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Risanamento conservativo di un immobile: cosa è?

Se si parla di ristrutturazione non molti sanno che, in realtà, i tipi di intervento possono essere diversi. Spesso risanamento e ristrutturazione tendono ad essere confusi, ma vi sono sostanziali differenze tra questi tipi di lavori.

La legge italiana è la prima a dare una definizione ben precisa dei tipi di intervento possibili con l’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia.

Questa tipologia di lavori è spesso necessaria quando si affitta o si compra un immobile per poterlo abitare in maniera comoda, sia che si parli di piccole modifiche, sia che siano necessari degli interventi a livello strutturale.

Secondo la legge, le categorie di lavori sono 5:

  • manutenzione ordinaria
  • manutenzione straordinaria
  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia
  • ristrutturazione urbanistica.

Ognuna di queste categorie richiede però della documentazione ben precisa, ma se avete deciso di fare una ristrutturazione a Bolzano, c’è chi se ne occuperà per voi con estrema competenza. Vediamo bene in cosa consiste un risanamento conservativo.

Quali elementi definiscono il risanamento conservativo

Prima di tutto c’è da dire che restauro e risanamento fanno riferimento a tutti gli interventi edilizi che servono a conservare la struttura e ne assicurano la funzionalità, senza però trascurare gli elementi tipologici e formali della struttura stessa.

Questi interventi possono quindi essere il ripristino ed il rinnovo di elementi che costituiscono l’edificio, il consolidamento, l’inserimento di altri elementi e degli impianti ed infine la rimozione di elementi estranei all’edificio.

Restauro e risanamento, seppur considerate dalla legge in un’unica categoria, hanno tra loro delle importanti differenze. Il restauro infatti è un tipo di intervento che si applica solamente ad edifici con valore storico ed artistico, come, ad esempio, il Colosseo.

Per contro, il risanamento conservativo ha lo scopo di recuperare un edificio da un punto di vista funzionale, igienico e statico, per cui sono ammesse modifiche sia alla struttura che alla planimetria, cosa che non potrebbe mai avvenire con un intervento di restauro. Per fare un esempio concreto potremmo pensare ad un casale fatiscente in campagna. In questo caso è applicabile il risanamento.

Quali elementi della struttura possono essere modificati

In linea di massima, per il restauro e per il risanamento, sono ammesse le seguenti modifiche alle strutture:

  • ripristino, sostituzione ed integrazione di finiture esterne con materiali che non diminuiscano valore e pregio,
  • ripristino e consolidamento di elementi strutturali utilizzando materiali e tecniche identici o compatibili con gli originali,
  • ripristino e valorizzazione di murature perimetrali, dei tamponamenti e delle aperture esterne,
  • la modifica degli interni deve mantenere le caratteristiche architettoniche e decorative originarie,
  • ripristino o rinnovamento delle finiture interne utilizzando materiali e tecniche identici o compatibili con gli originali,
  • realizzazione o integrazione di impianti e servizi igienici seguendo la normativa vigente,
  • installazione di impianti e reti all’interno o all’esterno dell’edificio

Restauro e risanamento: quali sono le differenze

Riassumendo, un intervento di restauro serve a rendere utilizzabili e recuperabili edifici dal valore storico e artistico, di modo che non continuino a deperire con il passare del tempo.

Il risanamento invece, può prevedere anche l’unione di due appartamenti in uno solo, ma anche la suddivisione di un immobile in due unità abitative. Si possono inoltre avere modifiche dei muri portanti, dei solai, delle coperture e delle scale.

Come fare richiesta per risanamento conservativo

Come già accennato in precedenza, vi sono ditte che si occupano anche della parte burocratica quando si decide di intervenire con un risanamento.

Questi interventi possono essere effettuati solamente se si ha una autorizzazione previa rilasciata dal Comune dove è situato l’immobile. La richiesta può essere presentata tramite SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), tramite DIA (Denuncia di Inizio Attività) o tramite Permesso di Costruire.

Ing. Errico Perillo: Recuperiamo il patrimonio edilizio residenziale esistente.

In questi ultimi tempi si sente spesso parlare della necessità di revisione del Piano Urbanistico Comunale della città di Avellino.

E’ unanime il parere che sia necessario prevedere, consentire e magari incentivare l’ammodernamento del patrimonio edilizio esistente che risulta inadeguato sia da un punto di vista della sicurezza “strutturale” che da quello relativo al contenimento dei consumi energetici.

Sicuro affidamento può essere fatto sul meccanismo delle misure incentivanti per il recupero e la riqualificazione che, ormai dal lontano 1998, lo Stato ha previsto a favore di chi affronta tali spese.

Con la legge di Bilancio 2018 (27/12/2017 n. 205) è stato ridisegnato il sistema di incentivi sulla casa:

  • è stata prorogata a tutto il 2018 la detrazione del 65% per gli interventi di efficientamento energetico,
  • ridotta al 50% la detrazione per la sostituzione di infissi e caldaie,
  • inserita una detrazione del 36% per i lavori relativi a terrazzi e giardini privati, e molto altro.

Un aspetto però ci interessa particolarmente ed è l’introduzione del bonus relativo agli interventi combinati di riduzione del rischio sismico e contestuale riqualificazione energetica.

Sull’argomento, fa luce l’ingegnere avellinese Errico Perillo.

Ingegnere Perillo, quali benefici scaturiscono dal nuovo bonus?

“Tali interventi potranno giovarsi di una detrazione dell’80% se determinano il passaggio a una classe di rischio sismico inferiore, e dell’85% in caso di passaggio a due classi di rischio inferiori. In questo caso viene rideterminato anche l’importo massimo agevolabile, che è fissato in € 136.000 per ciascuna unità immobiliare che compone l’edificio condominiale”.

Cosa significa concretamente tutto ciò?

“Facciamo il caso di un tipico edificio residenziale esistente, unica scala, due appartamenti di 100 metri quadri per piano, tre piani fuori terra.

Nell’ipotesi di ristrutturazione edilizia (demolizione e ricostruzione senza modifica di volumetria) sarà possibile per i proprietari dei sei appartamenti godere del bonus sopra descritto.

Immaginiamo che il costo complessivo della ristrutturazione sia di  € 1.350/metro quadro (lavori ed oneri); avremmo che ciascun proprietario deve spendere € 135.000 per ottenere un nuovo appartamento, sicuro dal punto di vista strutturale, progettato e realizzato secondo le normative più recenti, efficiente dal punto di vista dei consumi energetici.

Nel contempo potrà godere della detrazione pari all’85% della spesa sostenuta, ovvero circa € 115.000 (in dieci anni).

In pratica ci sarebbe una quota a carico di ciascun proprietario pari a circa € 20.000.

Certo non bisogna dimenticare che ci sarebbe la necessità di trovare un alloggio provvisorio per un paio d’anni e che la spesa va sostenuta subito mentre le detrazioni rientrano in dieci anni. Ma i benefici non finiscono qua”.

Cosa ci si può ancora attendere?

“Oggi è possibile cedere il credito derivante dall’esecuzione dei lavori all’impresa che li effettua o ad altri soggetti privati. L’associazione dei costruttori (ANCE) di concerto con Deloitte (società che fornisce servizi di audit, tax, consulting e financial advisory ad aziende pubbliche e private in tutti i settori di mercato) ha promosso la realizzazione di una piattaforma finalizzata a facilitare l’incontro di domanda e offerta di tali crediti.

In pratica i privati e le imprese possono cedere il proprio credito a terzi, ovviamente scontando il periodo di rientro (10 anni) oltre ad un adeguato rendimento.

Il credito di € 115.000 che avevamo calcolato diventa quindi un incasso immediato di circa € 95.000/100.000 (a seconda delle condizioni di rendimento).

A questo punto dunque avremmo, con un esborso di una cifra compresa tra i 35.000 ed i 40.000 Euro il nostro appartamento nuovo anche nel caso in cui la situazione reddituale non consentisse di beneficiare integralmente della detrazione (incapienti)”.

Come cambia il valore del’immobile?

“Resta da evidenziare come il valore dell’immobile ricostruito sia significativamente superiore a quello dell’immobile esistente.

Se infatti poniamo che un immobile come quello di cui stiamo parlando possa essere oggi venduto a circa 1.000 € / metro quadro è facile riconoscere come l’immobile nuovo di zecca possa oggi essere scambiato (prudenzialmente) a non meno di 1.800 € /metro quadro. Il valore passerebbe allora da € 100.000 ad € 180.000 con una spesa non superiore a € 40.000″.

Finora, che risultati hanno prodotto tali incentivi?

“Gli incentivi per il recupero del patrimonio edilizio hanno finora fatto un buon lavoro (cfr. il dossier a cura del centro documentazione e ricerche della Camera dei deputati: “Il recupero e la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio: una stima dell’impatto delle misure di incentivazione” Quinta edizione n. 83/4 22 settembre 2017), la speranza è quella che le novità più recentemente introdotte possano ulteriormente rilanciare un comparto importante e trainante come quello dell’edilizia che ancora fatica ad uscire dalla crisi, nel contempo contribuendo a rendere possibile un rinnovo del tessuto urbano della nostra città”.

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Errico Perillo – ingegnere

Nato ad Avellino nel 1966 si è laureato in Ingegneria Civile alla Federico II di Napoli nel 1991. Dopo aver avviato l’attività di libero professionista in città ha cominciato a lavorare come consulente nel campo delle grandi opere di edilizia, con imprese di rilevanti dimensioni (Impregilo SpA in primis) con stazioni appaltanti di primaria importanze, incluso il governo Americano per le installazioni di Capodichino, Vicenza, Aviano e Sigonella. Ha coordinato e diretto commesse per la realizzazione di edifici residenziali, direzionali, ospedali ed hotel in tutta Italia (Campania, Veneto, Lombardia, Sicilia, Sardegna). Ha supervisionato inoltre allo sviluppo di iniziative di recupero urbanistico in grande scala (Cagliari, Napoli).

 

L’Arch. Virginio Sessa ci spiega il Discomfort Visivo e la Soluzione Led.

Si sente parlare sempre più spesso di efficienza energetica, da un lato per ovvie esigenze di risparmio economico da parte degli utenti, dall’altro per le necessarie questioni legate all’ambiente e all’ottimizzazione delle risorse.

Analizzando la maggior parte delle abitazioni (ma anche in aziende e Pubbliche Amministrazioni spesso la situazione è la medesima), però, il quadro che ne emerge non è dei più positivi.

Si assiste con molta facilità, infatti, al cosiddetto fenomeno di “discomfort”, ovvero quella situazione di malessere e di disagio derivante da diversi fattori che, se ottimizzati, consentirebbero di vivere in un ambiente dotato di comfort tale da migliorare la propria esperienza casalinga o lavorativa.

Tra questi elementi c’è quello visivo, prodotto cioè da una cattiva illuminazione. A fornirci lumi in merito abbiamo ascoltato l’architetto Virginio Sessa, che ci ha parlato dell’importanza della buona illuminazione negli ambienti in cui viviamo la nostra quotidianità, con un occhio ben aperto al risparmio e alla salute.

Il Discomfort Visivo

Quali sono i motivi che devono indurre a ragionare in maniera concreta sul proprio impianto di illuminazione?

<<Ci sono diversi elementi che sono presi in considerazione – ci spiega l’architetto Sessa – e vanno dai costi in bolletta alla qualità della luce prodotta, dall’ecocompatibilità alla salute della persona.  Avere un impianto di illuminazione di tipo tradizionale a fluorescenza, infatti, significa avere ancora una serie di criticità facilmente risolvibili con la sostituzione di uno dotato di nuova tecnologia a Led>>.

Soluzione Led

Qual è il vantaggio di questo tipo di impianto?

<<Con il Led i vantaggi sono molteplici, sintetizzando significa avere una qualità di luce migliore a costi nettamente più bassi soprattutto se valutati nel tempo>>. Andiamo per ordine e iniziamo a capire bene cosa si intenda per “qualità della luce”. <<Le lampade fluorescenti più comunemente chiamate a neon o a basso consumo emettono una luce ricca di raggi ultravioletti e infrarossi che mettono a repentaglio la salute e inoltre, dato che queste lampade si illuminano grazie a una serie di scariche elettriche, generano una luce a intermittenza che stanca e danneggia l’occhio. I Led invece non emettono raggi dannosi bensì una luce pura e costante che rende così l’illuminazione a Led ideale per i lavori di precisione o per la lettura>>.

Parlando di costi invece?

<<Le lampade a neon o a fluorescenza anche se dichiarate (le migliori di qualità) per 10.000 ore di funzionamento, se installate in luoghi dove la luce viene continuamente accesa e spenta (corridoi, scale etc.) si consumano molto più velocemente, dimezzando la loro vita, le lampade a Led non soffrono della continua accensione spegnimento e hanno una vita media di 50.000 ore reali. Quindi il tempo ammortizza i costi>>.

Ci sono altri aspetti da tenere in considerazione nella convenienza di passare da un impianto di illuminazione tradizionale a fluorescenza a uno a Led?

<<C’è la questione delle sostanze tossiche, visto che i tubi neon e le lampade a risparmio energetico sono realizzate con sostanze come Mercurio (Hg) e Cripton (Kr) e quindi il loro utilizzo mette a repentaglio la salute. Sarebbe quindi da evitare il loro utilizzo in ambienti di lavoro e camere dei bambini. Le lampade a Led al contrario sono realizzate con materiali di qualità e non contengono sostanze dannose per la salute. C’è poi il calore emesso, molto elevato per le lampade a incandescenza, mentre l’illuminazione a Led non presenta questo tipo di problema, infatti sviluppano un calore bassissimo, annullando il rischio di scottarsi soprattutto per i più piccoli. Le lampade a Led inoltre sono molto più resistenti a urti e scosse rispetto a tutti gli altri sistemi di illuminazione e sono anche molto più resistenti a sbalzi di tensione. C’è infine il discorso relativo all’ecocompatibilità, sempre molto attuale. Le lampade Led infatti sono assolutamente ecocompatibili per quanto riguarda lo smaltimento e non contengono sostanze dannose per la natura>>.

E’ difficoltoso il passaggio dall’impianto tradizionale a quello a Led?

<<Assolutamente no. Il cambiamento di tecnologia non comporta modifiche all’impianto elettrico perché le lampade Led hanno al loro interno una parte elettronica che regola automaticamente l’ingresso della corrente. Esse possono dunque sostituire le lampade al neon istantaneamente, stessi attacchi e stesse dimensioni e possono generare la tonalità di luce che si vuole, calda, naturale o fredda>>.

Come si calcola il wattaggio corretto per la sostituzione di una lampada a incandescenza o alogena o a fluorescenza (neon) con una lampada Led?

<<Teniamo ben in considerazione che la luce si deve misurare in Lumen e non in Watt. Il wattaggio identifica infatti solo il consumo reale del prodotto illuminante. Il lumen è l’unità di misura dell’effettiva luce che si ottiene con il prodotto illuminante. Per cui è importantissimo in fase di acquisto di un qualsiasi prodotto illuminante che sia a fluorescenza o a Led verificare non tanto il wattaggio ma i Lumen prodotti, tenendo in considerazione però, nel caso di sostituzione di un tubo al neon, i lumen si devono dimezzare in quanto il tubo al neon emette un fascio luminoso a 360 gradi e se il tubo viene installato sul soffitto o in una plafoniera, gran parte del fascio luminoso si disperde risultando quindi inutile ai fini dell’illuminazione. Il tubo a Led invece ha i chip (led) montati su un solo lato del tubo ed emette un fascio luminoso da 120 a 150 gradi esattamente nella direzione in cui si vuole indirizzare il fascio luminoso: in questo modo si evitano gli sprechi>>.

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