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notaio Enrico Maria Stasi
notaio Enrico Maria Stasi

Notaio Stasi: “Comprare casa dal costruttore: tra rischi e tutele”.

Come difendersi dai rischi connessi all'acquisto della casa direttamente dal costruttore? Il notaio Enrico Maria Stasi illustra cosa prevede la legge.

L’acquisto della casa rappresenta uno dei momenti più importanti nella vita degli Italiani, che si confermano tra i più propensi all’acquisto immobiliare, con l’80 per cento delle case in proprietà.

Molto spesso l’acquirente manifesta particolare diffidenza in caso di immobile in corso di costruzione e, quindi, di compravendita diretta dall’impresa.

I fatti di cronaca ci hanno raccontato, e purtroppo ci raccontano, episodi particolarmente spiacevoli: il fallimento del costruttore, a volte doloso, e la conseguente perdita dei risparmi di una vita da parte del promittente acquirente che, molto spesso, ha versato, prima della sottoscrizione dell’atto di vendita, buona parte del prezzo, a titolo di acconto.





Il fenomeno, in verità, aveva assunto, nel corso degli anni 90, carattere emergenziale.

Oggi il quadro è profondamente mutato.

Come evitare di incorrere in amare sorprese? Ne abbiamo parlato con il notaio Enrico Maria Stasi di Nusco, che illustra come agire quando si decide di acquistare casa direttamente dal costruttore.



Notaio Stasi, quali sono le forme di tutela che il legislatore ha previsto per casi del genere?

“Esistono due forme di tutela, apparentemente distinte ma, nella realtà, convergenti.

Nel 1996 il Legislatore introduce nel nostro ordinamento la normativa della trascrizione del contratto preliminare.

In sostanza, se il preliminare viene redatto per atto pubblico notarile, o mediante scrittura privata autenticata dal notaio, a norma dell’articolo 2645 bis c.c., deve essere trascritto nei registri immobiliari”.

Cosa comporta la trascrizione?

“La trascrizione comporta una “prenotazione” degli effetti: in parole semplici, trascritto il preliminare, qualora la compravendita definitiva intervenga entro tre anni dal compromesso, tutte le vicende eventualmente intervenute tra quella data ed il definitivo non sono opponibili all’acquirente.



Se quindi, chi promette di vendere subisce, ad esempio, un pignoramento o l’iscrizione di una ipoteca, dopo il preliminare (trascritto) ma prima della vendita, ciò non avrà alcuna ripercussione sull’acquirente, il cui acquisto (ed il cui investimento!) sarà assolutamente tutelato.

Nel 2005, poi, a completamento dell’intervento normativo iniziato nel 1996, il legislatore interviene più incisivamente: è l’anno del varo del d.lgs. 122/2005, in materia, proprio, di tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

La normativa – va chiarito – si applica solo quando chi compra è contraente “debole”, quindi consumatore persona fisica e l’acquisto avviene dal contraente “forte”, e cioè dal costruttore, sia esso impresa individuale o società”.

Notaio Stasi, quali sono i punti cardine della normativa?

“All’atto della stipula di un contratto che non comporta l’immediato acquisto della proprietà o altro diritto reale in capo all’acquirente (quindi, nel caso classico del preliminare) il costruttore deve, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, procurare una fideiussione che garantisca la restituzione di tutte le somme che vengono versate quale caparra o acconto del prezzo.

La fideiussione deve essere emessa da una Banca o da una Impresa assicuratrice o, ancora, da un intermediario finanziario iscritto in uno specifico elenco tenuto presso Banca d’Italia”.

Quali caratteristiche deve avere la fideiussione?

“Innanzitutto la fideiussione essere stipulata a prima richiesta: il fideiussore deve restituire le somme senza eccezioni di alcun tipo e per il solo fatto che si verifichi la crisi dell’impresa.

Inoltre, deve essere senza il beneficio di preventiva escussione: non si può prevedere che l’acquirente debba prima provare a riprendere il danaro dal costruttore e, solo qualora non riesca, possa rivolgersi al fideiussore; ma quest’ultimo è tenuto a pagare per il solo fatto della richiesta”.

E poi?

“La fideiussione deve poter essere azionata quando si verifica la “crisi dell’impresa” costruttrice e cioè quando: è trascritto il pignoramento relativo al bene oggetto di promessa di vendita; è pubblicata la sentenza di fallimento o di liquidazione coatta amministrativa; l’impresa presenti la domanda di ammissione al concordato preventivo; è pubblicata la sentenza che dichiara lo stato di insolvenza.

Deve, inoltre, garantire la restituzione di tutto quanto pagato prima del definitivo, sia esso danaro o altro valore, oltre gli interessi legali maturati e il pagamento della fideiussione deve avvenire entro 30 giorni dalla richiesta”.

Cosa prevede la legge per il contratto definitivo?

“Il Legislatore prevede che, al definitivo, il costruttore debba consegnare una polizza indennitaria decennale all’acquirente a garanzia, appunto per i successivi 10 anni, dell’eventuale rovina totale o parziale dell’edificio, o per gravi difetti costruttivi o per vizio del suolo che si verifichino dopo la stipula del contratto definitivo”.

Esistono altre forme di tutela?

“Il decreto in commento prevede, ancora, che, qualora il costruttore abbia ipotecato il fabbricato in corso di costruzione, non si possano stipulare gli atti di vendita – ed il notaio rogante dovrà rifiutare la stipula – qualora il mutuo contratto e l’ipoteca non siano stati suddivisi (c.d. frazionamento del mutuo e dell’ipoteca).

Il senso di questa previsione normativa è garantire che, al momento dell’acquisto mediante la stipula del contratto definitivo, chi compra sappia esattamente quanta parte del debito contratto dal costruttore grava sul suo immobile”.

Cosa accade a questo punto?

“A questo punto l’acquirente può scegliere: o si accolla la quota di mutuo o, a norma di legge, antecedentemente o contestualmente la stipula, deve esservi il consenso della Banca che ha finanziato il costruttore, a cancellare l’ipoteca relativamente al bene oggetto di vendita.

Inoltre, se il costruttore non si attiverà per frazionare il mutuo, è possibile chiedere al Presidente del Tribunale, la nomina di un notaio che provvederà d’ufficio”.

Nonostante le tutele previste, però, si parla ancora di riforma del settore. Cosa si prevede?

“Come si può agevolmente intuire, la normativa di tutela esiste. Eppure il legislatore, di recente, è intervenuto nuovamente, delegando il Governo a riformare il settore.

Il decreto legislativo, ad oggi, non è ancora stato varato ma, a quanto è dato di sapere, le aree di intervento e riforma incideranno su alcuni punti che la prassi ha dimostrato essere maggiormente critici.

In particolare la fideiussione.

Il soggetto deputato ad un controllo rafforzato del contenuto di essa e della rispondenza a legge con piena tutela per l’acquirente, sarà, come già oggi è, il notaio.

Si interverrà in particolare mediante una riformulazione degli obblighi relativi alla polizza indennitaria decennale”.

Sul rispetto della normativa in oggetto vigilerà, dunque, il notaio. Quali sono i consigli che si sente di dare?

“Il consiglio, quindi, prima di comprare in genere, ma soprattutto prima di comprare dal costruttore, dati i possibili rischi connessi, è di rivolgersi al proprio notaio di fiducia, per farsi accompagnare in uno dei percorsi più belli della propria vita – l’acquisto della casa (specie se la prima!) – senza rischiare spiacevoli inconvenienti. E di farlo non appena è stata maturata l’idea di comprare, prima di formulare qualunque offerta in danaro o presentare proposte vincolanti, per consentire al Pubblico Ufficiale di valutare, controllare, verificare e sorvegliare l’intero iter, con conseguente tranquillità per l’acquirente (che non ha prezzo!)”.

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