Quando si sta pianificando un acquisto immobiliare, una donazione, una successione o la costituzione di una società, una delle prime domande che viene in mente è: quanto costerà il notaio?
La domanda è più che legittima, ma la risposta è meno semplice di quanto si potrebbe pensare, perché la parcella notarile non corrisponde a un unico importo: comprende infatti voci diverse, ciascuna con una propria funzione.
Questo articolo è pensato per aiutarti a capire da cosa dipende il costo complessivo e a pianificare meglio il budget, evitando di confondere il compenso del professionista con imposte e spese che il notaio riscuote e versa agli enti competenti.
La parcella notarile non è tutta uguale
Il primo concetto fondamentale è che il costo complessivo di un atto notarile può comprendere almeno tre categorie di voci: gli oneri fiscali, cioè le imposte dovute per legge; le spese e somme anticipate, sostenute per formalità, verifiche e documenti necessari all’atto; e l’onorario, cioè il compenso del professionista per l’attività svolta.
Queste voci rispondono a logiche diverse. Le imposte dipendono dalla normativa fiscale e dal tipo di operazione; le spese anticipate variano in funzione delle verifiche e degli adempimenti necessari; il compenso professionale viene invece concordato con il cliente in relazione alla natura e alla complessità dell’incarico.
Per questo, quando si confrontano più preventivi, è importante verificare che le diverse voci siano indicate in modo chiaro e omogeneo.
Gli oneri fiscali: una parte importante del costo complessivo
In molte operazioni, soprattutto quelle immobiliari, le imposte rappresentano una parte significativa del costo complessivo.
Il notaio riscuote dal cliente le somme dovute e provvede alla registrazione dell’atto e al versamento delle imposte previste dalla legge. Nel caso delle compravendite immobiliari, gli importi relativi alle imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versati dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Tra le principali voci fiscali che possono comparire in relazione a un atto notarile rientrano:
Imposta di registro: si applica, tra l’altro, a numerose compravendite, donazioni, successioni e altri atti. La misura può essere fissa oppure proporzionale e dipende dal tipo di operazione, dal bene trasferito e, in alcuni casi, dai requisiti delle parti.
Nel caso dell’acquisto di un’abitazione, per esempio, la misura ordinaria dell’imposta di registro è generalmente del 9% quando la cessione non è soggetta a IVA, mentre può scendere al 2% in presenza dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”.
In entrambi i casi, quando si applica il regime dell’imposta di registro, l’imposta proporzionale non può essere inferiore a 1.000 euro, salvo gli specifici meccanismi previsti dalla normativa.
Questa soglia minima non riguarda invece le operazioni soggette a IVA, per le quali l’imposta di registro è dovuta in misura fissa.
Il 15% trova invece applicazione principalmente in determinate fattispecie relative all’acquisto di terreni agricoli da parte di soggetti che non possiedono i requisiti per le specifiche agevolazioni previste dalla legge.
Imposta ipotecaria e imposta catastale: il loro importo dipende dal regime fiscale applicabile all’operazione.
Nelle compravendite abitative soggette a imposta di registro, le imposte ipotecaria e catastale sono normalmente dovute in misura fissa di 50 euro ciascuna, sia per gli acquisti ordinari sia per quelli effettuati con i benefici “prima casa”. Quando invece la vendita dell’abitazione è soggetta a IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono normalmente dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna.
Questa distinzione è importante perché i 50 euro delle imposte ipotecaria e catastale non dipendono semplicemente dalla presenza dell’agevolazione “prima casa”, ma dal regime fiscale della compravendita.
Imposta di bollo: può essere dovuta in relazione a determinati atti e formalità, secondo quanto previsto dalla normativa fiscale.
Tasse ipotecarie e altri tributi: il loro trattamento dipende dal tipo di atto e dalle formalità da eseguire. In alcune compravendite soggette a imposta di registro proporzionale, per esempio, determinate formalità relative al catasto e ai registri immobiliari sono esenti da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.
Tassa dell’Archivio notarile: è dovuta per gli atti previsti dalla normativa e viene determinata secondo parametri stabiliti dalla legge, in relazione alla tipologia e al valore dell’atto. Il decreto interministeriale n. 265 del 27 novembre 2012 stabilisce, tra l’altro, che la tassa per l’Archivio notarile corrisponde al 10% degli importi individuati dalla normativa di riferimento.
Le somme relative a imposte e tributi che il notaio riscuote dal cliente per effettuare i relativi versamenti non costituiscono il suo compenso professionale.
Le spese anticipate: visure, ispezioni e verifiche
Prima di poter redigere un atto, il notaio deve effettuare le verifiche giuridiche necessarie e raccogliere la documentazione richiesta.
Tra le attività possono rientrare, a seconda dell’operazione, visure catastali, ispezioni ipotecarie, verifiche sulla provenienza del bene, visure camerali e altri accertamenti documentali.
Alcuni costi vengono sostenuti dallo studio per conto del cliente e successivamente riportati nel prospetto finale.
È importante però distinguere queste attività dalle verifiche di natura tecnica.
La conformità urbanistica e catastale dell’immobile richiede normalmente l’intervento di un tecnico abilitato, mentre l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere redatto da un soggetto abilitato alla certificazione.
Il notaio verifica la documentazione e la presenza delle attestazioni richieste dalla legge nell’ambito dell’atto, ma non sostituisce il tecnico nell’accertamento della conformità urbanistica o nella redazione dell’APE.
Il costo delle verifiche e della documentazione può quindi variare sensibilmente in funzione della complessità dell’operazione, del numero degli immobili e delle parti coinvolte e delle eventuali problematiche da approfondire.
L’onorario del notaio: come si determina
L’onorario è il compenso per il lavoro professionale svolto: studio del caso, analisi della documentazione, redazione dell’atto, consulenza alle parti, adempimenti connessi e attività successive alla stipula.
Dal 2006 non esistono più tariffe notarili obbligatorie. Il compenso viene determinato in relazione alle caratteristiche dell’incarico e può dipendere, tra gli altri fattori, dal valore dell’atto, dalla sua complessità, dal numero delle parti, dalle verifiche necessarie e dagli adempimenti richiesti.
Non esiste quindi un unico prezzo valido per una determinata tipologia di atto.
Anche a parità di valore dell’operazione, infatti, il lavoro richiesto può cambiare sensibilmente in presenza di più immobili, più soggetti coinvolti, situazioni giuridiche articolate, finanziamenti, condizioni particolari o necessità di verifiche aggiuntive.
Sul compenso professionale si applica l’IVA secondo l’aliquota prevista dalla normativa vigente. Anche eventuali componenti che, secondo la disciplina fiscale, concorrono alla formazione del compenso professionale possono essere assoggettate a IVA.
Restano invece escluse dall’IVA le somme che il notaio riscuote e versa per conto del cliente a titolo di imposte, tasse e altri tributi.
Quanto si paga in pratica? Alcuni riferimenti
Non esiste una fascia di prezzo valida per tutte le operazioni. Il costo complessivo dipende dal tipo di atto, dal valore dell’operazione, dal regime fiscale applicabile e dalla complessità delle attività necessarie.
Compravendita immobiliare
Nel caso dell’acquisto di un’abitazione, è fondamentale distinguere almeno tra:
- acquisto da privato o da impresa con vendita esente da IVA;
- acquisto da impresa con vendita soggetta a IVA;
- acquisto con o senza i benefici prima casa;
- acquisto con o senza mutuo.
Per esempio, quando si acquista da un privato o da un’impresa in regime di esenzione IVA, l’imposta di registro è normalmente proporzionale: 9% in regime ordinario e 2% con i benefici prima casa, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono normalmente di 50 euro ciascuna.
Quando la vendita è soggetta a IVA, invece, l’IVA viene calcolata sul prezzo della cessione e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono normalmente di 200 euro ciascuna.
A queste somme si aggiungono il compenso del notaio e le eventuali spese e anticipazioni connesse all’atto.
Per questo, eventuali importi medi pubblicati online devono essere considerati puramente indicativi: non rappresentano una tariffa nazionale e non sono necessariamente confrontabili se non comprendono le stesse voci.
Atto di mutuo
Quando l’acquisto è finanziato con un mutuo, il notaio interviene anche per gli adempimenti relativi all’ipoteca a favore della banca.Il costo del mutuo deve quindi essere considerato separatamente rispetto a quello della compravendita, anche quando i due atti vengono stipulati contestualmente.
Donazione
La donazione ha una disciplina fiscale propria. Il costo complessivo dipende, tra l’altro, dal valore dei beni trasferiti, dal rapporto di parentela tra donante e beneficiario e dalla natura dei beni oggetto dell’atto.
Successione con immobili
La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale che può essere effettuato dagli eredi direttamente o con l’assistenza di un professionista; non richiede necessariamente l’intervento di un notaio.
Se nella successione sono presenti immobili, possono inoltre rendersi necessarie ulteriori formalità. In particolare, la trascrizione dell’accettazione dell’eredità può assumere rilievo quando si devono trasferire o disporre dei diritti immobiliari ereditati. Non si tratta però di un costo che si aggiunge automaticamente a ogni successione con immobili: la necessità della formalità va valutata in relazione alla situazione concreta.
Atti societari
Per la costituzione di una società o per modifiche statutarie, il costo dipende dalla tipologia di società, dal contenuto dell’atto, dal numero dei soci e dagli adempimenti richiesti.
Anche in questo caso, il preventivo deve permettere di distinguere il compenso professionale dalle imposte, dai diritti e dalle altre spese eventualmente dovute.
Quando si paga il notaio?
Il momento del pagamento può variare in funzione dello studio e dell’operazione. In molti casi il saldo viene richiesto prima o contestualmente alla firma dell’atto, mentre può essere previsto un acconto al momento del conferimento dell’incarico.
La richiesta di un acconto può servire, per esempio, a coprire le spese necessarie per le attività preliminari e per la predisposizione dell’atto.
È quindi opportuno verificare già nel preventivo quali somme devono essere versate e in quale momento.
Come evitare sorprese: il preventivo
Chiedere un preventivo dettagliato prima dell’atto permette di capire in anticipo la composizione del costo.
Il preventivo dovrebbe distinguere chiaramente il compenso professionale dalle spese, dagli oneri, dai contributi e dall’IVA, indicando le diverse voci di costo. I principi di deontologia professionale dei notai prevedono che il preventivo riporti analiticamente il compenso e le altre voci di costo e che il professionista fornisca al cliente le informazioni utili sugli oneri prevedibili dell’incarico.
Nel confrontare più preventivi è quindi importante verificare che le offerte siano costruite sulla stessa base: un importo apparentemente più basso può dipendere, per esempio, da imposte non ancora conteggiate, da anticipazioni escluse o da una diversa complessità dell’incarico.
Più che concentrarsi soltanto sul totale finale, è quindi utile verificare quali attività sono comprese, quali spese sono già considerate e quali potrebbero aggiungersi in seguito.
In questo modo il preventivo diventa uno strumento concreto per comprendere il costo dell’operazione e pianificare con maggiore precisione la spesa complessiva.