mera “scrittura privata consegnata dal disponente all’Ufficio dello stato civile di residenza: l’intervento del notaio crea affidamento sulla consapevolezza, libertà del volere, sul tempo della dichiarazione, particolarmente rilevanti al momento in cui dette disposizioni dovranno essere attuate.

Notaio Pastore, la domanda che molti si pongono è: ma tali atti sono costosi ?

Direi proprio di no: infatti il comma 6 dell’art. 4 della legge 219/2017 prevede che tali disposizioni siano esenti dall’obbligo della registrazione, dall’imposta di bollo e da qualsiasi tributo, imposta, diritto e tassa.

Il notaio informerà il disponente dell’obbligo di consegnare personalmente le disposizioni presso l’ufficio dello stato civile del Comune di residenza.

A tal proposito il notariato sta lavorando per firmare una convenzione con i Comuni, anche per il tramite della Provincia e se del caso della Regione, per attuare una pubblicità unica finalizzata alla conoscenza delle disposizioni anticipate di trattamento, finchè non venga istituito un Registro Generale DAT a livello nazionale, come attualmente avviene per il Registro Generale Testamenti.

Successioni e testamento, i consigli del notaio Pellegrino D’Amore.

Quello con successioni, testamenti ed eredità è un argomento con cui tutti, in un dato momento della propria vita, si trovano a dover fare i conti.

La burocrazia che interviene in un momento, quello del lutto, in cui certo la lucidità non è ai massimi livelli.

Ed allora, abbiamo chiesto al notaio Pellegrino D’Amore di Avellino di aiutarci a comprendere quali sono i passi da compiere sia quando si intende mettere per iscritto le proprie volontà testamentarie, sia quando ci si ritrova ad essere il destinatario delle volontà altrui.

Notaio D’Amore, quante sono le tipologie di testamento disciplinate dal nostro ordinamento e quali sono le differenze sia nella forma che nella sostanza?

Il testamento è l’atto con cui taluno dispone, per il tempo in cui avrà cessato di vivere, delle proprie sostanze; in quanto espressione delle ultime volontà del testatore, può essere revocato o modificato in qualsiasi momento.

Il Capo IV del Libro III del codice civile dispone espressamente delle tipologie dei testamenti previsti nell’ordinamento; le forme ordinarie sono: il testamento olografo e il testamento redatto per atto notarile, il quale potrà, a sua volta, rivestire la forma di testamento pubblico o segreto.

Il testamento olografo deve rispettare e prevedere determinati requisiti quali:

l’autografia, perché deve essere interamente scritto di pugno dal testatore e non deve contenere scritte a macchina; se il testamento non è autografo è nullo.

la data, perché, in quanto sia valida tale forma di testamento, deve essere datato con l’indicazione del giorno, del mese e dell’anno di redazione. La data risulta elemento essenziale poiché consente di stabilire, nell’eventualità di più testamenti, quale sia l’ultimo e quindi quello efficace. La mancanza della data comporta l’annullamento da parte di chiunque vi abbia interesse.

la sottoscrizione, di pungo da parte del testatore, da apporre al termine delle disposizioni.

E il testamento redatto per atto notarile?

Le ulteriori tipologie di testamento sono quelle redatte per atto notarile, le quali si differenziano dalla prima, innanzi descritta, per il modo in cui vengono posti in essere. Infatti, il testamento pubblico, disciplinato all’articolo 603 c.c., è lo strumento con il quale, anche chi non è in grado di saper scrivere, può disporre delle proprie volontà per il tempo in cui avrà cessato di vivere, poiché è ricevuto dal notaio in presenza di due testimoni, aventi i requisiti prescritti dall’articolo 51 della Legge Notarile.

Il testatore, alla presenza dei due testimoni, dichiara le proprie volontà al Notaio che procederà a porle per iscritto. Questi ne darà lettura, sempre alla presenza dei testimoni, facendo di ciascuna formalità, menzione nel testamento.

Anche tale tipologia deve indicare luogo e data di ricevimento e l’ora della sottoscrizione; deve essere sottoscritto dal testatore il quale, se non può sottoscrivere, dovrà esserne indicata la causa e menzionata nel testamento prima della lettura dell’atto.

C’è poi il testamento segreto.

Altra tipologia, raramente utilizzata, è relativa al testamento segreto, disciplinato all’articolo 604 c.c.

Prende il nome dal fatto che, sia il Notaio che i testimoni ignorano quale sia il contenuto del testamento; detto testamento viene consegnato al Notaio già sigillato o viene sigillato dal Notaio nel momento in cui lo riceve.

La consegna deve avvenire alla presenza di due testimoni. Sull’involucro che sigilla il testamento si scrive l’atto di ricevimento, dando atto della consegna al Notaio e della dichiarazione che si tratta di un testamento segreto.

Il testamento segreto può essere interamente scritto di pugno dal testatore e sottoscritto in calce, ma è valido anche se scritto da terzi o a macchina, purché firmato in ogni mezzo foglio; inoltre è valido anche se non presenta la data. Il testamento segreto è nullo se manca la redazione per iscritto del Notaio, le dichiarazioni del testatore o la sottoscrizione dell’uno o dell’altro. Inoltre, il testamento segreto, in qualsiasi momento, potrà essere ritirato dalle mani del Notaio presso il quale è custodito il quale, in questo caso, dovrà redigere verbale di restituzione dello stesso, sottoscritto dal testatore, da due testimoni e dal Notaio.

In tema di testamento qual è il ruolo che svolge il Notaio?

Il notaio ha un ruolo rilevante, se non esclusivo, in materia testamentaria e successoria in generale e può, quindi, fornire tutte le informazioni utili per la redazione di un testamento che sia conforme all’ordinamento vigente, quale che sia la forma scelta dal testatore.

Senza dubbio il Notaio, nell’eventualità che il testatore decida di disporre delle proprie sostanze, con testamento pubblico, avrà un ruolo predominante, essendo deputato a porre per iscritto, alla presenza obbligatoria di testimoni, le volontà dichiarate dal testatore.

Il notaio, nel caso specifico, dovrà indicare il luogo, la data e l’ora della sottoscrizione del testamento e le possibili difficoltà del testatore di apporre la propria firma, di cui il pubblico ufficiale è obbligato a farne menzione, come per le altre formalità, prima della lettura dell’atto.

Al contrario, nelle forme del testamento olografo e segreto, il notaio svolge un ruolo meno centrale e più residuale; nel caso di testamento olografo, forma ormai più frequente, il notaio è deputato soltanto alla redazione di un verbale di pubblicazione, nel quale si riporterà quanto è stato dichiarato dal testatore, interamente di suo pugno, nella scheda testamentaria.

Quindi il ruolo del notaio è limitato alla sola trascrizione di quanto riportato nel testamento olografo, il quale, per rispettare i caratteri della validità, dovrà presentare i requisiti dell’autografia, della data e della sottoscrizione.

Nel caso di testamento segreto, il notaio svolgerà, invece, un ruolo di mero custode dello stesso, ricevendo nelle sue mani dal testatore, alla presenza obbligatoria di testimoni, il testamento. Il testamento segreto, a differenza di quello olografo, può non essere scritto di pugno dal testatore e anche con mezzi diversi.

Notaio D’Amore, in che misura un testamento può incidere sulla successione legittima?

Va preliminarmente detto che esistono due tipi di successione: testamentaria, quando è regolata da testamento, e legittima, quando disciplinata dalla legge. E importante tenere presente che il testatore, nel redigere il testamento, non ha una libertà assoluta nelle proprie decisioni.

La legge infatti stabilisce che vi sono alcune categorie di successibili ai quali vanno necessariamente attribuiti dei beni del testatore. Ed è per questo che si parla di successione necessaria e di quota di legittima.

I legittimari sono i figli. Essi non hanno una quota fissa, ma variabile a seconda di quanti sono i figli e se c’è o meno un coniuge.

Ci sono poi gli ascendenti: la riserva in capo ad essi opera solo se il defunto non lascia figli.È di un quarto se c’è il coniuge e di un terzo se non c’è.

Infine c’è il coniuge, la cui quota è variabile a seconda della presenza di figli. Ad esso è riservato il diritto di abitazione nella casa adibita a residenza familiare e l’uso dei mobili che la corredano.

Anche il coniuge separato ha gli stessi diritti, a meno che la separazione non fosse stata a lui addebitata, nel qual caso ha diritto ad un assegno vitalizio se godeva già degli alimenti.

Per poter stabilire se il testatore abbia leso la quota di legittima bisogna, all’apertura del testamento, verificare l’esatto ammontare del patrimonio.

Questa operazione di natura matematica prende il nome di riunione fittizia perché i beni vengono tutti riuniti, anche se fittiziamente. Se da questi calcoli emerge che la quota è stata ecceduta, allora ciascun legittimario può esperire l’azione di riduzione.

Quando la quota di legittima viene violata dal de cuius, per effetto di atti di disposizione, o di donazioni, oppure in caso di testamento, si ha una lesione della legittima.

In tal caso, per reintegrare la quota di legge occorre esercitare l’azione di riduzione, prevista dagli artt. 553 e ss. c.c., volta a far dichiarare invalidi (integralmente o parzialmente) gli atti, inter vivos o mortis causa, che hanno prodotto la lesione stessa.

L’azione di riduzione, di fatto, consta di tre diverse azioni, in base alla fase e ai soggetti nei cui confronti viene eseguita:

  • – l’azione di riduzione in senso stretto, che ha lo scopo di far dichiarare l’inefficacia (totale o parziale) delle disposizioni testamentarie e/o delle donazioni che eccedono la quota di cui il de cuius poteva disporre;
  • – l’azione di restituzione contro i beneficiari delle disposizioni ridotte, finalizzata in seguito al vittorioso esperimento dell’azione di riduzione in senso stretto a far recuperare ai legittimari quanto ancora presente nel patrimonio dei soggetti beneficiati;
  • – l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti, con pari finalità recuperatorie della precedente ma esperibile nei confronti degli aventi causa dal soggetto beneficiato.

Daniela Di Genua: l’importanza del notaio nell’acquisto della casa.

E’ l’investimento per eccellenza in Italia. Nonostante un andamento del mercato molto fluttuante, quello immobiliare resta ancora oggi uno dei settori che desta una forte attenzione.

Specie per quanto attiene all’acquisto della prima casa.

Basta varcare la soglia di uno studio notarile per comprendere che circa l’80% delle stipule ha ad oggetto proprio l’acquisto della prima abitazione.

E, di tali atti, almeno il 70% avviene con contestuale stipula di un mutuo ipotecario ovvero con l’intervento di una banca finanziatrice che provvede al pagamento di parte del prezzo della compravendita.

La figura del notaio è oggi quella che manifesta la maggiore preparazione specifica nel settore immobiliare.

Rivolgersi ad un professionista è il primo passo per evitare di incorrere nelle diverse insidie che possono nascondersi in un atto di compravendita.

“Purtroppo non è infrequente il caso in cui la contrattazione non giunga a buon fine ovvero, dopo aver concluso l’atto, ci si imbatte in problematiche non conosciute e/o non adeguatamente valutate al momento della stipula” spiega Daniela Di Genua, Notaio in Avellino con studio in Viale Cassitto.

Notaio Di Genua, qual è il primo passo da compiere quando si decide di acquistare un immobile?

“L’unico modo per evitare intoppi e sorprese è contattare il proprio notaio di fiducia non appena si è individuato l’immobile di proprio interesse. Il Notaio ha necessità di avere un incontro preliminare con la parte interessata all’acquisto dell’immobile. In quella sede si discute normalmente di tutti i profili collegati all’acquisto. Di norma si verifica innanzitutto la necessità o meno per la parte acquirente di chiedere un mutuo ad una banca. In secondo luogo spesso si discute anche della necessità o meno di far intervenire all’atto anche terze persone ( genitori, nonni ecc) laddove il prezzo venga pagato in tutto o in parte da costoro. In questo incontro il Notaio spiega anche l’importanza di leggere in via preventiva tutta la documentazione relativa all’immobile tra cui, prima di tutto, i titoli di provenienza della proprietà e ciò in quanto non è infrequente il caso in cui il titolo non è adeguato ai fini della richiesta di un mutuo ipotecario”.

Cosa accade dopo questo primo incontro?

“Di solito dopo tale incontro preventivo il Notaio si mette in contatto con la parte venditrice e svolge i primi controlli: visure ipotecarie, catastali, accertamenti urbanistici. A questo proposito è importante sapere che la effettiva regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile deve essere valutata dalla parte acquirente affidandosi ad un tecnico di fiducia che si occupi di verificare la conformità tra il progetto dell’immobile depositato in Comune e lo stato dei luoghi. Poi, occorre verificare che l’accatastamento dell’immobile sia conforme a quanto dichiarato in Comune e allo stato dei luoghi”.

Notaio Di Genua, quanto è importante la verifica di tutte le procedure di carattere urbanistico?

“Oggi l’aspetto urbanistico è importantissimo. Eppure, troppo spesso, viene sottovalutato. Il Notaio ha il dovere di avvisare le parti che egli, per obbligo di legge, effettua di norma una sola verifica documentale ovvero verifica l’esistenza di un provvedimento abilitativo che ha autorizzato la realizzazione dei lavori di costruzione di quel determinato immobile. Ma qui si ferma il suo controllo. Non ha invece il dovere, né il potere, né le necessarie competenze per poter verificare che quanto risulta sullo stato dei luoghi sia effettivamente conforme a quanto dichiarato in Comune e quanto dichiarato in Catasto.

Come fare per evitare di incorrere in brutte sorprese?

“Io personalmente avviso immediatamente i miei clienti dell’importanza di rivolgersi ad un tecnico di fiducia che effettui i necessari controlli urbanistici e ciò al fine di evitare di avere brutte sorprese in un momento successivo all’acquisto. Anche perché spesso le difformità che emergono sono di facile soluzione e con un piccolo impegno economico della parte venditrice possono essere “sistemate” prima di arrivare alla stipula dell’atto vero e proprio”.

Come comportarsi quando l’intermediario è un’agenzia immobiliare?

“Sarebbe buona regola non dare mi acconti sul futuro prezzo o firmare proposte presso agenzie immobiliari se non dopo aver consentito al proprio notaio di fiducia di esaminare tutta la documentazione relativa all’immobile e dopo aver incaricato un tecnico di propria fiducia di valutare se l’immobile è regolare da un punto di vista urbanistico e catastale”.

In caso contrario cosa può accadere?

“A me è capitato sovente di trovarmi di fronte a contrattazioni in cui, non essendoci stati dei controlli preliminari ed essendoci già state delle “caparre” o degli “acconti versati”, i clienti proponenti acquirenti, avendo deciso di ritornare sui propri passi proprio in virtù di problematiche emerse in sede di controlli successivi, hanno avuto grosse difficoltà a riavere quanto già dato e sono dovuti persino ricorrere ad un avvocato, con un aggravio notevole di spese a loro carico”.

Infine, Notaio Di Genua, cosa fare se il venditore chiede un acconto sul prezzo prima della firma del contratto definitivo?

“In questo caso è necessario concludere un contratto preliminare davanti al Notaio che sia registrato e trascritto. Il contratto preliminare notarile non è molto frequente nella pratica, ma rappresenta un ottimo metodo per tutelarsi davvero in sede di acquisto di un immobile”.