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Il Sigillo

Il Mercato immobiliare italiano nell’analisi del notaio Pesiri

Prezzi del mercato immobiliare in caduta libera e mutui a costi ragionevoli,perchè le transazioni non decollano ? Ne parliamo con il notaio Fabrizio Virginio Pesiri, titolare del noto studio avellinese, tra lievi segnali di miglioramento e criticità.

<<La popolazione italiana è per sua natura propensa all’investimento immobiliare rispetto a tante altre nazioni – esordisce Pesiri –. La casa per noi assume ancora una serie di significati sociali e affettivi meno diffusi che in altre realtà. Ma non mancano le problematiche>>.

Per chiarire al meglio la situazione generale, il notaio Pesiri analizza i dati relativi ai report dei primi due trimestri del 2014 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

<<Si è assistito sicuramente a un incremento delle transazioni rispetto agli anni scorsi. Nel primo trimestre del 2014, rispetto al 2013, il numero delle transazioni è cresciuto del 3,8% (valore medio). Analizzando alcune realtà in particolare, Roma ha fatto riportare un +4,5%, Milano il +3,6%, Salerno il +3,7, mentre Avellino solo lo 0,4%. Ma il secondo trimestre rispetto al primo ha fatto evidenziare un calo, una flessione su scala nazionale>>.

A cosa potrebbe essere dovuto questo trend negativo?

<<Credo a una diffusa incertezza di tipo politico/fiscale. Quindi le transazioni così come sono salite nel primo trimestre hanno poi subìto la flessione nel secondo>>.

Prendendo in considerazione il mercato del residenziale, la diminuzione a inizio 2014 rispetto all’anno precedente è giunta a una media del -4,8%. Com’è la situazione in Campania?

<<I dati per le provincie sono i seguenti: Caserta -15,8% (con valori di circa 1.900 euro a metro quadro), Salerno -6,7% (2.800 euro a metro quadro), Napoli -1,2% (3.200 euro a metro quadro), Benevento in controtendenza si attesta sul +4,5% (1.600 euro a metro quadro), mentre Avellino ha fatto registrare il dato più negativo, con il suo -17,7% (con valori di 1.700-1.800 euro a metro quadro)>>.

Quali sono secondo la sua esperienza professionale e i suoi studi gli effetti negativi sull’offerta?

<<I profili che incidono negativamente sull’offerta sono la presenza, a causa del momento di crisi, di molto nuovo invenduto. C’è poi il default di chi ha comprato con il mutuo. Nonostante il tasso dell’Euribor ai minimi storici resta il fatto che chi ha acquistato con il mutuo si trovi oggi in difficoltà. C’è inoltre anche un mutamento, che possiamo definire “culturale”, in quanto l’immobile da bene di investimento è divenuto sempre più un bene di uso. Si riscontra inoltre una minore speranza di rivalutazione dell’immobile stesso e l’incertezza sull’imposizione fiscale, oltre alle fisiologiche spese condominiali e di gestione. Un altro aspetto da tenere in conto è la riduzione della rendita dell’affitto che oggi raggiunge un 2% netto, rispetto al passato che toccava livelli del 5-6%>>.

Cosa incide invece sulla domanda?

<<Oggi la rendita finanziaria è bassissima, in media l’1,8% netto, e la plusvalenza è tassata al 2%. Per questo non sei invogliato a tenere i soldi in banca. Sulla domanda che cresce influisce l’1% di imposta in decremento. Inoltre le banche sono propense a erogare mutui con spread a 1,8-2% sulla prima casa. Il mutuo dunque si ottiene e pure a prezzi ragionevoli. Ma se è vero ciò, è anche vero che la precarietà generale ha portato le persone al risparmio, quindi solo 4 persone su 10 comprano con mutuo (in media con età compresa tra i 35 e i 44 anni). Si preferisce ricorrere all’aiuto familiare e ai risparmi. Se bisogna investire sulla prima casa è un conto, ma non lo si fa sulla seconda>>.

Ci sono segnali di ripresa oppure la situazione è destinata allo stallo?

<<La vera ripresa secondo me non ci può essere oggi, ma la prospettiva c’è. Si potrà parlare davvero di ripresa quando ci saranno certezze lavorative. Se infatti una persona non è sicura delle proprie rendite non può procedere a un passo tanto importante come quello di acquistare una casa. L’acquisto della prima casa o di un locale commerciale per esigenze lavorative sono bisogni primari per i quali si è ancora pronti a rischiare. Ma sull’investimento in immobili ho ancora qualche dubbio – conclude Pesiri, che aggiunge –. Quando si deve decidere tra tenere i propri soldi in banca o investirli in un immobile si viaggia su un equilibrio delicatissimo. La gente ha paura del futuro, questo è il problema da contrastare con urgenza>>.

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