Con l’art. 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124 (in G.U. n. 189 del 14.8.2017), in vigore dal 29 agosto 2017, cosiddetta “legge sulla concorrenza” il legislatore ha modificato l’art. 1, commi da 63 a 67, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, istituendo un “conto dedicato” sul quale il notaio deve versare il prezzo o corrispettivo in denaro per gli atti, relativi ad immobili ed aziende, dallo stesso stipulati, ove gli venga fatta richiesta in tal senso da almeno una delle parti.
E’ quindi oggi prevista la facoltà di richiedere il deposito del prezzo della compravendita di un immobile o di una azienda al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto.
Ma che cosa è e come si articola il deposito del prezzo?
Lo abbiamo chiesto al Notaio Gabriele Di Rienzo di Avellino.
Notaio Di Rienzo, che cosa è il deposito prezzo?
Il legislatore si è già in passato preoccupato di tutelare chi compra la casa: nel 1996 ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto preliminare; nel 2005 ha previsto l’obbligo per il costruttore di case “nuove o ristrutturate” di consegnare al promissario acquirente una fideiussione a garanzia del rischio del suo fallimento nelle more tra il preliminare e il definitivo. Con l’ultimo intervento legislativo, il legislatore ha riconosciuto la facoltà di lasciare al notaio le somme che costituiscono il prezzo di un acquisto, a tutela della bontà dell’acquisto stesso oppure per garantire l’adempimento di una obbligazione di una parte o il verificarsi di una certa condizione.
Quali sono i rischi connessi ad una compravendita al quale il legislatore ha inteso porre rimedio?
Chi compra un immobile si vede esposto al rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei pubblici registri, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore: un’ipoteca, una domanda giudiziale, un sequestro, un pignoramento, eccetera. Nella pratica quotidiana tali ipotesi si verificano raramente. I notai con la registrazione telematica sono in grado di registrare e trascrivere in tempi molto brevi gli atti, quasi azzerando ogni rischio. La nuova legge, importa in Italia una prassi già da tempo vigente in altri paese Europei, come ad esempio in Francia, statuisce che se ne sia richiesto da almeno una delle parti.
Come funziona il deposito prezzo ?
L’acquirente versa le somme inerenti il prezzo della compravendita non al venditore ma al notaio, il quale provvederà a versarle su di un conto corrente dedicato che deve essere appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”. Queste somme sono assolutamente al sicuro: sia perché sono separate dal patrimonio del notaio (non cadono nella sua successione, in caso di premorienza; non vanno nella comunione legale del coniuge; sono impignorabili da parte dei suoi creditori) sia perché sono impignorabili anche dai creditori del venditore. Una volta registrato l’atto (all’Agenzia delle Entrate) con assolvimento delle imposte, e curata la trascrizione, il notaio mediante ispezioni ipotecarie verifica se ci sono gravami pregiudizievoli per chi compra. Se non ci sono, rilascia la somma in questione al venditore; in caso contrario, la restituisce all’acquirente, il quale potrà comunque agire per i danni e per recuperare le spese dell’atto.
Il deposito prezzo tutela entrambi le parti?
Il vantaggio è per entrambe le parti. La parte acquirente depositando il prezzo presso il notaio fino all’accertato buon esito della pubblicità immobiliare (o commerciale) del contratto, ha la certezza di aver messo al sicuro quanto pagato per il caso in cui, nell’intervallo tra la stipula e la pubblicità del contratto, dovessero intervenire gravami pregiudizievoli ad essa opponibili. Ha, cioè, la certezza di poter recuperare, a seguito della soluzione (in via negoziale o giudiziale) di un’eventuale contenzioso con l’alienante, la somma pagata a titolo di prezzo. Anche il venditore è garantito in quanto sebbene incasserà le somme dopo qualche giorno, non correrà alcun rischio in ordine all’effettivo incasso della somma pattuita.
Il deposito prezzo è obbligatorio in tutte le contrattazioni?
A differenza di come avviene in Francia, la tutela del deposito prezzo è facoltativa: troverà applicazione solo se una delle parti ne faccia espressa richiesta. E’ opportuno però che, per la correttezza tra le parti, sin dall’inizio delle trattative, chi intende avvalersene ne manifesti la propria volontà. Attualmente, nella prassi, osservo che il deposito prezzo viene richiesto dai contraenti molto raramente. D’altronde è una facoltà che può essere utilizzata per risolvere problemi legati alle singole contrattazioni, ma il più delle volte, le parti sono già ampiamente garantiti dall’intervento e dalla prestazione resa dal Notaio, anche senza ricorrere al deposito del prezzo. Come innanzi ricordato, con l’invio telematico, i Notai registrano, trascrivono ed iscrivono in tutta Italia gli atti immobiliari e societari, in tempi molto rapidi.
In quali ulteriori ipotesi è utilizzabile il deposito prezzo?
Come detto il deposito del prezzo protegge, principalmente, dal rischio di trascrizioni pregiudizievoli tra la stipula e la trascrizione dell’atto. Ma potrà essere utilizzato anche per risolvere altre problematiche che abitualmente è possibile incontrare al momento dell’acquisto di un immobile (o di una azienda).
Ad esempio:
1. L’immobile potrebbe essere soggetto a prelazione legale. In atto si può convenire che il prezzo depositato presso il notaio, venga successivamente versato al venditore una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.
2. Altra ipotesi ricorrente nella prassi è quella dell’immobile alienato ma occupato dal venditore il quale necessita ancora dello stesso per un breve periodo successivo alla vendita (ad esempio in attesa che si liberi altro immobile ove intende trasferirsi) . Anche in tal caso, è possibile pattuire che il prezzo depositato presso il Notaio venga versato al venditore solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente libera da persone e cose.
3. L’appartamento acquistato potrebbe essere gravato da un pignoramento a favore di un creditore del venditore o da un’ipoteca (ad esempio a garanzia del mutuo che originariamente il venditore stipulò per finanziare l’acquisto dell’immobile e che ancora non risulta interamente estinto o che verrà estinto con i proventi della vendita) . In atto si potrà convenire che il prezzo depositata presso il notaio venga pagato al venditore solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità.
4. Il deposito prezzo potrebbe essere validamente utilizzato anche per la sistemazione di eventuali debiti pregressi del venditore nei confronti del condominio per le spese condominiali (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula). Al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c.) presso il notaio potranno essere depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.
