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Notaio Pesiri: Ecco come cambia il mercato della casa ad Avellino.

L’economia italiana torna a mettersi in movimento ed i primi, incoraggianti segnali, arrivano dal settore immobiliare che, da sempre, è uno dei mercati di riferimento, utile a capire i comportamenti (e, dunque, le disponibilità) degli italiani.

Un mercato in netta ripresa, che ha ricominciato a dare segnali positivi già dalla seconda metà del 2014 e che nel 2017, come testimoniato dal rapporto dell’Osservatorio del Mercato Immboliare dell’Agenzia delle Entrate, restituisce un rinnovato clima di fiducia da parte delle famiglie e degli imprenditori.

Per comprendere cosa sta accadendo in Campania e ad Avellino, abbiamo ascoltato il notaio Fabrizio Pesiri, che dal suo privilegiato punto di osservazione conferma il trend positivo.

“I dati sono tutti caratterizzati dal segno più – osserva il notaio Pesiri– a cominciare da quelli relativi alle compravendite di negozi ed uffici che, rispetto al 2016, fanno registrare un incremento del 6,2%. Anche il settore residenziale cresce: qui l’incremento è più basso, pari al 3,8%, con picchi in Campania del 13,6% che si registrano a Napoli ed in alcune località turistiche”.

Come vanno letti i dati da lei menzionati?

“Intanto, sono la plastica testimonianza di un clima di rinnovata fiducia. A completare il quadro, poi, vanno considerati sia gli incentivi previsti dalla legge di bilancio 2017 sia, soprattutto, i convenienti tassi che si registrano in questa fase storica per chi accede ad un mutuo per l’acquisto della prima casa. Nonostante il legislatore abbia previsto nuovi strumenti a disposizione del cittadino, penso al rent to buy o al leasing abitativo, soprattutto ad Avellino chi acquista casa lo fa rivolgendosi al finanziamento bancario tradizionale”.

Quanta attenzione si registra tra gli acquirenti avellinesi verso questi nuovi strumenti che prevedono agevolazioni per l’acquisto di una casa?

“Soprattutto intorno al rent to buy c’è molta curiosità, anche se come strumento viene ancora poco utilizzato. D’altronde in questo momento, come dicevamo prima, i mutui appaiono particolarmente convenienti. Il rent to buy somiglia ad una vendita a rate: si stipula un contratto d’affitto in funzione di una eventuale futura compravendita, che non è obbligatoria ma è un’opzione collegata al contratto d’affitto. Molto utilizzato, invece, anche in Irpinia risulta il Fondo di Garanzia che consente di accedere ad un mutuo anche a chi non è in possesso delle normali garanzie richieste di solito dagli istituti bancari. Una soluzione, quest’ultima, molto utilizzata dai giovani”.

Quando si decide di compiere il grande passo per l’acquisto di una casa, come muoversi per essere certi di fare la scelta giusta?

“Il suggerimento che mi sento di dare è quello di consultare l’opuscolo realizzato dal Ministero dell’Economia e Finanza dedicato proprio alla compravendita delle case. E’ di facile consultazione e può essere scaricato dal sito www.casa.governo.it per giungere preparati all’acquisto”.

Focalizzando l’attenzione su ciò che accade ad Avellino, come è cambiato e come sta cambiando il mercato immobiliare?

“Indubbiamente si registra una sensibilità diversa nei confronti del bene immobile. Fino a qualche anno fa, la casa era considerato un bene, per così dire, statico, nel senso che andava sempre bene come forma di investimento. I nonni, i genitori investivano per i figli senza pensarci troppo. Oggi, invece, con il crescente peso fiscale ed i costi di manutenzione elevati, il bene immobile diventa funzionale ad esigenze specifiche”.

In che senso?

“A pesare sulle scelte è soprattutto l’incertezza lavorativa legata ai giovani. Oggi, un padre, non sapendo dove nel medio lungo termine vivrà il figlio difficilmente investe in un immobile. Se un giovane si trasferisce per motivi di studio e di lavoro in un’altra città, se proprio devo sostenerlo l’acquisto della casa non lo faccio certo ad Avellino ma dove immagino che mio figlio vivrà. Oggi la residenza dipende dal lavoro e non viceversa”.

Rispetto a qualche anno fa si sono anche modificate le esigenze abitative, con sempre più famiglie mononucleari o comunque con un numero di figli limitato. Quanto incidono sui comportamenti d’acquisto tali nuove esigenze?

“Tanto. Oggi esistono realtà che non possono essere trascurate, penso ai separati, ai single che hanno necessità di avere mini appartamenti. E, poi, molti giovani professionisti hanno l’esigenza di condividere gli spazi, con il coworking che diventa sempre più dominante. Per non dimenticare l’esplosione del fenomeno bed&breakfast o anche delle esigenze legate all’accoglienza degli immigrati. Ecco, diciamo che esistono tante nuove forme di vedere l’immobile. E per far fronte a ciò è necessario che in primis i costruttori siano preparati a rispondere alle nuove necessità”.

Il Mercato immobiliare italiano nell’analisi del notaio Pesiri

Prezzi del mercato immobiliare in caduta libera e mutui a costi ragionevoli,perchè le transazioni non decollano ? Ne parliamo con il notaio Fabrizio Virginio Pesiri, titolare del noto studio avellinese, tra lievi segnali di miglioramento e criticità.

<<La popolazione italiana è per sua natura propensa all’investimento immobiliare rispetto a tante altre nazioni – esordisce Pesiri –. La casa per noi assume ancora una serie di significati sociali e affettivi meno diffusi che in altre realtà. Ma non mancano le problematiche>>.

Per chiarire al meglio la situazione generale, il notaio Pesiri analizza i dati relativi ai report dei primi due trimestri del 2014 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

<<Si è assistito sicuramente a un incremento delle transazioni rispetto agli anni scorsi. Nel primo trimestre del 2014, rispetto al 2013, il numero delle transazioni è cresciuto del 3,8% (valore medio). Analizzando alcune realtà in particolare, Roma ha fatto riportare un +4,5%, Milano il +3,6%, Salerno il +3,7, mentre Avellino solo lo 0,4%. Ma il secondo trimestre rispetto al primo ha fatto evidenziare un calo, una flessione su scala nazionale>>.

A cosa potrebbe essere dovuto questo trend negativo?

<<Credo a una diffusa incertezza di tipo politico/fiscale. Quindi le transazioni così come sono salite nel primo trimestre hanno poi subìto la flessione nel secondo>>.

Prendendo in considerazione il mercato del residenziale, la diminuzione a inizio 2014 rispetto all’anno precedente è giunta a una media del -4,8%. Com’è la situazione in Campania?

<<I dati per le provincie sono i seguenti: Caserta -15,8% (con valori di circa 1.900 euro a metro quadro), Salerno -6,7% (2.800 euro a metro quadro), Napoli -1,2% (3.200 euro a metro quadro), Benevento in controtendenza si attesta sul +4,5% (1.600 euro a metro quadro), mentre Avellino ha fatto registrare il dato più negativo, con il suo -17,7% (con valori di 1.700-1.800 euro a metro quadro)>>.

Quali sono secondo la sua esperienza professionale e i suoi studi gli effetti negativi sull’offerta?

<<I profili che incidono negativamente sull’offerta sono la presenza, a causa del momento di crisi, di molto nuovo invenduto. C’è poi il default di chi ha comprato con il mutuo. Nonostante il tasso dell’Euribor ai minimi storici resta il fatto che chi ha acquistato con il mutuo si trovi oggi in difficoltà. C’è inoltre anche un mutamento, che possiamo definire “culturale”, in quanto l’immobile da bene di investimento è divenuto sempre più un bene di uso. Si riscontra inoltre una minore speranza di rivalutazione dell’immobile stesso e l’incertezza sull’imposizione fiscale, oltre alle fisiologiche spese condominiali e di gestione. Un altro aspetto da tenere in conto è la riduzione della rendita dell’affitto che oggi raggiunge un 2% netto, rispetto al passato che toccava livelli del 5-6%>>.

Cosa incide invece sulla domanda?

<<Oggi la rendita finanziaria è bassissima, in media l’1,8% netto, e la plusvalenza è tassata al 2%. Per questo non sei invogliato a tenere i soldi in banca. Sulla domanda che cresce influisce l’1% di imposta in decremento. Inoltre le banche sono propense a erogare mutui con spread a 1,8-2% sulla prima casa. Il mutuo dunque si ottiene e pure a prezzi ragionevoli. Ma se è vero ciò, è anche vero che la precarietà generale ha portato le persone al risparmio, quindi solo 4 persone su 10 comprano con mutuo (in media con età compresa tra i 35 e i 44 anni). Si preferisce ricorrere all’aiuto familiare e ai risparmi. Se bisogna investire sulla prima casa è un conto, ma non lo si fa sulla seconda>>.

Ci sono segnali di ripresa oppure la situazione è destinata allo stallo?

<<La vera ripresa secondo me non ci può essere oggi, ma la prospettiva c’è. Si potrà parlare davvero di ripresa quando ci saranno certezze lavorative. Se infatti una persona non è sicura delle proprie rendite non può procedere a un passo tanto importante come quello di acquistare una casa. L’acquisto della prima casa o di un locale commerciale per esigenze lavorative sono bisogni primari per i quali si è ancora pronti a rischiare. Ma sull’investimento in immobili ho ancora qualche dubbio – conclude Pesiri, che aggiunge –. Quando si deve decidere tra tenere i propri soldi in banca o investirli in un immobile si viaggia su un equilibrio delicatissimo. La gente ha paura del futuro, questo è il problema da contrastare con urgenza>>.