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I Consigli del notaio Stasi per comprare una casa in costruzione.

Il recente Codice della Crisi ha profondamente innovato e modificato, tra le altre cose, la precedente normativa in materia di immobili da costruire. Ad illustrare le novità contenute nel provvedimento è il notaio in Nusco Enrico Maria Stasi.

Notaio Stasi, quali sono le novità in materia di acquisto casa dal costruttore introdotte dal decreto legislativo 14/2019, c.d. Codice della Crisi?

“Il nuovo testo normativo interviene in modo mirato su alcuni punti cardine dell’attuale disciplina.

In primo luogo, la novella stabilisce l’obbligo dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata – e dunque dell’intervento necessario del notaio – per la valida stipulazione del preliminare.

La scelta, da tempo auspicata, risponde all’esigenza di rimettere al notaio – soggetto terzo dalle parti – l’intero controllo della fase preliminare, che rappresenta il momento più delicato ed insidioso di un acquisto immobiliare”.

E per quanto riguarda le fideiussioni?

“In materia di fideiussione, viene confermata la duplice possibilità di rilascio da parte del costruttore, di una fideiussione bancaria o di una polizza assicurativa, emessa da soggetti abilitati ed iscritti in un apposito elenco presso la Banca d’Italia, ma con due importanti novità:

la fideiussione deve garantire la restituzione di tutto quanto pagato al costruttore per caparra o acconti ed ogni altro valore, per il caso si verifichi la “crisi” impresa (trascrizione di un pignoramento immobiliare, fallimento, liquidazione coatta amministrativa del costruttore, richiesta di ammissione a concordato preventivo, dichiarazione di insolvenza, amministrazione straordinaria dell’impresa), ma, anche, per il caso in cui entro la stipula del definitivo non sia stata rilasciata – a cura e spese del costruttore – la polizza indennitaria decennale di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 122/2005 – a garanzia dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto il costruttore a norma dell’articolo 1669 del codice civile, e cioè per il caso di rovina totale o parziale del bene venduto causata da difetti di costruzione”.

La novità è di non trascurabile rilievo.

“Sotto la vigenza del precedente testo di legge, la polizza indennitaria decennale si era rivelata il tallone di Achille della normativa. Trascurata, e poco valorizzata – nonostante la sua importanza strategica nell’acquisto del bene – si discuteva circa la possibilità di stipulare l’atto in assenza della polizza o con generico obbligo per il costruttore a fornirla successivamente”.

Con il Codice della Crisi cosa accade ?

“Il decreto legislativo 14/2019 interviene puntualmente e stabilisce che il preliminare è nullo – e tale nullità può essere fatta valere dal solo promittente acquirente (cd. Nullità di protezione” o “relativa”) – anche qualora non sia fornita – prima del definitivo – la polizza indennitaria decennale”.

Quali sono le garanzie di chi acquista?

“A garanzia dell’acquirente, è previsto altresì, come già detto, che la fideiussione (bancaria o assicurativa) debba garantire anche l’assenza di tale polizza indennitaria, così conferendole notevole rilievo. A tal fine sarà lo stesso notaio a rilasciare apposita dichiarazione al promittente acquirente, di non aver ricevuto la polizza indennitaria entro la data di stipula del definitivo, in tal modo consentendo all’acquirente di attivare la fideiussione a garanzia e recuperare il danaro investito senza perdite”.

Il decreto interviene, poi, sulle caratteristiche che sia la fideiussione che la polizza indennitaria devono avere.

“Molto spesso il notaio, in sede di verifica della documentazione finalizzata alla stipula del preliminare, si imbatteva in testi non esattamente conformi (per non dire totalmente difformi) al dettato di legge che, pertanto, avrebbero potuto in futuro comportare controversi in sede di liquidazione di quanto dovuto”.

Ed ora, invece, cosa accade?

“Per evitare ciò il nuovo testo di legge prevede che tanto la fideiussione che la polizza indennitaria dovranno essere conformi ad un modello “standard” che dovrà essere emanato entro novanta giorni dall’entrata in vigore della nuova legge, in modo da evitare qualsiasi spazio interpretativo ed a maggior tutela dell’acquirente che, per definizione, è contraente “debole”, in particolare quando acquista dal costruttore, tutelato, molto spesso, dal paravento societario a responsabilità limitata”.

Rispetto a tali novità, quali sono le considerazioni da fare?

“Una riflessione complessiva su quanto fino ad ora detto, deve condurci alla conclusione che il legislatore ha fornito un sistema di reale tutela per l’acquirente; tuttavia è chiaro che solo un cambio di mentalità da parte di chi investe i suoi risparmi nell’acquisto di un immobile potrà fare il resto.

Se si continuerà a ritenere, come purtroppo spesso accade, che il sistema imposto rappresentare esclusivamente un “costo” – accettando di sottoscrivere preliminari per mezzo di semplici scritture private senza i necessari controlli di cui alla disciplina di legge, e senza guardare oltre ed imparare a percepire che pretendendo l’accesso alle tutele esistenti, si tutela se stessi, i nostri risparmi ed i nostri figli, tutto sarà vano.

D’altro canto, per agevolare ciò, auspico che il legislatore intervenga sul piano fiscale in modo incisivo: prevedendo che quanto pagato al notaio per onorario sia interamente detraibile dall’Irpef, e prevedendo altresì che tutte le tasse versate per registrare e trascrivere il preliminare (e non solo parte di esse come oggi previsto) siano detraibili dalle imposte che l’acquirente andrà a pagare alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita”.

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Notaio Stasi: “Comprare casa dal costruttore: tra rischi e tutele”.

L’acquisto della casa rappresenta uno dei momenti più importanti nella vita degli Italiani, che si confermano tra i più propensi all’acquisto immobiliare, con l’80 per cento delle case in proprietà.

Molto spesso l’acquirente manifesta particolare diffidenza in caso di immobile in corso di costruzione e, quindi, di compravendita diretta dall’impresa.

I fatti di cronaca ci hanno raccontato, e purtroppo ci raccontano, episodi particolarmente spiacevoli: il fallimento del costruttore, a volte doloso, e la conseguente perdita dei risparmi di una vita da parte del promittente acquirente che, molto spesso, ha versato, prima della sottoscrizione dell’atto di vendita, buona parte del prezzo, a titolo di acconto.

Il fenomeno, in verità, aveva assunto, nel corso degli anni 90, carattere emergenziale.

Oggi il quadro è profondamente mutato.

Come evitare di incorrere in amare sorprese? Ne abbiamo parlato con il notaio Enrico Maria Stasi di Nusco, che illustra come agire quando si decide di acquistare casa direttamente dal costruttore.

Notaio Stasi, quali sono le forme di tutela che il legislatore ha previsto per casi del genere?

“Esistono due forme di tutela, apparentemente distinte ma, nella realtà, convergenti.

Nel 1996 il Legislatore introduce nel nostro ordinamento la normativa della trascrizione del contratto preliminare.

In sostanza, se il preliminare viene redatto per atto pubblico notarile, o mediante scrittura privata autenticata dal notaio, a norma dell’articolo 2645 bis c.c., deve essere trascritto nei registri immobiliari”.

Cosa comporta la trascrizione?

“La trascrizione comporta una “prenotazione” degli effetti: in parole semplici, trascritto il preliminare, qualora la compravendita definitiva intervenga entro tre anni dal compromesso, tutte le vicende eventualmente intervenute tra quella data ed il definitivo non sono opponibili all’acquirente.

Se quindi, chi promette di vendere subisce, ad esempio, un pignoramento o l’iscrizione di una ipoteca, dopo il preliminare (trascritto) ma prima della vendita, ciò non avrà alcuna ripercussione sull’acquirente, il cui acquisto (ed il cui investimento!) sarà assolutamente tutelato.

Nel 2005, poi, a completamento dell’intervento normativo iniziato nel 1996, il legislatore interviene più incisivamente: è l’anno del varo del d.lgs. 122/2005, in materia, proprio, di tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

La normativa – va chiarito – si applica solo quando chi compra è contraente “debole”, quindi consumatore persona fisica e l’acquisto avviene dal contraente “forte”, e cioè dal costruttore, sia esso impresa individuale o società”.

Notaio Stasi, quali sono i punti cardine della normativa?

“All’atto della stipula di un contratto che non comporta l’immediato acquisto della proprietà o altro diritto reale in capo all’acquirente (quindi, nel caso classico del preliminare) il costruttore deve, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, procurare una fideiussione che garantisca la restituzione di tutte le somme che vengono versate quale caparra o acconto del prezzo.

La fideiussione deve essere emessa da una Banca o da una Impresa assicuratrice o, ancora, da un intermediario finanziario iscritto in uno specifico elenco tenuto presso Banca d’Italia”.

Quali caratteristiche deve avere la fideiussione?

“Innanzitutto la fideiussione essere stipulata a prima richiesta: il fideiussore deve restituire le somme senza eccezioni di alcun tipo e per il solo fatto che si verifichi la crisi dell’impresa.

Inoltre, deve essere senza il beneficio di preventiva escussione: non si può prevedere che l’acquirente debba prima provare a riprendere il danaro dal costruttore e, solo qualora non riesca, possa rivolgersi al fideiussore; ma quest’ultimo è tenuto a pagare per il solo fatto della richiesta”.

E poi?

“La fideiussione deve poter essere azionata quando si verifica la “crisi dell’impresa” costruttrice e cioè quando: è trascritto il pignoramento relativo al bene oggetto di promessa di vendita; è pubblicata la sentenza di fallimento o di liquidazione coatta amministrativa; l’impresa presenti la domanda di ammissione al concordato preventivo; è pubblicata la sentenza che dichiara lo stato di insolvenza.

Deve, inoltre, garantire la restituzione di tutto quanto pagato prima del definitivo, sia esso danaro o altro valore, oltre gli interessi legali maturati e il pagamento della fideiussione deve avvenire entro 30 giorni dalla richiesta”.

Cosa prevede la legge per il contratto definitivo?

“Il Legislatore prevede che, al definitivo, il costruttore debba consegnare una polizza indennitaria decennale all’acquirente a garanzia, appunto per i successivi 10 anni, dell’eventuale rovina totale o parziale dell’edificio, o per gravi difetti costruttivi o per vizio del suolo che si verifichino dopo la stipula del contratto definitivo”.

Esistono altre forme di tutela?

“Il decreto in commento prevede, ancora, che, qualora il costruttore abbia ipotecato il fabbricato in corso di costruzione, non si possano stipulare gli atti di vendita – ed il notaio rogante dovrà rifiutare la stipula – qualora il mutuo contratto e l’ipoteca non siano stati suddivisi (c.d. frazionamento del mutuo e dell’ipoteca).

Il senso di questa previsione normativa è garantire che, al momento dell’acquisto mediante la stipula del contratto definitivo, chi compra sappia esattamente quanta parte del debito contratto dal costruttore grava sul suo immobile”.

Cosa accade a questo punto?

“A questo punto l’acquirente può scegliere: o si accolla la quota di mutuo o, a norma di legge, antecedentemente o contestualmente la stipula, deve esservi il consenso della Banca che ha finanziato il costruttore, a cancellare l’ipoteca relativamente al bene oggetto di vendita.

Inoltre, se il costruttore non si attiverà per frazionare il mutuo, è possibile chiedere al Presidente del Tribunale, la nomina di un notaio che provvederà d’ufficio”.

Nonostante le tutele previste, però, si parla ancora di riforma del settore. Cosa si prevede?

“Come si può agevolmente intuire, la normativa di tutela esiste. Eppure il legislatore, di recente, è intervenuto nuovamente, delegando il Governo a riformare il settore.

Il decreto legislativo, ad oggi, non è ancora stato varato ma, a quanto è dato di sapere, le aree di intervento e riforma incideranno su alcuni punti che la prassi ha dimostrato essere maggiormente critici.

In particolare la fideiussione.

Il soggetto deputato ad un controllo rafforzato del contenuto di essa e della rispondenza a legge con piena tutela per l’acquirente, sarà, come già oggi è, il notaio.

Si interverrà in particolare mediante una riformulazione degli obblighi relativi alla polizza indennitaria decennale”.

Sul rispetto della normativa in oggetto vigilerà, dunque, il notaio. Quali sono i consigli che si sente di dare?

“Il consiglio, quindi, prima di comprare in genere, ma soprattutto prima di comprare dal costruttore, dati i possibili rischi connessi, è di rivolgersi al proprio notaio di fiducia, per farsi accompagnare in uno dei percorsi più belli della propria vita – l’acquisto della casa (specie se la prima!) – senza rischiare spiacevoli inconvenienti. E di farlo non appena è stata maturata l’idea di comprare, prima di formulare qualunque offerta in danaro o presentare proposte vincolanti, per consentire al Pubblico Ufficiale di valutare, controllare, verificare e sorvegliare l’intero iter, con conseguente tranquillità per l’acquirente (che non ha prezzo!)”.

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