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Notaio Pesiri: Rent to buy l’alternativa al mutuo per comprare casa

Il Notaio Fabrizio Pesiri illustra il contratto “rent to buy”, una formula alternativa al mutuo per comprare casa regolamentata dal decreto "Sblocca Italia"

Con il decreto “Sblocca Italia”arrivano nuove formule di acquisto per comprare casa,ecco il contratto “rent to buy”,  il patto di futura vendita.

L’attuale scenario sociale ed economico evidenzia un diffuso disorientamento degli italiani a effettuare investimenti in immobili. Ciò dovuto alla mancanza di sufficiente liquidità, alla fatica di ottenere un mutuo ed anche alle continue modifiche normative in tema di fisco e tributi.

All’alternativa dell’affitto, presa in considerazione sempre meno se non in casi di assoluta necessità, incomincia a prendere piede una nuova frontiera di compravendita che incontra il favore dell’acquirente ma anche del venditore che non di rado è il costruttore alle prese con l’invenduto.

Si tratta di una sorta di “affitto con riscatto”, il “rent to buy”,una formula alternativa al mutuo per comprare casa regolamentata dal decreto “Sblocca Italia”.

“Un “ibrido” che integra elementi del contratto di affitto ed elementi del contratto di acquisto. Il canone di affitto ingloba una quota del prezzo, a titolo di anticipazione. Il mancato pagamento dei canoni, oltre un certo numero, causa la risoluzione del contratto. La norma lascia questa decisione alle parti, solamente indicando un tetto minimo di 1/20 di canoni non pagati per giustificare la risoluzione del contratto. La norma estende a questo tipo di contratto l’applicazione di istituti già disciplinati dal codice civile (trascrizione, cancellazione della trascrizione ed effetti del contratto preliminare; obblighi di inventario e di garanzia e ripartizione spese previste per il rapporto di usufrutto). “(Fonte Il Sole 24 ore)

Questa formula consente di godere da subito dell’immobile preso in affitto, con l’opzione di poterne poi acquisire la proprietà e imputare i canoni versati al pagamento di una parte del prezzo.

Ne approfondiamo aspetti e caratteristiche con il notaio avellinese Fabrizio Virginio Pesiri.

Notaio, qual è il quadro economico delle famiglie o delle giovani coppie che intendono acquistare casa ?

<<Attraverso la mia attività mi rendo quotidianamente conto di quanto l’approccio all’immobile risulti complicato – ci chiarisce Pesiri –. Viviamo in un clima di costante incertezza politica, economica e del mercato del lavoro a causa del quale guardare con occhi positivi al futuro risulta difficile. Soprattutto per le giovani coppie. >>

Su quali leve si dovrebbe agire ?

<<E’ necessario agire al più presto per sostenere il mercato del lavoro affinché anche i giovani intenzionati a metter su famiglia possano permettersi di sopportare gli oneri legati allo status di proprietario. Se a ciò si aggiungono i pensieri di carattere burocratico e tecnico legati a un’abitazione quali gli impianti, l’agibilità, gli attestati di prestazione energetica, ne tiriamo fuori un sistema notevolmente appesantito>>.

Parliamo di questa formula chiamata “rent to buy”. Di cosa si tratta?

<<Con questa espressione inglese si fa riferimento a un contratto di locazione per il quale decido di affittare un immobile promettendo di comprare. E’ una metodologia presente in diversi mercati anglosassoni già da molti anni e ora inizia a diffondersi anche in Italia. Si registrano infatti molti casi di persone interessate all’acquisto ma che non riescono a ottenere il mutuo al 100% oppure devono aspettare di vendere prima di poter acquistare. >>

Quali sono i vantaggi ?

<<Con il “rent to buy” il vantaggio principale è quello di usufruire da subito dell’abitazione desiderata, dapprima in modalità di locazione, e successivamente in piena proprietà, versando un acconto e poi procedendo al versamento di un normale affitto mensile. Di questo importo, una parte va a fondo perduto quale canone di locazione, la restante parte viene accantonata per l’acquisto dell’immobile stesso>>.

Cosa succede se si decide di non acquistare l’immobile?

<<Si tratta di un sistema molto flessibile. Se infatti decido di non comprare, semplicemente avrò pagato per il godimento. Come un normale affitto. Inoltre una normativa molto recente consente di tutelare il consumatore dall’impresa contro la crisi d’impresa e da eventuali fallimenti della stessa. È importante dunque informarsi bene e approfondire tutti gli aspetti con un professionista del settore>>.

Questo sistema crea una serie di vantaggi all’acquirente. Cosa si può dire invece del venditore?

<<In questa prima fase, questa formula sta interessando soprattutto le imprese di costruzione alle prese con una serie di immobili invenduti. Il costruttore si vede garantita una certa cifra al mese e, comunque, gode di una concreta prospettiva di vendita>>.

Questo sistema di compravendita sarebbe indicato anche in una realtà come quella avellinese?

<<Certamente. C’è ancora voglia di proprietà, di nido, di prima casa evitando i canoni di locazione – conclude Pesiri –. La maggior parte delle transazioni sono per l’acquisto della prima casa, soprattutto da parte di giovani con la prospettiva del matrimonio e di persone di mezza età, e questo sistema sembra comprenderne i bisogni e le necessità reali>>.

Questo invece il parere di Luigi Chiusano, titolare dell’agenzia immobiliare Tecnocasa Avellino Centro:

Cosa ne pensano le agenzie immobiliari del Rent to Buy ?

<<Ritengo che il sistema del rent to buy possa essere definito senza dubbio “vincente”, visti i vantaggi che riesce a offrire all’acquirente. Il problema sorge però quando viene calato nella vita reale. Stiamo provando a offrirlo, ma soprattutto tra i privati c’è ancora la necessità da parte dei più a vendere l’abitazione per realizzare il guadagno immediato. Diverso invece il discorso per i costruttori alle prese con l’invcenduto, dove questa formula è ancora poco conosciuta. Con la crisi attuale non risulta dunque di semplice attuazione>>.

Ci sono comunque prospettive per questa formula innovativa di compravendita?

<<Sicuramente sì, ma forse sarà maggiormente accettata quando si farà ancora più fatica a vendere e quindi farà comodo alle persone ma soprattutto alle imprese edili garantirsi un guadagno “parziale” ma costante e sicuro. Ad Avellino, attualmente, la situazione relativa alle vendite è relativamente difficile. Regge bene e senza problemi il centro città, in periferia e nei comuni limitrofi c’è invece ancora troppo invenduto>>.


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