Archivi tag: Notai in provincia di Avellino

I Consigli del notaio Stasi per comprare una casa in costruzione.

Il recente Codice della Crisi ha profondamente innovato e modificato, tra le altre cose, la precedente normativa in materia di immobili da costruire. Ad illustrare le novità contenute nel provvedimento è il notaio in Nusco Enrico Maria Stasi.

Notaio Stasi, quali sono le novità in materia di acquisto casa dal costruttore introdotte dal decreto legislativo 14/2019, c.d. Codice della Crisi?

“Il nuovo testo normativo interviene in modo mirato su alcuni punti cardine dell’attuale disciplina.

In primo luogo, la novella stabilisce l’obbligo dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata – e dunque dell’intervento necessario del notaio – per la valida stipulazione del preliminare.

La scelta, da tempo auspicata, risponde all’esigenza di rimettere al notaio – soggetto terzo dalle parti – l’intero controllo della fase preliminare, che rappresenta il momento più delicato ed insidioso di un acquisto immobiliare”.

E per quanto riguarda le fideiussioni?

“In materia di fideiussione, viene confermata la duplice possibilità di rilascio da parte del costruttore, di una fideiussione bancaria o di una polizza assicurativa, emessa da soggetti abilitati ed iscritti in un apposito elenco presso la Banca d’Italia, ma con due importanti novità:

la fideiussione deve garantire la restituzione di tutto quanto pagato al costruttore per caparra o acconti ed ogni altro valore, per il caso si verifichi la “crisi” impresa (trascrizione di un pignoramento immobiliare, fallimento, liquidazione coatta amministrativa del costruttore, richiesta di ammissione a concordato preventivo, dichiarazione di insolvenza, amministrazione straordinaria dell’impresa), ma, anche, per il caso in cui entro la stipula del definitivo non sia stata rilasciata – a cura e spese del costruttore – la polizza indennitaria decennale di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 122/2005 – a garanzia dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto il costruttore a norma dell’articolo 1669 del codice civile, e cioè per il caso di rovina totale o parziale del bene venduto causata da difetti di costruzione”.

La novità è di non trascurabile rilievo.

“Sotto la vigenza del precedente testo di legge, la polizza indennitaria decennale si era rivelata il tallone di Achille della normativa. Trascurata, e poco valorizzata – nonostante la sua importanza strategica nell’acquisto del bene – si discuteva circa la possibilità di stipulare l’atto in assenza della polizza o con generico obbligo per il costruttore a fornirla successivamente”.

Con il Codice della Crisi cosa accade ?

“Il decreto legislativo 14/2019 interviene puntualmente e stabilisce che il preliminare è nullo – e tale nullità può essere fatta valere dal solo promittente acquirente (cd. Nullità di protezione” o “relativa”) – anche qualora non sia fornita – prima del definitivo – la polizza indennitaria decennale”.

Quali sono le garanzie di chi acquista?

“A garanzia dell’acquirente, è previsto altresì, come già detto, che la fideiussione (bancaria o assicurativa) debba garantire anche l’assenza di tale polizza indennitaria, così conferendole notevole rilievo. A tal fine sarà lo stesso notaio a rilasciare apposita dichiarazione al promittente acquirente, di non aver ricevuto la polizza indennitaria entro la data di stipula del definitivo, in tal modo consentendo all’acquirente di attivare la fideiussione a garanzia e recuperare il danaro investito senza perdite”.

Il decreto interviene, poi, sulle caratteristiche che sia la fideiussione che la polizza indennitaria devono avere.

“Molto spesso il notaio, in sede di verifica della documentazione finalizzata alla stipula del preliminare, si imbatteva in testi non esattamente conformi (per non dire totalmente difformi) al dettato di legge che, pertanto, avrebbero potuto in futuro comportare controversi in sede di liquidazione di quanto dovuto”.

Ed ora, invece, cosa accade?

“Per evitare ciò il nuovo testo di legge prevede che tanto la fideiussione che la polizza indennitaria dovranno essere conformi ad un modello “standard” che dovrà essere emanato entro novanta giorni dall’entrata in vigore della nuova legge, in modo da evitare qualsiasi spazio interpretativo ed a maggior tutela dell’acquirente che, per definizione, è contraente “debole”, in particolare quando acquista dal costruttore, tutelato, molto spesso, dal paravento societario a responsabilità limitata”.

Rispetto a tali novità, quali sono le considerazioni da fare?

“Una riflessione complessiva su quanto fino ad ora detto, deve condurci alla conclusione che il legislatore ha fornito un sistema di reale tutela per l’acquirente; tuttavia è chiaro che solo un cambio di mentalità da parte di chi investe i suoi risparmi nell’acquisto di un immobile potrà fare il resto.

Se si continuerà a ritenere, come purtroppo spesso accade, che il sistema imposto rappresentare esclusivamente un “costo” – accettando di sottoscrivere preliminari per mezzo di semplici scritture private senza i necessari controlli di cui alla disciplina di legge, e senza guardare oltre ed imparare a percepire che pretendendo l’accesso alle tutele esistenti, si tutela se stessi, i nostri risparmi ed i nostri figli, tutto sarà vano.

D’altro canto, per agevolare ciò, auspico che il legislatore intervenga sul piano fiscale in modo incisivo: prevedendo che quanto pagato al notaio per onorario sia interamente detraibile dall’Irpef, e prevedendo altresì che tutte le tasse versate per registrare e trascrivere il preliminare (e non solo parte di esse come oggi previsto) siano detraibili dalle imposte che l’acquirente andrà a pagare alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita”.

Nella nostra rubrica “I Sigillo” leggi anche:

I consigli del Notaio Paolo Criscuoli sui contratti con i cittadini stranieri

La recessione in cui versa da svariati lustri la provincia di Avellino non ha arrestato un profondo mutamento nel tessuto economico e sociale che segna un trend comune anche al resto della nazione.

Quella che ancora qualche decennio fa si connotava come una provincia di emigranti si è andata trasformando nella terra in grado di ospitare un crescente flusso migratorio dai paesi meno sviluppati.

Parte di questi stranieri ha saputo realizzare un progetto di stabilità ed anche di ricchezza nel nostro paese ed inizia a rappresentare un segmento di rilievo in campo societario e nel settore degli investimenti immobiliari.

La legislazione statale si è nel contempo, sia pure gradualmente, adeguata a questo fenomeno mostrandosi più aperta all’accoglienza.

Abbiamo provato ad approfondire l’argomento con il notaio Paolo Criscuoli, che opera a Monteforte Irpino.

Notaio Criscuoli, le vicende degli ultimi tempi hanno riportato in auge la problematica dell’immigrazione e più in generale della regolamentazione dei rapporti con lo straniero. L’attività notarile impone di confrontarsi con queste tematiche?

“Prima di tutto tenderei a separare i più recenti fatti di cronaca dalla partecipazione degli stranieri alla realtà economica del paese. Gli atteggiamenti di chiusura di recente manifestati dalla classe dirigente riguardano il fenomeno dell’immigrazione “clandestina”.

Il diffuso sentimento di indisponibilità verso il migrante, purtroppo amplificato da un’interminabile crisi economica e dalla profonda incertezza nel futuro che accomuna gran parte della popolazione e in special modo le giovani generazioni, ha finito col generare anche certe forme di propaganda sterile, volta a celare le fallimentari politiche decennali in campo internazionale dei cosiddetti paesi capitalisti.

In altri termini, le democrazie occidentali hanno fino ad ora rinunziato su tutta la linea ad ogni politica volta a creare una reale redistribuzione della ricchezza ed a migliorare le condizioni di sviluppo economico soprattutto nei confronti paesi del terzo mondo”.

Ed in Italia cosa accade?

“La società italiana è fortemente mutata rispetto al passato, l’apertura delle frontiere verso i paesi aderenti alla Comunità Europea e alcuni aspetti del fenomeno della cosiddetta globalizzazione hanno innescato una serie di meccanismi in conseguenza dei quali il diritto civile e commerciale ha attraversato una rapida evoluzione ed un’opera di omogeneizzazione con la legislazione degli altri paesi.

In campo societario e non solo, per fare qualche esempio, abbiamo “importato” tutta una serie di istituti giuridici che hanno riscontrato alterne fortune, a partire dalle società unipersonali, alle operazioni di fusione e scissione, alle trasformazioni anche eterogenee, al trust ed ai vincoli di destinazione, per rendere il nostro sistema giuridico concorrenziale anche sotto il profilo della normativa applicabile con quello degli altri paesi occidentali. L’aspetto giuridico-economico di certe vicende si distanzia da quello prettamente propagandistico e gode, se vogliamo, di una prospettiva più pragmatica perché mira alla soluzione di problematiche attuali e concrete”.

L’attività notarile non è soltanto supporto all’imprenditoria, sono molte le famiglie stabilitesi in Italia da generazioni che oggi si rivolgono al notaio per l’acquisto della casa di abitazione e la stipula del contratto di mutuo?

“Certamente si. Si tratta di un fenomeno in costante crescita, anche in una provincia povera di opportunità lavorative come la nostra. Lo straniero, sia esso comunitario o extra-comunitario, ha saputo costruire ricchezze e le condizioni di una più che dignitosa stabilità famigliare.

Una buona parte delle persone che sono immigrate, anche nella provincia di Avellino, ha fatto e farà la scelta di stabilizzarsi e, di conseguenza, ha optato e opterà per l’acquisto delle mura domestiche come primo vero passo verso un legame definitivo con questa terra. Ciò implica una costante attenzione per l’operatore giuridico e per il notaio in particolare verso una serie di tematiche in passato trascurate o quasi del tutto ignorate”.

Ci faccia degli esempi. Quali sono le problematiche immediate da affrontare in caso di contrattazione con uno straniero?

“Per prima cosa occorre valutare che la persona priva di cittadinanza italiana possa, secondo il nostro ordinamento giuridico, validamente esercitare diritti di natura patrimoniale, possa, cioè, rendersi acquirente di beni, di quote o azioni di società, o ricoprire incarichi societari. In passato l’unico criterio utilizzabile a questo fine era quello della cosiddetta “reciprocità”.

Il cittadino straniero poteva godere dei diritti civili che lo stato italiano riconosce ai propri cittadini a condizione che il suo paese di provenienza riconoscesse del pari al cittadino italiano diritti identici o similari.

Alla base di questo principio era stata tradizionalmente individuata una forma di autotutela (o ritorsione) statuale nei confronti della nazione d’appartenenza dello straniero, per i casi in cui difettasse un eguale trattamento in favore degli italiani emigrati all’estero.

Nel corso del tempo, però, la reciprocità è stata considerata come una sorta di invito agli Stati per fare in modo che aprissero le loro legislazioni al cittadino italiano, laddove questi stati avessero voluto che nel nostro paese si facesse altrettanto.

Oggi il sistema è di gran lunga progredito, tanto ciò è vero che il criterio della reciprocità viene considerato come un elemento di valutazione del tutto residuale”.

In che senso residuale?

“Intendo dire che si tratta dell’ultimo dei criteri da valutare. Del resto, nei rapporti tra Stati non c’è più alcuna forma di contrapposizione, ma prevale l’apertura, la tendenziale libertà dei traffici economici, quindi, anche nel riconoscimento dei diritti si assiste ad una costante trasformazione”.

In cosa consiste questa trasformazione?

Per iniziare, mi soffermerei sui c.d. diritti “inviolabili”. Per questa categoria di diritti, secondo l’ormai costante indirizzo della giurisprudenza di legittimità, è sempre consentito ai non cittadini accedere ad ogni forma di tutela, perché si tratta di diritti riconosciuti all’essere umano in quanto tale e non in quanto cittadino di uno Stato.

Per quanto diffusa ed eterogenea sia la casistica giurisprudenziale in materia, sono considerati inviolabili: il diritto alla vita, alla salute, all’incolumità ed all’integrità psicofisica e più in generale tutti quei diritti che la Costituzione garantisce in via diretta”.

E per quanto riguarda invece i cosiddetti diritti “economici”?

“Qui il discorso si fa più articolato. Non sono sottoposti alle limitazioni derivanti dalla reciprocità i cittadini dell’Unione Europea sulla base del “Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea”.

Equiparati ai cittadini UE sono inoltre i cittadini dei Paesi E.F.T.A. (European Free Trade Agreement), in base all’Accordo sullo Spazio Economico Europeo (SEE), che pure sancisce il principio di libertà di stabilimento per i cittadini di tutti i Paesi partecipanti.

Costoro possono esercitare gli stessi diritti del cittadino italiano.

Inoltre, non c’è bisogno di valutare la condizione di reciprocità rispetto agli apolidi, secondo quanto previsto dall’art. 18 della Convenzione relativa allo status di apolide, adottata a New York nel 1954 o ai rifugiati, in virtù della Convenzione di Ginevra del 1951, purché regolarmente residenti in Italia da almeno tre anni”.

E per i Paesi che hanno concluso accordi con l’Italia?

“Nessun riscontro in ordine alla reciprocità deve farsi, inoltre, per quei Paesi che abbiano concluso accordi – non di generica collaborazione – con il nostro Paese. Laddove questo primo riscontro fornisse esito negativo, occorrerà valutare se lo straniero sia munito di permesso di soggiorno o carta di soggiorno.

Secondo la normativa vigente, lo straniero regolarmente soggiornante nel territorio dello Stato gode dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano.

Soltanto negli altri casi, e da ciò quindi la residualità, occorre che l’operatore valuti la legislazione straniera per comprendere, ad esempio, se un cittadino italiano, in un certo Paese, possa svolgere analoga attività economica”.

Cosa accade se il riscontro risulta essere positivo?

“In caso di esito positivo di tale accertamento, il cittadino di quel Paese potrà concludere analogo affare nel nostro.

Il tipo di raffronto non potrà che essere “generico”. Non si può ipotizzare infatti la necessità di una sovrapposizione integrale tra i diritti riconosciuti all’italiano all’estero e quelli che il nostro Stato è disposto a riconoscere allo straniero.

In alcuni sistemi, infatti, gli ordinamenti giuridici presentano imponderabili differenze rispetto al nostro, che renderebbero pressoché impossibile un tale tipo di confronto. Si consideri, ad esempio, che alcune legislazioni estere potrebbero non conoscere talune forme societarie, oppure alcune tipologie di diritti o di contratti”.

C’è da immaginare che altro problema possa essere quello di consentire allo straniero di comprendere a pieno il contenuto del contratto nonostante, ad esempio, si esprima in altra lingua. Anche in questo si registrano delle evoluzioni?

“La maggior parte degli stranieri che investono in Italia e partitamente nella provincia di Avellino ha maturato una discreta conoscenza della lingua italiana, di conseguenza il problema è meno frequente di quanto si possa credere.

Restando alle operazioni economiche più importanti per le quali viene prescelta la forma notarile, non è possibile parlare di evoluzione del dettato normativo atteso che, nell’impianto della legge notarile, che sia pure variamente modificata nel corso degli anni risale al 1913, esistono già norme che tutelano lo straniero e più in generale colui che non conosca la lingua italiana attraverso l’obbligo di nomina di un interprete e di redazione dell’atto pubblico con unita la relativa traduzione da leggere alle parti anche per mezzo dell’interprete.

Beninteso si tratta di un sistema che richiede qualche tecnicismo in più, ma resta privo di particolari formalismi, se si considera ad esempio che l’interprete dev’essere indicato dalle stesse parti e non dal Tribunale come accade in altre ipotesi”.

Quali sono allora, oltre alla valutazione della “regolarità” o meno dello straniero in Italia, le problematiche da tenere in considerazione?

“Le problematiche sono tantissime e in costante evoluzione, quindi, mi consenta di dire che l’economia di questo scritto non permette ovviamente un’indagine compiuta ed esaustiva. Se dovessi individuare, sia pure al solo fine di elencarli, qualche elemento di criticità, potrei segnalare le difficoltà che s’incontrano in caso di provenienza di documenti dall’estero, come ad esempio certificazioni o più ancora di procure.

Oppure le problematiche correlate all’esatta individuazione delle norme di diritto di famiglia applicabili in caso di coniugi aventi cittadinanze differenti”.

Ci dica sinteticamente a cosa stare più attenti per esempio in tema di deleghe?

“La valutazione sulla validità di una procura rilasciata all’estero, sotto l’aspetto squisitamente formale, deve essere condotta in base della normativa del paese in cui viene redatta.

Tuttavia, per poter essere utilizzato nel nostro paese, il documento che contiene la delega dovrà essere munito di legalizzazione oppure di “apostille”, laddove il Paese di provenienza abbia sottoscritto la convenzione internazionale dell’Aja del 5 ottobre 1961, che ha abolito tra i paesi aderenti l’obbligo di legalizzazione degli atti pubblici stranieri (l’Italia vi ha aderito sin dagli anni sessanta)”.

Cosa si intende per apostille?

“L’apostille è una certificazione annotata sull’originale del documento straniero, con la quale un’autorità a ciò deputata nello Stato di provenienza del documento testimonia che il pubblico ufficiale che ha redatto l’atto o vi ha autenticato le firme aveva, secondo la normativa di quel Paese, l’autorità per farlo.

Senza questo riconoscimento, salvo che per alcuni stati che hanno concluso con l’Italia altri accordi internazionali che prevedono la rimozione di ogni forma di controllo al riguardo, il documento, benché valido, non potrà essere utilizzato.

Altro obbligo per chi intenda utilizzare un documento straniero nel nostro paese è il deposito presso un notaio o presso un archivio notarile e la sua traduzione in lingua italiana. Per le procure, però, l’onere di deposito è assolto con l’allegazione all’atto notarile, contestualmente alla quale il notaio, per conto dell’interessato, provvederà se del caso anche a “regolarizzare” il documento sotto l’aspetto fiscale”.

Cosa attenderci per il futuro prossimo?

“Il notariato latino e in particolar modo quello italiano è attivo da oltre un secolo su questi aspetti e ha da sempre rappresentato l’unico strumento per superare gli steccati che talora ostacolano i traffici economici, in special modo per quanto concerne le difficoltà che talora possono insorgere nel far incontrare domanda e offerta tra cittadini aventi diverse culture e cittadinanze.

Alcuni settori, specialmente in campo europeo, devono nondimeno essere implementati. Un sistema economico maturo e internazionale postula una più stretta collaborazione tra Stati proprio negli aspetti che si pongono quotidianamente all’attenzione degli operatori economici, mira a ridurre gli spazi d’incertezza ed assicura e garantisce la rapidità dei traffici, soltanto se coniugata alla loro sicurezza ed affidabilità”.

Per esempio?

“Penso alla lotta al riciclaggio, che non può essere più condotta soltanto con lo sguardo alle dinamiche interne e che richiede l’abolizione di quelle forme societarie che talora, all’estero, consentono la circolazione di capitali anche ragguardevoli senza alcuna forma di controllo.

Mi riferisco anche ad una più efficace e rapida circolazione dei flussi informativi, con la creazione di un Registro delle Imprese Europeo, oppure alla rapida e sicura consultabilità dei Registri degli stati della Comunità Europea da parte dei notai di ogni paese aderente, sistema oggi soltanto accennato per alcuni stati membri e da ottimizzare.

Oppure a un sistema di interscambio della documentazione con modalità digitali tra i notariati dei vari Paesi”.

Non bisogna però trascurare le problematiche connesse alla digitalizzazione.

“Sicuramente occorre tenere in considerazione la vera e propria sfida costituita dalle cripto-valute, laddove si dovesse diffondere un loro utilizzo finalizzato non soltanto a indebiti risparmi d’imposta.

La digitalizzazione, del resto, ha visto il notariato aprire la strada al titolo digitale con almeno un decennio d’anticipo rispetto alla sua diffusione anche in altri settori.

Il processo di armonizzazione dei sistemi giuridici e di collaborazione economica con gli altri paesi è ancora agli albori e potrebbe essere implementato a vantaggio dell’intero sistema soltanto se si decidesse di governarlo attraverso poche e semplici riforme organiche, concordate anche con gli altri paesi europei e non subìte”.

Leggi anche:

Il notaio Fabrizio Pesiri spiega come funziona la legge “Salva Suicidi”.

Uno strumento normativo per regolamentare il cosiddetto fallimento civile e predisporre azioni di gestione della “crisi” del debitore non soggetto alle procedure fallimentari tradizionali, disegnando un sistema composito finalizzato al superamento del perdurante squilibrio finanziario tra le obbligazioni assunte ed il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte, il cosiddetto sovraindebitamento.

E’ la legge n. 3 del 27 gennaio 2012, meglio nota come norma “salva suicidi”, una misura adottata dal Parlamento italiano sulla scorta dell’esperienza di molti Paesi occidentali.

Cos’è, come funziona, quali effetti produce: abbiamo provato a capirne di più con l’ausilio del notaio avellinese Fabrizio Pesiri, che ha avuto modo di approfondire la materia in occasione della relazione tenuta nell’ambito del recentissmo convegno organizzato dalla Sezione di Avellino dell’AIGA, presso la Camera di Commercio di Avellino.

“La situazione di crisi, diversamente da quella della cosiddetta insolvenza – esordisce il notaio Pesiri -, possiede in sé i connotati della transitorietà, anche delle cause che hanno determinato lo squilibrio finanziario del soggetto, e si declina nella caratteristica della recuperabilità di quell’equilibrio”.

Notaio Pesiri, quali sono le possibilità previste dalla normativa?

“Il legislatore ha individuato tre strumenti, tutti attivabili su iniziativa del solo debitore:

a) l’accordo di ristrutturazione, che è la procedura generale di composizione negoziata della crisi da sovraindebitamento;

b) il piano del consumatore, offerto alla sola persona fisica “consumatore”, a quel particolare debitore cioè che ha contratto obbligazioni esclusivamente per far fronte a bisogni suoi o dei suoi familiari, quindi per scopi estranei alla attività professionale o imprenditoriale eventualmente svolta;

c) il piano di liquidazione dei beni, procedura residuale che può condurre, a certe condizioni, alla cd. “esdebitazione”.

Qual è il principio generale che sottende le procedure?

“Le tre procedure si fondano tutte sul principio generale, oramai accettato anche nell’ambito fallimentare, della negoziabilità della crisi, attraverso strumenti contrattuali tra debitore e creditori dai contenuti più o meno tipici, aventi quale loro unitaria causa giustificatrice la composizione ed il superamento della crisi del primo, se onesto e meritevole, sia esso piccolo imprenditore non fallibile, professionista, imprenditore agricolo, consumatore, dipendente pubblico, lavoratore subordinato, disoccupato, e così via”.

Quali sono le ricadute dell’applicazione del principio generale sopra citato?

“Innanzitutto, l’intervento del Giudice, con un’incredibile inversione culturale ispirata al salvataggio della persona in difficoltà, si riduce ad un controllo di legittimità (cd. procedura di omologazione) degli accordi di ristrutturazione tra debitore ed una parte dei creditori o del piano di composizione proposto dal debitore consumatore”.

E poi?

“Solo una parte dei creditori (60% negli accordi di ristrutturazione) o addirittura nessun creditore (nel piano del consumatore o nel piano di liquidazione dei beni) ha voce in capitolo: l’esito di segno positivo della procedura di omologazione da parte del Giudice conferisce al piano proposto dal debitore (seppur con l’assistenza obbligatoria di un professionista indipendente particolarmente qualificato, il cd. Organismo di Composizione della Crisi), di estendere la sua efficacia dirompente e vincolante a tutti i creditori precedenti l’inizio della procedura (anche i privilegiati), nessuno escluso, ed a tutti i beni del debitore, anche futuri (principio cd. della concorsualità)”.

Il principio inderogabile da osservare è che tutti i creditori devono ricevere, anche poco ma tutti ed in egual misura nella medesima categoria (in ossequio all’altro dogma indiscusso, quello della par condicio creditorum), e che la procedura di ristrutturazione del debito deve coinvolgere tutti i beni del debitore (salvi quelli di natura strettamente personale, es. quelli impignorabili)”.

Un sistema complesso, quello disciplinato dalla legge 3/2012, che punta da un lato a sostenere il debitore sfortunato ma onesto, dall’altro il creditore che attende di essere saldato dopo aver adempiuto alla sua prestazione. Insomma una norma che cerca di limitare le crisi e che ha alla sua base una forte componente etica.

“La componente etica nel sistema disegnato dal legislatore del 2012 è fortissima, e non potrebbe essere diversamente: se al debitore è concesso concludere accordi con il 60% dei suoi creditori, vincolando contro la loro volontà l’altro 40%, o se al consumatore è permesso proporre un piano che prescinde incredibilmente dall’accordo anche con uno soltanto dei suoi creditori (qualcuno lo chiama per questo motivo “concordato coattivo”), andando direttamente in omologa dal Giudice, sull’altro piatto della bilancia non può non esservi un valore superiore da tutelare a dispetto delle ragioni creditorie, e cioè quello della meritevolezza del debitore”.

Cosa significa?

“In buona sostanza, egli nell’assumere le obbligazioni deve aver agito con la ragionevole prospettiva di poterle adempiere, non deve aver colposamente determinato il suo sovraindebitamento anche attraverso il ricorso al credito non proporzionato alle sue capacità patrimoniali, non deve aver compiuto atti in frode ai creditori, deve aver conservato la documentazione idonea a ricostruire la sua situazione finanziaria, nel corso della procedura non deve aver aggravato colposamente o dolosamente la sua situazione debitoria, non deve aver fatto già ricorso ad una delle procedure di gestione del sovraindebitamento nei precedenti 5 anni, e così via.”

Notaio Pesiri, come si sviluppa, in tale contesto, la procedura di liquidazione?

“La procedura di liquidazione di tutti i beni del debitore è quella a cui il debitore ricorre quando non riesce a far fronte alle aspettative di tutti i creditori (cioè non riesce a riconoscere qualcosa a tutti), ovvero per conversione “sanzionatoria” di una delle due altre procedure ad opera del Giudice. La liquidazione risponde ad una logica funzionale profondamente diversa rispetto alle due appena analizzate, perché tende a smembrare e vendere il patrimonio del debitore per pagare i debiti, non a ristrutturarlo”.

E’ questa l’unica procedura attivabile per liberare il debitore?

“Si, essa rappresenta l’unica procedura che, a certe condizioni di buona condotta del debitore (che, per esempio, abbia cooperato allo svolgimento della procedura, abbia svolto un’attività produttiva di reddito, o abbia cercato occupazione, abbia soddisfatto almeno in parte i creditori anteriori all’inizio della procedura, ecc.) può condurre alla cd. “esdebitazione”, alla liberazione definitiva cioè dai precedenti debiti non integralmente soddisfatti, che è un effetto che nessuna altra delle procedure analizzate può mai raggiungere, e tanto meno può farlo la tradizionale procedura esecutiva individuale, che colpisce il singolo bene e che coinvolge unicamente il creditore procedente e quelli intervenuti nella procedura.

E’ per questo motivo che il processo di esecuzione forzata, che si fonda sull’espropriazione individuale, regolato dal codice di procedura civile, verrà gradualmente ma inesorabilmente collocato in pensione”.

Quali sono i principi che permeano la procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento?

Innanzitutto, non è prevista una percentuale minima di soddisfazione dei creditori anteriori cd. chirografari (che sono quelli, come è noto, senza causa di preferenza, privilegio o prelazione).

Il creditore che non ha aderito all’accordo non può impedire che la procedura di omologa giudiziale vada avanti, può soltanto intervenire nella stessa per opporsi, ed in ogni caso resta vincolato all’efficacia falcidiante dell’accordo ove il Giudice valuti il suo dissenso come infondato e/o irragionevole: ed è tale l’opposizione nel caso in cui dalla procedura di liquidazione complessiva dei beni del debitore, quel creditore non ricaverebbe presumibilmente più di quanto può ricavare dalla attuazione del piano di ristrutturazione.

Inoltre, è possibile falcidiare i creditori privilegiati (cioè quelli muniti di pegno, ipoteca o privilegio), a certe condizioni previste dalla norma.

Nel caso in cui i beni o i redditi del debitore non siano sufficienti a garantire l’esecuzione del piano o dell’accordo, è possibile il conferimento, anche in garanzia, di beni o redditi di terzi soggetti.

Infine, bisogna tener presente che l’inizio della procedura, a garanzia della sua regolare attuazione, determina il sorgere di taluni effetti protettivi del patrimonio del debitore: dal momento dell’apertura del concorso tra tutti i creditori anteriori, i beni del debitore non possono più subire procedure esecutive individuali o cautelari sia da parte dei creditori anteriori, sia da parte dei creditori posteriori”.

Perché queste procedure non hanno riscosso un grande successo?

“I motivi sono essenzialmente tre: da un lato, è difficile trovare un debitore sfortunato, ma corretto e che non abbia determinato per lo meno colposamente la sua situazione di sovraindebitamento, per cui il Giudice tende ad essere molto rigido e severo nella valutazione dei presupposti di accesso alla procedura”.

E poi?

“Dall’altro lato, bisogna considerare che, salvo il piano del consumatore (che come detto prescinde del tutto da un accordo con i creditori), è estremamente difficile mettere insieme il 60% di creditori chirografari volenterosi e disponibili alla falcidie, soprattutto in quei casi in cui il patrimonio del debitore è composto dalla sola residenza familiare e magari anche ipotecata, con il rischio concreto quindi che il creditore privilegiato assorba l’intero valore dell’attivo.

Infine, i costi della procedura, per quanto contenuti, rappresentano un ulteriore motivo di aggravio della debitoria, peraltro in prededuzione”.

Una notazione storica finale è doverosa: la legge 155/2017, che contiene la delega al Governo in ordine alla riforma della complessiva disciplina della crisi e dell’insolvenza in ambito sia civile che commerciale, di cui si attendono i decreti governativi di attuazione, detta principi generali ai quali dovrà essere ispirata la modifica della intera materia concorsuale, in un’ideale unificazione delle procedure di emersione e gestione preventiva e prudenziale della crisi sia del soggetto fallibile sia del soggetto “civile”, anche attraverso procedure di allerta “confidenziale” laddove vi siano ragionevoli margini di recuperabilità dell’equilibrio economico-finanziario del soggetto sovraindebitato.

Notaio Di Rienzo: il deposito del prezzo, una tutela in più per l’acquirente.

Con l’art. 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124 (in G.U. n. 189 del 14.8.2017), in vigore dal 29 agosto 2017, cosiddetta “legge sulla concorrenza” il legislatore ha modificato l’art. 1, commi da 63 a 67, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, istituendo un “conto dedicato” sul quale il notaio deve versare il prezzo o corrispettivo in denaro per gli atti, relativi ad immobili ed aziende, dallo stesso stipulati, ove gli venga fatta richiesta in tal senso da almeno una delle parti.

E’ quindi oggi prevista la facoltà di richiedere il deposito del prezzo della compravendita di un immobile o di una azienda al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto.

Ma che cosa è e come si articola il deposito del prezzo?

Lo abbiamo chiesto al Notaio Gabriele Di Rienzo di Avellino.

Notaio Di Rienzo, che cosa è il deposito prezzo?

Il legislatore si è già in passato preoccupato di tutelare chi compra la casa: nel 1996 ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto preliminare; nel 2005 ha previsto l’obbligo per il costruttore di case “nuove o ristrutturate” di consegnare al promissario acquirente una fideiussione a garanzia del rischio del suo fallimento nelle more tra il preliminare e il definitivo. Con l’ultimo intervento legislativo, il legislatore ha riconosciuto la facoltà di lasciare al notaio le somme che costituiscono il prezzo di un acquisto, a tutela della bontà dell’acquisto stesso oppure per garantire l’adempimento di una obbligazione di una parte o il verificarsi di una certa condizione.

Quali sono i rischi connessi ad una compravendita al quale il legislatore ha inteso porre rimedio?

Chi compra un immobile si vede esposto al rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei pubblici registri, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore: un’ipoteca, una domanda giudiziale, un sequestro, un pignoramento, eccetera. Nella pratica quotidiana tali ipotesi si verificano raramente. I notai con la registrazione telematica sono in grado di registrare e trascrivere in tempi molto brevi gli atti, quasi azzerando ogni rischio. La nuova legge, importa in Italia una prassi già da tempo vigente in altri paese Europei, come ad esempio in Francia, statuisce che se ne sia richiesto da almeno una delle parti.

Come funziona il deposito prezzo ?

L’acquirente versa le somme inerenti il prezzo della compravendita non al venditore ma al notaio, il quale provvederà a versarle su di un conto corrente dedicato che deve essere appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”. Queste somme sono assolutamente al sicuro: sia perché sono separate dal patrimonio del notaio (non cadono nella sua successione, in caso di premorienza; non vanno nella comunione legale del coniuge; sono impignorabili da parte dei suoi creditori) sia perché sono impignorabili anche dai creditori del venditore. Una volta registrato l’atto (all’Agenzia delle Entrate) con assolvimento delle imposte, e curata la trascrizione, il notaio mediante ispezioni ipotecarie verifica se ci sono gravami pregiudizievoli per chi compra. Se non ci sono, rilascia la somma in questione al venditore; in caso contrario, la restituisce all’acquirente, il quale potrà comunque agire per i danni e per recuperare le spese dell’atto.

Il deposito prezzo tutela entrambi le parti?

Il vantaggio è per entrambe le parti. La parte acquirente depositando il prezzo presso il notaio fino all’accertato buon esito della pubblicità immobiliare (o commerciale) del contratto, ha la certezza di aver messo al sicuro quanto pagato per il caso in cui, nell’intervallo tra la stipula e la pubblicità del contratto, dovessero intervenire gravami pregiudizievoli ad essa opponibili. Ha, cioè, la certezza di poter recuperare, a seguito della soluzione (in via negoziale o giudiziale) di un’eventuale contenzioso con l’alienante, la somma pagata a titolo di prezzo. Anche il venditore è garantito in quanto sebbene incasserà le somme dopo qualche giorno, non correrà alcun rischio in ordine all’effettivo incasso della somma pattuita.

Il deposito prezzo è obbligatorio in tutte le contrattazioni?

A differenza di come avviene in Francia, la tutela del deposito prezzo è facoltativa: troverà applicazione solo se una delle parti ne faccia espressa richiesta. E’ opportuno però che, per la correttezza tra le parti, sin dall’inizio delle trattative, chi intende avvalersene ne manifesti la propria volontà. Attualmente, nella prassi, osservo che il deposito prezzo viene richiesto dai contraenti molto raramente. D’altronde è una facoltà che può essere utilizzata per risolvere problemi legati alle singole contrattazioni, ma il più delle volte, le parti sono già ampiamente garantiti dall’intervento e dalla prestazione resa dal Notaio, anche senza ricorrere al deposito del prezzo. Come innanzi ricordato, con l’invio telematico, i Notai registrano, trascrivono ed iscrivono in tutta Italia gli atti immobiliari e societari, in tempi molto rapidi.

In quali ulteriori ipotesi è utilizzabile il deposito prezzo?

Come detto il deposito del prezzo protegge, principalmente, dal rischio di trascrizioni pregiudizievoli tra la stipula e la trascrizione dell’atto. Ma potrà essere utilizzato anche per risolvere altre problematiche che abitualmente è possibile incontrare al momento dell’acquisto di un immobile (o di una azienda).

Ad esempio:

1. L’immobile potrebbe essere soggetto a prelazione legale. In atto si può convenire che il prezzo depositato presso il notaio, venga successivamente versato al venditore una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.

2. Altra ipotesi ricorrente nella prassi è quella dell’immobile alienato ma occupato dal venditore il quale necessita ancora dello stesso per un breve periodo successivo alla vendita (ad esempio in attesa che si liberi altro immobile ove intende trasferirsi) . Anche in tal caso, è possibile pattuire che il prezzo depositato presso il Notaio venga versato al venditore solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente libera da persone e cose.

3. L’appartamento acquistato potrebbe essere gravato da un pignoramento a favore di un creditore del venditore o da un’ipoteca (ad esempio a garanzia del mutuo che originariamente il venditore stipulò per finanziare l’acquisto dell’immobile e che ancora non risulta interamente estinto o che verrà estinto con i proventi della vendita) . In atto si potrà convenire che il prezzo depositata presso il notaio venga pagato al venditore solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità.

4. Il deposito prezzo potrebbe essere validamente utilizzato anche per la sistemazione di eventuali debiti pregressi del venditore nei confronti del condominio per le spese condominiali (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula). Al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c.) presso il notaio potranno essere depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.

Biotestamento e Volontà del Malato, il parere del Notaio Pastore.

Il 31 gennaio 2018 sono divenuti finalmente validi e stipulabili gli atti di ‘Disposizioni Anticipate di Trattamento’: si tratta di un risultato molto atteso dalla società civile.

La legge 219/2017 chiude un lungo percorso parlamentare caratterizzato da ampio e serrato dibattito sul diritto alla salute e sulla indisponibilità del bene ‘vita’, dibattito denso di implicazioni etiche, filosofiche, religiose e, prima ancora, antropologiche.

La materia in esame è dominata da un radicale conflitto culturale tra il valore della vita e quello della libertà personale, provocato anche da casi giudiziari portati a conoscenza dai media: si pensi ai vari casi Welby,  Eluana Englaro e DJ Fabo, nonchè alle polemiche sulla sedazione palliativa profonda voluta da Marina Ripa di Meana.

Cosa cambia con l’entrata in vigore della nuova legge?

Lo abbiamo chiesto al Notaio Francesco Pastore, presidente del Consiglio Notarile di Avellino.

Notaio Pastore, in cosa consistono le Disposizioni Anticipate di Trattamento ?

L’art. 4 della detta legge dispone che “Ogni persona maggiorenne, capace di intendere e di volere, in previsione di una eventuale futura incapacità di autodeterminarsi può, attraverso disposizioni anticipate di trattamento (DAT), esprimere le proprie convinzioni e preferenze in materia di trattamenti sanitari, nonché il consenso o il rifiuto rispetto a scelte diagnostiche o terapeutiche e a singoli trattamenti sanitari, comprese le pratiche di nutrizione e idratazione artificiali, e può procedere alla nomina di un fiduciario che ne faccia le veci e la rappresenti in futuro nella relazione con il medico e con le strutture sanitarie.

Vale anche per i minori?

In caso di pazienti minori di età, il consenso è espresso o rifiutato dai genitori o dal tutore tenendo conto della volontà della persona minore, in relazione alla sua età e al suo grado di maturità e avendo come scopo la tutela della salute psicofisica e della vita del minore.

La persona minore o incapace ha diritto alla valorizzazione delle proprie capacità di comprensione e di decisione.

Deve ricevere informazioni sulle scelte relative alla propria salute in modo consono alle sue capacità, per essere messa nella condizione di esprimere la sua volontà.

E se il rappresentante legale rifiuta le cure proposte?

Nel caso in cui il rappresentante legale della persona interdetta o inabilitata o minore oppure l’amministratore di sostegno – in assenza delle disposizioni anticipate di trattamento – rifiuti le cure proposte e il medico ritenga invece che queste siano appropriate e necessarie, la decisione è rimessa al giudice tutelare.

Notaio Pastore, è giusto parlare anche di ‘testamento biologico’ o bio-testamento?

Con terminologia diffusa (ma non riproposta nel testo normativo), si parla al riguardo anche di “testamento biologico” o “bio-testamento” o, ancora “testamento di vita” (living will).

Ma sono espressioni non corrette sul piano tecnico-giuridico.

Perché?

La disposizione anticipata di fine vita, infatti, non è un atto mortis causa cui l’autore affidi la regolamentazione dei propri interessi per il tempo in cui avrà cessato di vivere; al contrario, essa integra una manifestazione di volontà destinata ad avere efficacia quando l’autore è ancora in vita, relativa alle cure cui lo stesso intende sottoporsi o non sottoporsi.

L’espressione “testamento biologico” è felice solo che si pensi all’ultrattività del volere rispetto alla capacità dell’autore, ultrattività tipica dei testamenti: trattasi di autodeterminazione individuale oltre la perdita della coscienza.

Questa ‘sacralità’ del volere esige che siano assicurate le condizioni per una libera e ponderata formazione della volontà.

La sacralità dell’espressione di un volere particolarmente importante per il fine vita giustifica la previsione dell’atto ricevuto o autenticato dal notaio ?

Il notaio, quale pubblico ufficiale cui l’ordinamento affida il compito di creare le condizioni per una libera e consapevole formazione del volere negoziale, è chiamato ad intervenire in un ambito quanto mai delicato e per molti versi inusuale, assicurando le condizioni di un volere relativo a “scelte esistenziali”.

Non a caso, l’intervento notarile è richiesto non per il consenso informato, non per la pianificazione condivisa delle cure, ma per raccogliere la volontà “ora per allora”, che dovrà essere attuata quando ormai la volontà è venuta meno (non per morte, ma per sopravvenuta incapacità ).

Il notaio assicura la provenienza della dichiarazione dal disponente, verifica che quella volontà sia resa da parte di soggetti capaci; invita l’autore a valutare a freddo gli effetti delle stesse pensando al momento del fine vita. Queste attività rientrano nel bagaglio tecnico della professione notarile.

Ma l’intervento del medico per il ‘consenso informato’ passa in secondo piano rispetto a quello del notaio ?

Direi proprio di no. L’art. 4 comma 1 individua nella adeguata informazione medica del paziente il presupposto indispensabile su cui si innestano le dichiarazioni anticipate di trattamento.

Il notaio dovrà, allora, verificare la preventiva acquisizione di informazioni congrue, anche richiamando o allegando documenti medici e persino, ma non necessariamente, facendo sottoscrivere la dichiarazione anche dal medico, giacché solo un volere consapevole consente la piena espressione del principio di autodeterminazione.

In definitiva, qual è il ruolo del notaio?

Il notaio suggella anche nel documento l’alleanza terapeutica tra il medico e il disponente.

Peraltro la normativa assegna al notariato un ruolo centrale anche se non esclusivo nella formazione e conservazione delle disposizioni in oggetto.

Per tali motivi si consiglia che le disposizioni non vengano ridotte ad una mera “scrittura privata consegnata dal disponente all’Ufficio dello stato civile di residenza: l’intervento del notaio crea affidamento sulla consapevolezza, libertà del volere, sul tempo della dichiarazione, particolarmente rilevanti al momento in cui dette disposizioni dovranno essere attuate.

Notaio Pastore, la domanda che molti si pongono è: ma tali atti sono costosi ?

Direi proprio di no: infatti il comma 6 dell’art. 4 della legge 219/2017 prevede che tali disposizioni siano esenti dall’obbligo della registrazione, dall’imposta di bollo e da qualsiasi tributo, imposta, diritto e tassa.

Il notaio informerà il disponente dell’obbligo di consegnare personalmente le disposizioni presso l’ufficio dello stato civile del Comune di residenza.

A tal proposito il notariato sta lavorando per firmare una convenzione con i Comuni, anche per il tramite della Provincia e se del caso della Regione, per attuare una pubblicità unica finalizzata alla conoscenza delle disposizioni anticipate di trattamento, finchè non venga istituito un Registro Generale DAT a livello nazionale, come attualmente avviene per il Registro Generale Testamenti.

Successioni e testamento, i consigli del notaio Pellegrino D’Amore.

Quello con successioni, testamenti ed eredità è un argomento con cui tutti, in un dato momento della propria vita, si trovano a dover fare i conti.

La burocrazia che interviene in un momento, quello del lutto, in cui certo la lucidità non è ai massimi livelli.

Ed allora, abbiamo chiesto al notaio Pellegrino D’Amore di Avellino di aiutarci a comprendere quali sono i passi da compiere sia quando si intende mettere per iscritto le proprie volontà testamentarie, sia quando ci si ritrova ad essere il destinatario delle volontà altrui.

Notaio D’Amore, quante sono le tipologie di testamento disciplinate dal nostro ordinamento e quali sono le differenze sia nella forma che nella sostanza?

Il testamento è l’atto con cui taluno dispone, per il tempo in cui avrà cessato di vivere, delle proprie sostanze; in quanto espressione delle ultime volontà del testatore, può essere revocato o modificato in qualsiasi momento.

Il Capo IV del Libro III del codice civile dispone espressamente delle tipologie dei testamenti previsti nell’ordinamento; le forme ordinarie sono: il testamento olografo e il testamento redatto per atto notarile, il quale potrà, a sua volta, rivestire la forma di testamento pubblico o segreto.

Il testamento olografo deve rispettare e prevedere determinati requisiti quali:

l’autografia, perché deve essere interamente scritto di pugno dal testatore e non deve contenere scritte a macchina; se il testamento non è autografo è nullo.

la data, perché, in quanto sia valida tale forma di testamento, deve essere datato con l’indicazione del giorno, del mese e dell’anno di redazione. La data risulta elemento essenziale poiché consente di stabilire, nell’eventualità di più testamenti, quale sia l’ultimo e quindi quello efficace. La mancanza della data comporta l’annullamento da parte di chiunque vi abbia interesse.

la sottoscrizione, di pungo da parte del testatore, da apporre al termine delle disposizioni.

E il testamento redatto per atto notarile?

Le ulteriori tipologie di testamento sono quelle redatte per atto notarile, le quali si differenziano dalla prima, innanzi descritta, per il modo in cui vengono posti in essere. Infatti, il testamento pubblico, disciplinato all’articolo 603 c.c., è lo strumento con il quale, anche chi non è in grado di saper scrivere, può disporre delle proprie volontà per il tempo in cui avrà cessato di vivere, poiché è ricevuto dal notaio in presenza di due testimoni, aventi i requisiti prescritti dall’articolo 51 della Legge Notarile.

Il testatore, alla presenza dei due testimoni, dichiara le proprie volontà al Notaio che procederà a porle per iscritto. Questi ne darà lettura, sempre alla presenza dei testimoni, facendo di ciascuna formalità, menzione nel testamento.

Anche tale tipologia deve indicare luogo e data di ricevimento e l’ora della sottoscrizione; deve essere sottoscritto dal testatore il quale, se non può sottoscrivere, dovrà esserne indicata la causa e menzionata nel testamento prima della lettura dell’atto.

C’è poi il testamento segreto.

Altra tipologia, raramente utilizzata, è relativa al testamento segreto, disciplinato all’articolo 604 c.c.

Prende il nome dal fatto che, sia il Notaio che i testimoni ignorano quale sia il contenuto del testamento; detto testamento viene consegnato al Notaio già sigillato o viene sigillato dal Notaio nel momento in cui lo riceve.

La consegna deve avvenire alla presenza di due testimoni. Sull’involucro che sigilla il testamento si scrive l’atto di ricevimento, dando atto della consegna al Notaio e della dichiarazione che si tratta di un testamento segreto.

Il testamento segreto può essere interamente scritto di pugno dal testatore e sottoscritto in calce, ma è valido anche se scritto da terzi o a macchina, purché firmato in ogni mezzo foglio; inoltre è valido anche se non presenta la data. Il testamento segreto è nullo se manca la redazione per iscritto del Notaio, le dichiarazioni del testatore o la sottoscrizione dell’uno o dell’altro. Inoltre, il testamento segreto, in qualsiasi momento, potrà essere ritirato dalle mani del Notaio presso il quale è custodito il quale, in questo caso, dovrà redigere verbale di restituzione dello stesso, sottoscritto dal testatore, da due testimoni e dal Notaio.

In tema di testamento qual è il ruolo che svolge il Notaio?

Il notaio ha un ruolo rilevante, se non esclusivo, in materia testamentaria e successoria in generale e può, quindi, fornire tutte le informazioni utili per la redazione di un testamento che sia conforme all’ordinamento vigente, quale che sia la forma scelta dal testatore.

Senza dubbio il Notaio, nell’eventualità che il testatore decida di disporre delle proprie sostanze, con testamento pubblico, avrà un ruolo predominante, essendo deputato a porre per iscritto, alla presenza obbligatoria di testimoni, le volontà dichiarate dal testatore.

Il notaio, nel caso specifico, dovrà indicare il luogo, la data e l’ora della sottoscrizione del testamento e le possibili difficoltà del testatore di apporre la propria firma, di cui il pubblico ufficiale è obbligato a farne menzione, come per le altre formalità, prima della lettura dell’atto.

Al contrario, nelle forme del testamento olografo e segreto, il notaio svolge un ruolo meno centrale e più residuale; nel caso di testamento olografo, forma ormai più frequente, il notaio è deputato soltanto alla redazione di un verbale di pubblicazione, nel quale si riporterà quanto è stato dichiarato dal testatore, interamente di suo pugno, nella scheda testamentaria.

Quindi il ruolo del notaio è limitato alla sola trascrizione di quanto riportato nel testamento olografo, il quale, per rispettare i caratteri della validità, dovrà presentare i requisiti dell’autografia, della data e della sottoscrizione.

Nel caso di testamento segreto, il notaio svolgerà, invece, un ruolo di mero custode dello stesso, ricevendo nelle sue mani dal testatore, alla presenza obbligatoria di testimoni, il testamento. Il testamento segreto, a differenza di quello olografo, può non essere scritto di pugno dal testatore e anche con mezzi diversi.

Notaio D’Amore, in che misura un testamento può incidere sulla successione legittima?

Va preliminarmente detto che esistono due tipi di successione: testamentaria, quando è regolata da testamento, e legittima, quando disciplinata dalla legge. E importante tenere presente che il testatore, nel redigere il testamento, non ha una libertà assoluta nelle proprie decisioni.

La legge infatti stabilisce che vi sono alcune categorie di successibili ai quali vanno necessariamente attribuiti dei beni del testatore. Ed è per questo che si parla di successione necessaria e di quota di legittima.

I legittimari sono i figli. Essi non hanno una quota fissa, ma variabile a seconda di quanti sono i figli e se c’è o meno un coniuge.

Ci sono poi gli ascendenti: la riserva in capo ad essi opera solo se il defunto non lascia figli.È di un quarto se c’è il coniuge e di un terzo se non c’è.

Infine c’è il coniuge, la cui quota è variabile a seconda della presenza di figli. Ad esso è riservato il diritto di abitazione nella casa adibita a residenza familiare e l’uso dei mobili che la corredano.

Anche il coniuge separato ha gli stessi diritti, a meno che la separazione non fosse stata a lui addebitata, nel qual caso ha diritto ad un assegno vitalizio se godeva già degli alimenti.

Per poter stabilire se il testatore abbia leso la quota di legittima bisogna, all’apertura del testamento, verificare l’esatto ammontare del patrimonio.

Questa operazione di natura matematica prende il nome di riunione fittizia perché i beni vengono tutti riuniti, anche se fittiziamente. Se da questi calcoli emerge che la quota è stata ecceduta, allora ciascun legittimario può esperire l’azione di riduzione.

Quando la quota di legittima viene violata dal de cuius, per effetto di atti di disposizione, o di donazioni, oppure in caso di testamento, si ha una lesione della legittima.

In tal caso, per reintegrare la quota di legge occorre esercitare l’azione di riduzione, prevista dagli artt. 553 e ss. c.c., volta a far dichiarare invalidi (integralmente o parzialmente) gli atti, inter vivos o mortis causa, che hanno prodotto la lesione stessa.

L’azione di riduzione, di fatto, consta di tre diverse azioni, in base alla fase e ai soggetti nei cui confronti viene eseguita:

  • – l’azione di riduzione in senso stretto, che ha lo scopo di far dichiarare l’inefficacia (totale o parziale) delle disposizioni testamentarie e/o delle donazioni che eccedono la quota di cui il de cuius poteva disporre;
  • – l’azione di restituzione contro i beneficiari delle disposizioni ridotte, finalizzata in seguito al vittorioso esperimento dell’azione di riduzione in senso stretto a far recuperare ai legittimari quanto ancora presente nel patrimonio dei soggetti beneficiati;
  • – l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti, con pari finalità recuperatorie della precedente ma esperibile nei confronti degli aventi causa dal soggetto beneficiato.

Daniela Di Genua: l’importanza del notaio nell’acquisto della casa.

E’ l’investimento per eccellenza in Italia. Nonostante un andamento del mercato molto fluttuante, quello immobiliare resta ancora oggi uno dei settori che desta una forte attenzione.

Specie per quanto attiene all’acquisto della prima casa.

Basta varcare la soglia di uno studio notarile per comprendere che circa l’80% delle stipule ha ad oggetto proprio l’acquisto della prima abitazione.

E, di tali atti, almeno il 70% avviene con contestuale stipula di un mutuo ipotecario ovvero con l’intervento di una banca finanziatrice che provvede al pagamento di parte del prezzo della compravendita.

La figura del notaio è oggi quella che manifesta la maggiore preparazione specifica nel settore immobiliare.

Rivolgersi ad un professionista è il primo passo per evitare di incorrere nelle diverse insidie che possono nascondersi in un atto di compravendita.

“Purtroppo non è infrequente il caso in cui la contrattazione non giunga a buon fine ovvero, dopo aver concluso l’atto, ci si imbatte in problematiche non conosciute e/o non adeguatamente valutate al momento della stipula” spiega Daniela Di Genua, Notaio in Avellino con studio in Viale Cassitto.

Notaio Di Genua, qual è il primo passo da compiere quando si decide di acquistare un immobile?

“L’unico modo per evitare intoppi e sorprese è contattare il proprio notaio di fiducia non appena si è individuato l’immobile di proprio interesse. Il Notaio ha necessità di avere un incontro preliminare con la parte interessata all’acquisto dell’immobile. In quella sede si discute normalmente di tutti i profili collegati all’acquisto. Di norma si verifica innanzitutto la necessità o meno per la parte acquirente di chiedere un mutuo ad una banca. In secondo luogo spesso si discute anche della necessità o meno di far intervenire all’atto anche terze persone ( genitori, nonni ecc) laddove il prezzo venga pagato in tutto o in parte da costoro. In questo incontro il Notaio spiega anche l’importanza di leggere in via preventiva tutta la documentazione relativa all’immobile tra cui, prima di tutto, i titoli di provenienza della proprietà e ciò in quanto non è infrequente il caso in cui il titolo non è adeguato ai fini della richiesta di un mutuo ipotecario”.

Cosa accade dopo questo primo incontro?

“Di solito dopo tale incontro preventivo il Notaio si mette in contatto con la parte venditrice e svolge i primi controlli: visure ipotecarie, catastali, accertamenti urbanistici. A questo proposito è importante sapere che la effettiva regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile deve essere valutata dalla parte acquirente affidandosi ad un tecnico di fiducia che si occupi di verificare la conformità tra il progetto dell’immobile depositato in Comune e lo stato dei luoghi. Poi, occorre verificare che l’accatastamento dell’immobile sia conforme a quanto dichiarato in Comune e allo stato dei luoghi”.

Notaio Di Genua, quanto è importante la verifica di tutte le procedure di carattere urbanistico?

“Oggi l’aspetto urbanistico è importantissimo. Eppure, troppo spesso, viene sottovalutato. Il Notaio ha il dovere di avvisare le parti che egli, per obbligo di legge, effettua di norma una sola verifica documentale ovvero verifica l’esistenza di un provvedimento abilitativo che ha autorizzato la realizzazione dei lavori di costruzione di quel determinato immobile. Ma qui si ferma il suo controllo. Non ha invece il dovere, né il potere, né le necessarie competenze per poter verificare che quanto risulta sullo stato dei luoghi sia effettivamente conforme a quanto dichiarato in Comune e quanto dichiarato in Catasto.

Come fare per evitare di incorrere in brutte sorprese?

“Io personalmente avviso immediatamente i miei clienti dell’importanza di rivolgersi ad un tecnico di fiducia che effettui i necessari controlli urbanistici e ciò al fine di evitare di avere brutte sorprese in un momento successivo all’acquisto. Anche perché spesso le difformità che emergono sono di facile soluzione e con un piccolo impegno economico della parte venditrice possono essere “sistemate” prima di arrivare alla stipula dell’atto vero e proprio”.

Come comportarsi quando l’intermediario è un’agenzia immobiliare?

“Sarebbe buona regola non dare mi acconti sul futuro prezzo o firmare proposte presso agenzie immobiliari se non dopo aver consentito al proprio notaio di fiducia di esaminare tutta la documentazione relativa all’immobile e dopo aver incaricato un tecnico di propria fiducia di valutare se l’immobile è regolare da un punto di vista urbanistico e catastale”.

In caso contrario cosa può accadere?

“A me è capitato sovente di trovarmi di fronte a contrattazioni in cui, non essendoci stati dei controlli preliminari ed essendoci già state delle “caparre” o degli “acconti versati”, i clienti proponenti acquirenti, avendo deciso di ritornare sui propri passi proprio in virtù di problematiche emerse in sede di controlli successivi, hanno avuto grosse difficoltà a riavere quanto già dato e sono dovuti persino ricorrere ad un avvocato, con un aggravio notevole di spese a loro carico”.

Infine, Notaio Di Genua, cosa fare se il venditore chiede un acconto sul prezzo prima della firma del contratto definitivo?

“In questo caso è necessario concludere un contratto preliminare davanti al Notaio che sia registrato e trascritto. Il contratto preliminare notarile non è molto frequente nella pratica, ma rappresenta un ottimo metodo per tutelarsi davvero in sede di acquisto di un immobile”.

Notaio Pesiri: Ecco come cambia il mercato della casa ad Avellino.

L’economia italiana torna a mettersi in movimento ed i primi, incoraggianti segnali, arrivano dal settore immobiliare che, da sempre, è uno dei mercati di riferimento, utile a capire i comportamenti (e, dunque, le disponibilità) degli italiani.

Un mercato in netta ripresa, che ha ricominciato a dare segnali positivi già dalla seconda metà del 2014 e che nel 2017, come testimoniato dal rapporto dell’Osservatorio del Mercato Immboliare dell’Agenzia delle Entrate, restituisce un rinnovato clima di fiducia da parte delle famiglie e degli imprenditori.

Per comprendere cosa sta accadendo in Campania e ad Avellino, abbiamo ascoltato il notaio Fabrizio Pesiri, che dal suo privilegiato punto di osservazione conferma il trend positivo.

“I dati sono tutti caratterizzati dal segno più – osserva il notaio Pesiri– a cominciare da quelli relativi alle compravendite di negozi ed uffici che, rispetto al 2016, fanno registrare un incremento del 6,2%. Anche il settore residenziale cresce: qui l’incremento è più basso, pari al 3,8%, con picchi in Campania del 13,6% che si registrano a Napoli ed in alcune località turistiche”.

Come vanno letti i dati da lei menzionati?

“Intanto, sono la plastica testimonianza di un clima di rinnovata fiducia. A completare il quadro, poi, vanno considerati sia gli incentivi previsti dalla legge di bilancio 2017 sia, soprattutto, i convenienti tassi che si registrano in questa fase storica per chi accede ad un mutuo per l’acquisto della prima casa. Nonostante il legislatore abbia previsto nuovi strumenti a disposizione del cittadino, penso al rent to buy o al leasing abitativo, soprattutto ad Avellino chi acquista casa lo fa rivolgendosi al finanziamento bancario tradizionale”.

Quanta attenzione si registra tra gli acquirenti avellinesi verso questi nuovi strumenti che prevedono agevolazioni per l’acquisto di una casa?

“Soprattutto intorno al rent to buy c’è molta curiosità, anche se come strumento viene ancora poco utilizzato. D’altronde in questo momento, come dicevamo prima, i mutui appaiono particolarmente convenienti. Il rent to buy somiglia ad una vendita a rate: si stipula un contratto d’affitto in funzione di una eventuale futura compravendita, che non è obbligatoria ma è un’opzione collegata al contratto d’affitto. Molto utilizzato, invece, anche in Irpinia risulta il Fondo di Garanzia che consente di accedere ad un mutuo anche a chi non è in possesso delle normali garanzie richieste di solito dagli istituti bancari. Una soluzione, quest’ultima, molto utilizzata dai giovani”.

Quando si decide di compiere il grande passo per l’acquisto di una casa, come muoversi per essere certi di fare la scelta giusta?

“Il suggerimento che mi sento di dare è quello di consultare l’opuscolo realizzato dal Ministero dell’Economia e Finanza dedicato proprio alla compravendita delle case. E’ di facile consultazione e può essere scaricato dal sito www.casa.governo.it per giungere preparati all’acquisto”.

Focalizzando l’attenzione su ciò che accade ad Avellino, come è cambiato e come sta cambiando il mercato immobiliare?

“Indubbiamente si registra una sensibilità diversa nei confronti del bene immobile. Fino a qualche anno fa, la casa era considerato un bene, per così dire, statico, nel senso che andava sempre bene come forma di investimento. I nonni, i genitori investivano per i figli senza pensarci troppo. Oggi, invece, con il crescente peso fiscale ed i costi di manutenzione elevati, il bene immobile diventa funzionale ad esigenze specifiche”.

In che senso?

“A pesare sulle scelte è soprattutto l’incertezza lavorativa legata ai giovani. Oggi, un padre, non sapendo dove nel medio lungo termine vivrà il figlio difficilmente investe in un immobile. Se un giovane si trasferisce per motivi di studio e di lavoro in un’altra città, se proprio devo sostenerlo l’acquisto della casa non lo faccio certo ad Avellino ma dove immagino che mio figlio vivrà. Oggi la residenza dipende dal lavoro e non viceversa”.

Rispetto a qualche anno fa si sono anche modificate le esigenze abitative, con sempre più famiglie mononucleari o comunque con un numero di figli limitato. Quanto incidono sui comportamenti d’acquisto tali nuove esigenze?

“Tanto. Oggi esistono realtà che non possono essere trascurate, penso ai separati, ai single che hanno necessità di avere mini appartamenti. E, poi, molti giovani professionisti hanno l’esigenza di condividere gli spazi, con il coworking che diventa sempre più dominante. Per non dimenticare l’esplosione del fenomeno bed&breakfast o anche delle esigenze legate all’accoglienza degli immigrati. Ecco, diciamo che esistono tante nuove forme di vedere l’immobile. E per far fronte a ciò è necessario che in primis i costruttori siano preparati a rispondere alle nuove necessità”.