In questi ultimi tempi si sente spesso parlare della necessità di revisione del Piano Urbanistico Comunale della città di Avellino.
E’ unanime il parere che sia necessario prevedere, consentire e magari incentivare l’ammodernamento del patrimonio edilizio esistente che risulta inadeguato sia da un punto di vista della sicurezza “strutturale” che da quello relativo al contenimento dei consumi energetici.
Sicuro affidamento può essere fatto sul meccanismo delle misure incentivanti per il recupero e la riqualificazione che, ormai dal lontano 1998, lo Stato ha previsto a favore di chi affronta tali spese.
Con la legge di Bilancio 2018 (27/12/2017 n. 205) è stato ridisegnato il sistema di incentivi sulla casa:
- è stata prorogata a tutto il 2018 la detrazione del 65% per gli interventi di efficientamento energetico,
- ridotta al 50% la detrazione per la sostituzione di infissi e caldaie,
- inserita una detrazione del 36% per i lavori relativi a terrazzi e giardini privati, e molto altro.
Un aspetto però ci interessa particolarmente ed è l’introduzione del bonus relativo agli interventi combinati di riduzione del rischio sismico e contestuale riqualificazione energetica.
Sull’argomento, fa luce l’ingegnere avellinese Errico Perillo.
Ingegnere Perillo, quali benefici scaturiscono dal nuovo bonus?
“Tali interventi potranno giovarsi di una detrazione dell’80% se determinano il passaggio a una classe di rischio sismico inferiore, e dell’85% in caso di passaggio a due classi di rischio inferiori. In questo caso viene rideterminato anche l’importo massimo agevolabile, che è fissato in € 136.000 per ciascuna unità immobiliare che compone l’edificio condominiale”.
Cosa significa concretamente tutto ciò?
“Facciamo il caso di un tipico edificio residenziale esistente, unica scala, due appartamenti di 100 metri quadri per piano, tre piani fuori terra.
Nell’ipotesi di ristrutturazione edilizia (demolizione e ricostruzione senza modifica di volumetria) sarà possibile per i proprietari dei sei appartamenti godere del bonus sopra descritto.
Immaginiamo che il costo complessivo della ristrutturazione sia di € 1.350/metro quadro (lavori ed oneri); avremmo che ciascun proprietario deve spendere € 135.000 per ottenere un nuovo appartamento, sicuro dal punto di vista strutturale, progettato e realizzato secondo le normative più recenti, efficiente dal punto di vista dei consumi energetici.
Nel contempo potrà godere della detrazione pari all’85% della spesa sostenuta, ovvero circa € 115.000 (in dieci anni).
In pratica ci sarebbe una quota a carico di ciascun proprietario pari a circa € 20.000.
Certo non bisogna dimenticare che ci sarebbe la necessità di trovare un alloggio provvisorio per un paio d’anni e che la spesa va sostenuta subito mentre le detrazioni rientrano in dieci anni. Ma i benefici non finiscono qua”.
Cosa ci si può ancora attendere?
“Oggi è possibile cedere il credito derivante dall’esecuzione dei lavori all’impresa che li effettua o ad altri soggetti privati. L’associazione dei costruttori (ANCE) di concerto con Deloitte (società che fornisce servizi di audit, tax, consulting e financial advisory ad aziende pubbliche e private in tutti i settori di mercato) ha promosso la realizzazione di una piattaforma finalizzata a facilitare l’incontro di domanda e offerta di tali crediti.
In pratica i privati e le imprese possono cedere il proprio credito a terzi, ovviamente scontando il periodo di rientro (10 anni) oltre ad un adeguato rendimento.
Il credito di € 115.000 che avevamo calcolato diventa quindi un incasso immediato di circa € 95.000/100.000 (a seconda delle condizioni di rendimento).
A questo punto dunque avremmo, con un esborso di una cifra compresa tra i 35.000 ed i 40.000 Euro il nostro appartamento nuovo anche nel caso in cui la situazione reddituale non consentisse di beneficiare integralmente della detrazione (incapienti)”.
Come cambia il valore del’immobile?
“Resta da evidenziare come il valore dell’immobile ricostruito sia significativamente superiore a quello dell’immobile esistente.
Se infatti poniamo che un immobile come quello di cui stiamo parlando possa essere oggi venduto a circa 1.000 € / metro quadro è facile riconoscere come l’immobile nuovo di zecca possa oggi essere scambiato (prudenzialmente) a non meno di 1.800 € /metro quadro. Il valore passerebbe allora da € 100.000 ad € 180.000 con una spesa non superiore a € 40.000″.
Finora, che risultati hanno prodotto tali incentivi?
“Gli incentivi per il recupero del patrimonio edilizio hanno finora fatto un buon lavoro (cfr. il dossier a cura del centro documentazione e ricerche della Camera dei deputati: “Il recupero e la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio: una stima dell’impatto delle misure di incentivazione” Quinta edizione n. 83/4 22 settembre 2017), la speranza è quella che le novità più recentemente introdotte possano ulteriormente rilanciare un comparto importante e trainante come quello dell’edilizia che ancora fatica ad uscire dalla crisi, nel contempo contribuendo a rendere possibile un rinnovo del tessuto urbano della nostra città”.
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Errico Perillo – ingegnere
Nato ad Avellino nel 1966 si è laureato in Ingegneria Civile alla Federico II di Napoli nel 1991. Dopo aver avviato l’attività di libero professionista in città ha cominciato a lavorare come consulente nel campo delle grandi opere di edilizia, con imprese di rilevanti dimensioni (Impregilo SpA in primis) con stazioni appaltanti di primaria importanze, incluso il governo Americano per le installazioni di Capodichino, Vicenza, Aviano e Sigonella. Ha coordinato e diretto commesse per la realizzazione di edifici residenziali, direzionali, ospedali ed hotel in tutta Italia (Campania, Veneto, Lombardia, Sicilia, Sardegna). Ha supervisionato inoltre allo sviluppo di iniziative di recupero urbanistico in grande scala (Cagliari, Napoli).
