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Notaio Pesiri: il nuovo “decreto ristori” sul sovraindebitamento amplia la platea dei soggetti della legge “salva-suicidi”.

Lo scorso 4 luglio 2018, su queste stesse pagine digitali, abbiamo affrontato la tematica del cosiddetto fallimento civile e della gestione della “crisi” del debitore non soggetto alle procedure fallimentari tradizionali (legge 27 gennaio 2012 n. 3, “Disposizioni in materia di usura e di estorsione, nonché di composizione delle crisi da sovraindebitamento“).

Sin dal principio, è stato chiaro che la ratio che aveva ispirato il legislatore del 2012 era quella di agevolare il debitore, per consentirgli «nuove opportunità nel mondo del lavoro, liberandolo da un peso che rischia di divenire insostenibile e di precludergli ogni prospettiva futura» (test., relazione illustrativa).

Notaio Pesiri, nella fase pandemica che stiamo vivendo, l’indebitamento è un fenomeno che è inevitabilmente dilagato. Quali sono gli strumenti previsti dal nostro ordinamento per sostenere soggetti in crisi?

«Intanto ricordiamo che per “sovraindebitamento” si intende una situazione di perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte, che determina la rilevante difficoltà di adempiere le proprie obbligazioni, ovvero la definitiva incapacità di adempierle regolarmente.

Ricorderete che la situazione di crisi, possedendo i connotati della transitorietà, anche delle cause che l’hanno determinato, presenta la essenziale caratteristica della “recuperabilità” dell’equilibrio finanziario del soggetto onesto e meritevole, sia esso piccolo imprenditore non fallibile, professionista, imprenditore agricolo, consumatore, dipendente pubblico, lavoratore subordinato, disoccupato, e così via.

Al fine di aiutare il debitore “civile” onesto ma in crisi, il legislatore del 2012 ha previsto tre strumenti, tutti attivabili su sua iniziativa: l’accordo di ristrutturazione, il piano del consumatore ed il piano di liquidazione dei beni, tutte rispondenti al principio generale della gestione “negoziale” della crisi, aventi quale loro unitaria causa giustificatrice il superamento della crisi del debitore onesto, diligente e meritevole».

In che modo il Decreto Ristori si prende cura di chi, suo malgrado, si è trovato a dover fare i conti con gravi difficoltà finanziarie?

«L’emergenza sanitaria da Covid-19 ha comportato una crisi economica strutturale che ha determinato –e purtroppo continuerà a determinare– situazioni gravissime di squilibrio finanziario per coloro i quali, nonostante la buona fede dimostrabile attraverso comportamenti virtuosi sia ante che post crisi, non potranno onorare con puntualità gli impegni economici, pagare i debiti ed i tributi, rimborsare i finanziamenti, e così via.

Ecco che il Decreto Legge “Ristori” n. 137 del 28 ottobre 2020, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020 n. 176, in vigore dal 25 dicembre 2020, nel prevedere misure urgenti per la tutela della salute, sostegno ai lavoratori e alle imprese, giustizia e sicurezza, connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, anticipa una parte delle norme previste dal Codice della Crisi (che andrà in vigore il 1^ settembre 2021) e introduce importanti novità in tema di gestione della crisi da sovraindebitamento».

Di che tipo?

«L’impianto normativo è rimasto sostanzialmente inalterato, e con esso i due principi fondamentali che vi sono sottesi:

  1. il conflitto tra credito e debito si risolve a vantaggio del secondo soltanto laddove il titolare sia onesto e meritevole, e sia stato diligente, dimostrando ad esempio che, nell’assumere le obbligazioni che non riesce ad onorare, abbia agito con la ragionevole prospettiva di poterle adempiere, non abbia colposamente determinato il suo sovraindebitamento anche attraverso il ricorso al credito non proporzionato alle sue capacità patrimoniali, non abbia compiuto atti in frode ai creditori, abbia conservato la documentazione idonea a ricostruire la sua situazione finanziaria, e così via;
  2. devono essere osservati il principio della concorsualità, per cui tutti i creditori devono ricevere, anche poco ma tutti, e quello secondo il quale devono essere coinvolti tutti i beni del debitore (salvi quelli di natura strettamente personale)».

Le vere novità quali sono?

Innanzitutto, la norma del 2020 amplia la platea dei soggetti che possono fare ricorso alle procedure, includendo nella definizione di “consumatore” anche il socio illimitatamente responsabile di una società commerciale di persone (snc o sas) o di capitali (Sapa), purché il suo sovraindebitamento riguardi unicamente debiti personali, estranei cioè a quelli sociali. Attualmente, in sintesi, coloro ai quali è concesso accedere a tali procedure sono il consumatore, l’imprenditore agricolo, la c.d. start-up innovativa, l’imprenditore sotto soglia art. 1 L.F. (negli ultimi 3 esercizi, attivo patrimoniale di ammontare complessivo annuo non superiore ad € 300.000,00 e ricavi lordi per un ammontare complessivo annuo non superiore ad € 200.000,00, nonché ammontare di debiti anche non scaduti non superiore ad € 500.000,00), l’imprenditore sopra soglia ex art. 1 L.F. ma con debiti inferiori ad € 30.000,00, l’imprenditore cessato e cancellato dal Registro delle Imprese da oltre un anno, il socio illimitatamente responsabile di società commerciale, il professionista, l’artista, il lavoratore autonomo, le società professionali ex lege 183/2011, le associazioni professionali, gli studi professionali associati, le società semplici, gli enti privati non commerciali (fondazioni, associazioni, organizzazioni non governative, associazioni sportive dilettantistiche, onlus e enti lirici, in generale enti del cd. terzo settore).

Tutti possono accedere alle agevolazioni?

«Non può accedere, al contrario, allo strumento agevolativo l’imprenditore soggetto ad altre procedure concorsuali, nonché colui che, nei 5 anni precedenti, ha già fatto ricorso ad una procedura per sovraindebitamento, chi ha subito provvedimenti di revoca, risoluzione o annullamento dell’accordo di ristrutturazione o del piano del consumatore, ed infine chi presenta una documentazione insufficiente a ricostruire la situazione economica».

Cosa si intende per “procedure familiari”?

E’ un’altra importante novità. Al fine di evitare moltiplicazioni di adempimenti, procedure e costi, la norma introduce il concetto di “debito familiare“, con la possibilità concessa ai membri della stessa famiglia di accedere ad un’unica procedura di composizione della crisi, se però conviventi ovvero quando il sovraindebitamento abbia un’origine comune (si pensi, ad esempio, ad una debitoria nascente da successione ereditaria). Si considerano familiari i parenti entro il quarto grado e gli affini entro il secondo, nonché le parti dell’unione civile e conviventi di fatto di cui alla legge 20 maggio 2016 n. 76;

Cosa accade se l’Amministrazione Finanziaria non aderisce all’accordo?

«Interviene il potere cd. sostitutivo del giudice. Il giudice, anche se l’Amministrazione Finanziaria non aderisce all’accordo, può comunque omologarlo quando l’adesione sia decisiva ai fini della maggioranza e la proposta risulti comunque più conveniente per il fisco rispetto all’alternativa liquidatoria».

Tra le ulteriori novità previste, c’è quella della esdebitazione: di cosa si tratta?

«Altra novità importante è quella della “esdebitazione“, che contempla l’opportunità per il debitore persona fisica incapiente di essere integralmente liberato dai vecchi debiti anche nel caso in cui non li adempia neanche in parte, quindi anche laddove non sia in grado di offrire ai creditori alcuna utilità diretta o indiretta neppure in prospettiva futura, purché risulti meritevole e fatto salvo obbligo di pagamento del debito entro 4 anni qualora sopravvengano utilità rilevanti (non derivanti da finanziamenti) che consentano di soddisfare i creditori in misura non inferiore al 10%».

Quali sono le condizioni previste dalla norma del 2020 per il giudizio di meritevolezza e di “diligenza” del debitore?

«Il debitore-consumatore non deve aver determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode; il debitore-imprenditore, per accedere all’accordo di composizione, non deve aver commesso atti diretti a frodare le ragioni dei creditori.

Ultima importante novità è, poi, quella della previsione di sanzioni a carico degli operatori del credito che abbiano concesso finanziamenti senza un’attenta verifica del merito creditizio in relazione al reddito disponibile, con deduzione dell’importo necessario a mantenere un dignitoso tenore di vita. Secondo le nuove norme, il creditore che abbia colpevolmente determinato o aggravato la situazione di sovraindebitamento non potrà presentare osservazioni al piano né reclamo verso l’omologazione né far valere cause di inammissibilità a meno che non derivino da comportamenti dolosi del debitore.

E’ importante sottolineare, infine, che le nuove norme si applicano anche alle procedure di sovraindebitamento pendenti alla data della loro entrata in vigore (25 dicembre 2020)».

Cos’è l’Organismo di composizione delle crisi da sovraindebitamento?

«Presso gli Ordini professionali locali (Avvocati, Commercialisti, Notai), presso gli Enti Territoriali (Comuni, Province, Regioni, Città metropolitane) e presso le Camere di Commercio territoriali, compresa la neonata Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura Irpinia-Sannio, è attivo l’Organismo di composizione delle crisi da sovraindebitamento (OCC), ente terzo, imparziale, indipendente, che aiuta il soggetto in crisi a gestire la fase critica. L’OCC riceve le istanze di avvio del procedimento e, valutato il rispetto dei presupposti di legge, nomina un professionista (“Gestore della crisi“) che, a seguito di esame della documentazione prodotta, assiste il debitore nella ristrutturazione dei debiti mediante la scelta di uno dei tre strumenti (accordo di composizione della crisi, piano del consumatore o piano di liquidazione del patrimonio), al fine di sottoporlo alla omologazione del Giudice».

Quali sono i rischi connessi a tali procedure?

«Il pericolo insito nell’accesso a queste procedure è rappresentato dall’intento meramente dilatorio. Com’è noto, l’inizio della procedura, a garanzia della sua regolare attuazione, determina il sorgere di effetti “protettivi” del patrimonio del debitore, giacché dal momento dell’apertura del concorso tra tutti i creditori anteriori, i beni del debitore non possono più subire procedure esecutive individuali o cautelari sia da parte dei creditori anteriori, sia da parte dei creditori posteriori. Il sensibile aumento del numero di casi –destinato purtroppo a crescere esponenzialmente– di ricorso a tali procedure, certamente ricollegabile all’aggravarsi delle situazioni di “reale” crisi, può essere imputato anche a scopi dilatori, peraltro sulla scia degli interventi –assolutamente giustificati, beninteso– della normativa emergenziale che ha sospeso cartelle di pagamento, accertamenti esecutivi e ingiunzioni».

Sotto il profilo pratico, cosa è utile sapere prima di accostarsi a questo strumento?

«La durata del procedimento tra la domanda di gestione e conclusione della pratica (deposito del piano di rientro o dell’accordo in Tribunale perché sia omologato dal giudice) risulta in media di circa 300 giorni.

Importante è anche la determinazione dei costi della procedura a carico del debitore, che può rappresentare un deterrente a ricorrervi. Dal sito della Camera di Commercio di Milano si ricava che gli oneri per una procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento variano a seconda delle attività svolte. Oltre ad un acconto minimo iniziale di natura fissa, i compensi sono tendenzialmente determinati in percentuale sui valori, a scaglioni progressivi in ragione della quantità e complessità delle questioni affrontate, del numero dei creditori, dell’entità del passivo e dell’attivo realizzato, comunque nei limiti massimi dettati dal decreto del Ministero della Giustizia 25 gennaio 2012 n. 30.

Per maggiori dettagli, sia in ordine alla procedura, sia in ordine ai costi, si consiglia di consultare la relativa tabella sul sito della Camera di Commercio di Milano, a disposizione degli utenti (cfr. https://www.camera-arbitrale.it/it/occ-sovraindebitamento/guida-al-sovraindebitamento.php?id=558)».

Notaio Pesiri, in conclusione, le nuove procedure quali garanzie assicurano alle parti coinvolte?

«Mi preme sottolineare che il sistema –nell’ambito del quale si pone la riforma della disciplina della crisi e dell’insolvenza in ambito sia civile che commerciale (cfr. D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14, Codice della crisi d’Impresa e dell’insolvenza, di attuazione della legge 19 ottobre 2017 n. 155, e D.Lgs. 26 ottobre 2020 n. 147), che entrerà in vigore 1 settembre 2021– tende alla emersione preventiva ed alla gestione anticipata della crisi sia del soggetto fallibile sia del soggetto “civile”, anche attraverso procedure e strumenti di allerta “confidenziale”, con il risultato che l’intervento correttivo assume i caratteri della tempestività in un momento in cui margini di recuperabilità dello squilibrio economico-finanziario del soggetto sovraindebitato sono ancora assolutamente e ragionevolmente ampi, nella prospettiva del risanamento e continuità dell’impresa, dell’aiuto effettivo al consumatore e del più elevato grado di soddisfacimento dei creditori.

Su questa scia si pone l’iniziativa della Camera di Commercio di Avellino (Irpinia-Sannio), che ha avviato la costituzione dell’Organismo di composizione della crisi d’impresa (OCRI), con la funzione di gestire i procedimenti di allerta e di assistere l’imprenditore, su sua istanza, nel procedimento di composizione assistita della crisi (artt. 16 e ss. del D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14)».

La vendita perfetta dell’immobile imperfetto, il ruolo del Notaio.

(Intervento del Notaio Fabrizio Pesiri) Lo spunto per ritornare a ragionare della commerciabilità degli immobili abusivi è offerto dalla recente sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 8230/2019, la quale fornisce anche un ulteriore motivo di riflessione sulla dimensione etico-sociale dell’attività di edificazione in spregio della normativa urbanistica, sia essa perpetrata da professionisti del mattone, sia essa realizzata da privati cittadini, ma che in entrambi i casi lede profondamente i valori dell’ambiente, del territorio, del paesaggio, avvertiti dalla collettività, oggi più che mai, come fondamentali e cardinali.

L’immobile con abuso edilizio

Settore, quello immobiliare, nel quale il notaio è attore protagonista, figura professionale tradizionalmente delegata dallo Stato alla “gestione” dei beni immobili, chiamato a decidere “in trincea” – a fronte di un immobile per esempio affetto da vizi di abusivismo più o meno gravi– se esso possa essere trasferito validamente da Tizio a Caio, in altri termini se esso possa rappresentare oggetto materiale idoneo a soddisfare quello specifico interesse e bisogno dell’acquirente (si pensi alla prima casa o al locale commerciale nel quale egli immagini di esercitare la sua attività d’impresa).

Una soluzione basata su profili meramente emotivi e personali non sarebbe corretta, sol che si consideri che il notaio non è arbitro della decisione sulle sorti del bene abusivo, e il suo ruolo non è quello di ostacolare tout court –vestendo l’abito del giustizialista o del moralista– la circolazione della res “illecita” perché realizzata in violazione della normativa urbanistica, bensì quello di garantire al cliente il perseguimento di un suo interesse concreto, nonostante le sue personali convinzioni di natura extragiuridica.

A riprova di ciò, soccorre la normativa che regola la professione notarile, che sanziona il notaio che si rifiuti di stipulare un atto quando esso sia valido, legittimo e conforme ai principi dell’ordinamento giuridico.

Da qui una prima considerazione, che deve rappresentare il filo conduttore di ogni riflessione sulla lotta all’abusivismo edilizio: il più efficace strumento di repressione è rappresentato dalle sanzioni penali e dalle sanzioni amministrative (demolizione, rimessione in pristino dello stato dei luoghi e, nei casi meno gravi, pene pecuniarie), che colpiscono rispettivamente l’autore del reato e colui che si trovi, in quel determinato momento storico, ad essere proprietario del bene, sia esso l’autore materiale dell’abuso ovvero l’acquirente successivo, senza alcun riguardo al profilo circolatorio.

La Gravità dell’abuso

Una seconda riflessione, invece, riguarda la “gravità” dell’abuso: dal livello più alto dell’assenza di concessione edilizia o della difformità totale del bene realizzato rispetto a quanto assentito, evidentemente perseguibile con le sanzioni amministrative più incisive anche demolitorie, a quello via via meno grave, quali le difformità parziali, le variazioni non essenziali, le mere irregolarità, sanzionabili efficacemente con le sole pene pecuniarie, in aderenza al principio generale di proporzionalità della punizione rispetto all’illecito commesso.

La sanzione della “nullità” urbanistica, introdotta gradualmente dal legislatore a partire dal 1977 (legge n. 10 – cd. Bucalossi), per poi essere trasfusa nel sistema con la legge 47/1985, che rappresenta la prima normativa nazionale sistematica in materia di lotta all’abusivismo edilizio, e riprodotta nel Testo Unico dell’Edilizia (art. 46 del D.P.R. 380/2001), colpisce “gli atti tra vivi (….) aventi per oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti (….), ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire (…)”, evocando i casi più gravi di “assenza” (e perciò non menzionabile in atto) della concessione edilizia rilasciata dal Comune, quindi un oggetto “totalmente” ed irrimediabilmente abusivo.

Le sentenze della Cassazione

La giurisprudenza della Cassazione ha subito sposato un’interpretazione eminentemente “formalistica” di questa norma, principalmente per salvaguardare la sicurezza dei traffici, ritenendo che bastasse una dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia “formalmente” ineccepibile ma “sostanzialmente” mendace o erronea a salvare l’atto e renderlo idoneo a produrre gli effetti traslativi del bene, senza alcun riguardo al carattere abusivo dell’immobile.

E’ evidente il pregio della tesi: secondo i suoi sostenitori, non si intende proteggere chi commette un abuso, ma si tratta di salvaguardare l’acquirente di buona fede che ha pagato l’intero prezzo e ciononostante si vede esposto all’azione di nullità (che ricordiamolo è una sanzione gravissima, giacché decreta che il contratto non ha mai prodotto –né potrà mai produrre– effetti giuridici), e all’esito essere tenuto a restituire la sua abitazione anche dopo molto tempo, perdendola definitivamente, e a doversi anche attivare per recuperare il prezzo a suo tempo corrisposto al venditore fidando sulla bontà del suo acquisto.

Nonostante queste considerazioni pratiche, dal 2013 in poi la Corte di Cassazione –pur con alterne vicende– ha optato per una interpretazione rigorosa e “sostanzialistica” del sistema, ritenendo che il legislatore abbia inteso colpire il contratto con la invalidità più grave della nullità non soltanto quando la dichiarazione del venditore sugli estremi del permesso di costruire sia semplicemente omessa (es. per dimenticanza) o errata (ma il provvedimento esista) o falsa, ma anche quando, pur essendo correttamente menzionato il titolo, il bene sia stato realizzato in totale o parziale difformità rispetto a quanto autorizzato.

Alcune sentenze non distinguono neppure le variazioni essenziali da quelle non essenziali, in taluni casi sanzionando con la nullità anche gli abusi minori (es. realizzazione di una veranda, giacché avrebbe alterato sagoma e volume dell’abitazione originaria).

In ragione di questo contrasto interpretativo, che ha creato non pochi problemi al mercato degli immobili ed alla sua sicurezza giuridica, sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, le quali, con la citata sentenza 8230/2019, hanno decretato che il permesso di costruire non deve essere soltanto “formalmente” enunciato dal venditore, ma esso deve anche “effettivamente esistere” ed essere “riferibile” proprio a quel determinato immobile, indipendentemente –si badi– dalla conformità del bene medesimo al titolo abilitativo, e ciò sia se l’abuso sia stato commesso in corso d’opera, sia se sia stato perpetrato dopo l’ultimazione dei lavori di realizzazione.

E’ evidente che i giudici di legittimità hanno inteso salvaguardare, come valore assoluto, la certezza dei traffici, decretando la validità dell’atto di trasferimento anche in caso di difformità, delegando la lotta all’abusivismo alle sanzioni amministrative (che “seguono” il bene, come illecito permanente, e vengono inflitte senza limiti di tempo e colpiscono colui il quale si trovi ad essere proprietario del bene al momento dell’accertamento dell’abuso); hanno anche posto ad esclusivo carico dell’acquirente l’onere –a fronte delle dichiarazioni del venditore sui titoli abilitativi, esistenti e riferibili al bene– di verificare la conformità del bene stesso, per come effettivamente realizzato, alle prescrizioni del permesso di costruire.

Qual è il compito del notaio allora?

Egli non potrà, stante la carenza di competenze tecniche, garantire all’acquirente l’assenza di abusi, ma dovrà, pena una sua responsabilità professionale:

  • avvertire il venditore delle conseguenze derivanti da un’eventuale dichiarazione falsa, incompleta o erronea degli estremi del provvedimento abilitativo o delle notizie in ordine alla situazione urbanistica del bene;
  • analizzare direttamente i documenti forniti dal venditore, rilevando eventuali manifeste discrasie desumibili per tabulas;
  • avvertire l’acquirente tempestivamente (e cioè prima della data di stipulazione del contratto di trasferimento) delle conseguenze della mancata verifica, in un momento precedente all’atto, della conformità urbanistica del bene, sollecitando un controllo preventivo, magari con l’ausilio di un tecnico di fiducia o munendosi di una perizia tecnica giurata, sottolineando che la scoperta dell’abuso in un momento successivo potrebbe esporlo –da nuovo proprietario– ad eventuali sanzioni amministrative (pene pecuniarie o, nei casi più gravi, ordine di demolizione parziale o totale del bene).

Ma la tesi della Corte di Cassazione offre un ulteriore vantaggio, particolarmente rilevante.

Avendo “legittimato” la piena commerciabilità del bene abusivo (fatti salvi ovviamente i casi più gravi della mancanza del titolo abilitativo o della totale difformità), le parti –pienamente avvedute ed informate sulla situazione urbanistica del bene– hanno finalmente la possibilità di regolamentare compiutamente ed espressamente in atto le conseguenze dell’abuso commesso dal venditore (o addirittura dai precedenti proprietari), ad esempio concordando e giustificando una riduzione del prezzo, oppure regolando la rivalsa dell’acquirente in caso di applicazione da parte dell’Autorità di una sanzione amministrativa pecuniaria o di emissione di una ordinanza ripristinatoria (anche attraverso il deposito di una somma di danaro presso il notaio a garanzia di tali eventi – cd. istituto del deposito-prezzo), ovvero ancora disciplinando le modalità, i tempi e la cura della eliminazione dell’abuso (es. rimozione della veranda o del soppalco), e così via.

Quando l’Abuso è reato.

Il tutto, come è ovvio, nei casi in cui l’abuso non integri un reato, perché in questo caso il notaio, quale Pubblico Ufficiale, è tenuto a darne notizia alla competente Autorità, salvo che esso non sia stato già denunciato e/o rilevato dalla Pubblica amministrazione.

Cui prodest?

Ma chi potrebbe avere interesse ad acquistare con razionale consapevolezza un immobile abusivo, ad acquistare “a rischio e pericolo”?

I casi

Si pensi ad un’abitazione ricavata dalla chiusura di un portico coperto, ad un locale commerciale di dimensioni maggiori rispetto a quelle assentite, ad un volume realizzato in sopraelevazione, ad un mutamento di destinazione d’uso “rilevante” (es. trasformazione di un deposito o di un locale artigianale in unità abitativa).

Sono ipotesi, queste, nelle quali sussiste una ragionevole probabilità di essere colpiti da un ordine di demolizione o ripristino dello stato dei luoghi (o da una confisca), o per lo meno da una sanzione pecuniaria.

Ebbene, gli interessi possono essere i più disparati, e pienamente legittimi nella ricerca dell’equilibrio di uno scambio concreto: l’acquirente potrebbe aver concordato un prezzo notevolmente più conveniente, o avere interesse ad abbattere per ricostruire, o avere intenzione di contestare il carattere abusivo dell’opera nelle sedi opportune.

La tesi delle SS.UU. della Cassazione, in definitiva, presenta gli indubitabili vantaggi di salvare nella quasi totalità dei casi la validità del contratto, tutelando così l’acquirente di buona fede che ha fatto incolpevolmente affidamento sulla regolarità urbanistica del bene; al contempo, permette di uscire dalla ipocrisia della non-conoscenza dell’abuso e di aprire alla regolamentazione pattizia delle conseguenze della esistenza dello stesso, almeno di quello non totale o più grave della totale difformità; ma attenzione, non abdica alla lotta all’abusivismo, semplicemente delega la tutela dell’ambiente e della integrità del territorio alle sanzioni amministrative, che colpiranno senza deroghe e senza limiti di tempo chi si trovi ad essere titolare del bene in quel determinato momento storico, anche se non sia l’autore dell’abuso, ed anche mediante la pena più grave dell’abbattimento del bene illecito.

  • Ma se l’acquirente versa in buona fede e scopre l’abuso dopo aver acquistato il bene?
  • Ha a disposizione un qualche rimedio verso il suo venditore?
  • Può lamentarsi soltanto se – e dopo che- il Comune gli abbia inflitto una sanzione?

In questi casi, il contratto resta valido, ma l’acquirente può legittimamente invocare i rimedi previsti dal codice civile per i vizi funzionali del contratto, considerati i vizi occulti del bene o per essere il bene stesso gravato da oneri non conosciuti (art. 1489 c.c.), e quindi chiedere la risoluzione del contratto (se dimostra che egli non avrebbe acquistato il bene senza la parte abusiva) oppure invocare una riduzione del prezzo (se la porzione abusiva non inficia la funzionalità complessiva del bene), oltre a poter chiedere il risarcimento dei danni.

Conclusioni Finali ed il ruolo del notaio.

Dalla breve disamina effettuata, emerge un ruolo del notaio, ma anche dei professionisti (agente immobiliare, avvocati, tecnici) coinvolti a vario titolo nella filiera della contrattazione immobiliare –che va dalla proposta di acquisto al contratto preliminare, sino all’atto definitivo, in una sempre più intensa graduazione del vincolo contrattuale– necessariamente improntato ai caratteri della correttezza, professionalità, collaborazione, lealtà e trasparenza, in un’ottica che privilegi l’esatta e compiuta informazione del venditore e dell’acquirente su tutti gli aspetti dell’operazione economica, nessuno escluso e senza esoneri di stile.

Tanto più il regolamento di interessi sarà completo, funzionale, tecnico, non ciclostilato e “tagliato su misura” sui profili concreti della fattispecie, tanto più esso sarà in grado di garantire alle parti l’equilibrio contrattuale e la sua tenuta nel tempo, la capacità di assorbire vicende anche successive alla sua genesi, prevenendo i conflitti.

La funzione pubblica del notaio.

La giustificazione della professione notarile trova le sue radici nella funzione pubblica di cui lo Stato lo ha investito, ma si evolve nella abilità ed attitudine a conformare la volontà empirica delle parti ai principi ed ai valori fondamentali dell’ordinamento, trasformando i fini ed i motivi in regolamenti giuridici leciti, meritevoli, etici ed equilibrati, capaci di garantire alle parti il perseguimento degli scopi, degli effetti e dei risultati sperati; ma questo il notaio può realizzarlo unicamente quando –con la collaborazione sinergica di tutti gli attori della vicenda– egli sia posto nelle condizioni di esigere il rispetto delle regole e di rendere la sua prestazione con caratteri di terzietà, competenza e certezza, abbandonando gli schemi contrattuali asettici, consolidati e sempre uguali a se stessi, ed aprendosi senza paura a regolamenti di interessi atipici, articolati, purtuttavia perfettamente leciti e meritevoli di tutela secondo i principi dell’ordinamento giuridico.

Il notaio Fabrizio Pesiri spiega come funziona la legge “Salva Suicidi”.

Uno strumento normativo per regolamentare il cosiddetto fallimento civile e predisporre azioni di gestione della “crisi” del debitore non soggetto alle procedure fallimentari tradizionali, disegnando un sistema composito finalizzato al superamento del perdurante squilibrio finanziario tra le obbligazioni assunte ed il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte, il cosiddetto sovraindebitamento.

E’ la legge n. 3 del 27 gennaio 2012, meglio nota come norma “salva suicidi”, una misura adottata dal Parlamento italiano sulla scorta dell’esperienza di molti Paesi occidentali.

Cos’è, come funziona, quali effetti produce: abbiamo provato a capirne di più con l’ausilio del notaio avellinese Fabrizio Pesiri, che ha avuto modo di approfondire la materia in occasione della relazione tenuta nell’ambito del recentissmo convegno organizzato dalla Sezione di Avellino dell’AIGA, presso la Camera di Commercio di Avellino.

“La situazione di crisi, diversamente da quella della cosiddetta insolvenza – esordisce il notaio Pesiri -, possiede in sé i connotati della transitorietà, anche delle cause che hanno determinato lo squilibrio finanziario del soggetto, e si declina nella caratteristica della recuperabilità di quell’equilibrio”.

Notaio Pesiri, quali sono le possibilità previste dalla normativa?

“Il legislatore ha individuato tre strumenti, tutti attivabili su iniziativa del solo debitore:

a) l’accordo di ristrutturazione, che è la procedura generale di composizione negoziata della crisi da sovraindebitamento;

b) il piano del consumatore, offerto alla sola persona fisica “consumatore”, a quel particolare debitore cioè che ha contratto obbligazioni esclusivamente per far fronte a bisogni suoi o dei suoi familiari, quindi per scopi estranei alla attività professionale o imprenditoriale eventualmente svolta;

c) il piano di liquidazione dei beni, procedura residuale che può condurre, a certe condizioni, alla cd. “esdebitazione”.

Qual è il principio generale che sottende le procedure?

“Le tre procedure si fondano tutte sul principio generale, oramai accettato anche nell’ambito fallimentare, della negoziabilità della crisi, attraverso strumenti contrattuali tra debitore e creditori dai contenuti più o meno tipici, aventi quale loro unitaria causa giustificatrice la composizione ed il superamento della crisi del primo, se onesto e meritevole, sia esso piccolo imprenditore non fallibile, professionista, imprenditore agricolo, consumatore, dipendente pubblico, lavoratore subordinato, disoccupato, e così via”.

Quali sono le ricadute dell’applicazione del principio generale sopra citato?

“Innanzitutto, l’intervento del Giudice, con un’incredibile inversione culturale ispirata al salvataggio della persona in difficoltà, si riduce ad un controllo di legittimità (cd. procedura di omologazione) degli accordi di ristrutturazione tra debitore ed una parte dei creditori o del piano di composizione proposto dal debitore consumatore”.

E poi?

“Solo una parte dei creditori (60% negli accordi di ristrutturazione) o addirittura nessun creditore (nel piano del consumatore o nel piano di liquidazione dei beni) ha voce in capitolo: l’esito di segno positivo della procedura di omologazione da parte del Giudice conferisce al piano proposto dal debitore (seppur con l’assistenza obbligatoria di un professionista indipendente particolarmente qualificato, il cd. Organismo di Composizione della Crisi), di estendere la sua efficacia dirompente e vincolante a tutti i creditori precedenti l’inizio della procedura (anche i privilegiati), nessuno escluso, ed a tutti i beni del debitore, anche futuri (principio cd. della concorsualità)”.

Il principio inderogabile da osservare è che tutti i creditori devono ricevere, anche poco ma tutti ed in egual misura nella medesima categoria (in ossequio all’altro dogma indiscusso, quello della par condicio creditorum), e che la procedura di ristrutturazione del debito deve coinvolgere tutti i beni del debitore (salvi quelli di natura strettamente personale, es. quelli impignorabili)”.

Un sistema complesso, quello disciplinato dalla legge 3/2012, che punta da un lato a sostenere il debitore sfortunato ma onesto, dall’altro il creditore che attende di essere saldato dopo aver adempiuto alla sua prestazione. Insomma una norma che cerca di limitare le crisi e che ha alla sua base una forte componente etica.

“La componente etica nel sistema disegnato dal legislatore del 2012 è fortissima, e non potrebbe essere diversamente: se al debitore è concesso concludere accordi con il 60% dei suoi creditori, vincolando contro la loro volontà l’altro 40%, o se al consumatore è permesso proporre un piano che prescinde incredibilmente dall’accordo anche con uno soltanto dei suoi creditori (qualcuno lo chiama per questo motivo “concordato coattivo”), andando direttamente in omologa dal Giudice, sull’altro piatto della bilancia non può non esservi un valore superiore da tutelare a dispetto delle ragioni creditorie, e cioè quello della meritevolezza del debitore”.

Cosa significa?

“In buona sostanza, egli nell’assumere le obbligazioni deve aver agito con la ragionevole prospettiva di poterle adempiere, non deve aver colposamente determinato il suo sovraindebitamento anche attraverso il ricorso al credito non proporzionato alle sue capacità patrimoniali, non deve aver compiuto atti in frode ai creditori, deve aver conservato la documentazione idonea a ricostruire la sua situazione finanziaria, nel corso della procedura non deve aver aggravato colposamente o dolosamente la sua situazione debitoria, non deve aver fatto già ricorso ad una delle procedure di gestione del sovraindebitamento nei precedenti 5 anni, e così via.”

Notaio Pesiri, come si sviluppa, in tale contesto, la procedura di liquidazione?

“La procedura di liquidazione di tutti i beni del debitore è quella a cui il debitore ricorre quando non riesce a far fronte alle aspettative di tutti i creditori (cioè non riesce a riconoscere qualcosa a tutti), ovvero per conversione “sanzionatoria” di una delle due altre procedure ad opera del Giudice. La liquidazione risponde ad una logica funzionale profondamente diversa rispetto alle due appena analizzate, perché tende a smembrare e vendere il patrimonio del debitore per pagare i debiti, non a ristrutturarlo”.

E’ questa l’unica procedura attivabile per liberare il debitore?

“Si, essa rappresenta l’unica procedura che, a certe condizioni di buona condotta del debitore (che, per esempio, abbia cooperato allo svolgimento della procedura, abbia svolto un’attività produttiva di reddito, o abbia cercato occupazione, abbia soddisfatto almeno in parte i creditori anteriori all’inizio della procedura, ecc.) può condurre alla cd. “esdebitazione”, alla liberazione definitiva cioè dai precedenti debiti non integralmente soddisfatti, che è un effetto che nessuna altra delle procedure analizzate può mai raggiungere, e tanto meno può farlo la tradizionale procedura esecutiva individuale, che colpisce il singolo bene e che coinvolge unicamente il creditore procedente e quelli intervenuti nella procedura.

E’ per questo motivo che il processo di esecuzione forzata, che si fonda sull’espropriazione individuale, regolato dal codice di procedura civile, verrà gradualmente ma inesorabilmente collocato in pensione”.

Quali sono i principi che permeano la procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento?

Innanzitutto, non è prevista una percentuale minima di soddisfazione dei creditori anteriori cd. chirografari (che sono quelli, come è noto, senza causa di preferenza, privilegio o prelazione).

Il creditore che non ha aderito all’accordo non può impedire che la procedura di omologa giudiziale vada avanti, può soltanto intervenire nella stessa per opporsi, ed in ogni caso resta vincolato all’efficacia falcidiante dell’accordo ove il Giudice valuti il suo dissenso come infondato e/o irragionevole: ed è tale l’opposizione nel caso in cui dalla procedura di liquidazione complessiva dei beni del debitore, quel creditore non ricaverebbe presumibilmente più di quanto può ricavare dalla attuazione del piano di ristrutturazione.

Inoltre, è possibile falcidiare i creditori privilegiati (cioè quelli muniti di pegno, ipoteca o privilegio), a certe condizioni previste dalla norma.

Nel caso in cui i beni o i redditi del debitore non siano sufficienti a garantire l’esecuzione del piano o dell’accordo, è possibile il conferimento, anche in garanzia, di beni o redditi di terzi soggetti.

Infine, bisogna tener presente che l’inizio della procedura, a garanzia della sua regolare attuazione, determina il sorgere di taluni effetti protettivi del patrimonio del debitore: dal momento dell’apertura del concorso tra tutti i creditori anteriori, i beni del debitore non possono più subire procedure esecutive individuali o cautelari sia da parte dei creditori anteriori, sia da parte dei creditori posteriori”.

Perché queste procedure non hanno riscosso un grande successo?

“I motivi sono essenzialmente tre: da un lato, è difficile trovare un debitore sfortunato, ma corretto e che non abbia determinato per lo meno colposamente la sua situazione di sovraindebitamento, per cui il Giudice tende ad essere molto rigido e severo nella valutazione dei presupposti di accesso alla procedura”.

E poi?

“Dall’altro lato, bisogna considerare che, salvo il piano del consumatore (che come detto prescinde del tutto da un accordo con i creditori), è estremamente difficile mettere insieme il 60% di creditori chirografari volenterosi e disponibili alla falcidie, soprattutto in quei casi in cui il patrimonio del debitore è composto dalla sola residenza familiare e magari anche ipotecata, con il rischio concreto quindi che il creditore privilegiato assorba l’intero valore dell’attivo.

Infine, i costi della procedura, per quanto contenuti, rappresentano un ulteriore motivo di aggravio della debitoria, peraltro in prededuzione”.

Una notazione storica finale è doverosa: la legge 155/2017, che contiene la delega al Governo in ordine alla riforma della complessiva disciplina della crisi e dell’insolvenza in ambito sia civile che commerciale, di cui si attendono i decreti governativi di attuazione, detta principi generali ai quali dovrà essere ispirata la modifica della intera materia concorsuale, in un’ideale unificazione delle procedure di emersione e gestione preventiva e prudenziale della crisi sia del soggetto fallibile sia del soggetto “civile”, anche attraverso procedure di allerta “confidenziale” laddove vi siano ragionevoli margini di recuperabilità dell’equilibrio economico-finanziario del soggetto sovraindebitato.

Notaio Pesiri: Ecco come cambia il mercato della casa ad Avellino.

L’economia italiana torna a mettersi in movimento ed i primi, incoraggianti segnali, arrivano dal settore immobiliare che, da sempre, è uno dei mercati di riferimento, utile a capire i comportamenti (e, dunque, le disponibilità) degli italiani.

Un mercato in netta ripresa, che ha ricominciato a dare segnali positivi già dalla seconda metà del 2014 e che nel 2017, come testimoniato dal rapporto dell’Osservatorio del Mercato Immboliare dell’Agenzia delle Entrate, restituisce un rinnovato clima di fiducia da parte delle famiglie e degli imprenditori.

Per comprendere cosa sta accadendo in Campania e ad Avellino, abbiamo ascoltato il notaio Fabrizio Pesiri, che dal suo privilegiato punto di osservazione conferma il trend positivo.

“I dati sono tutti caratterizzati dal segno più – osserva il notaio Pesiri– a cominciare da quelli relativi alle compravendite di negozi ed uffici che, rispetto al 2016, fanno registrare un incremento del 6,2%. Anche il settore residenziale cresce: qui l’incremento è più basso, pari al 3,8%, con picchi in Campania del 13,6% che si registrano a Napoli ed in alcune località turistiche”.

Come vanno letti i dati da lei menzionati?

“Intanto, sono la plastica testimonianza di un clima di rinnovata fiducia. A completare il quadro, poi, vanno considerati sia gli incentivi previsti dalla legge di bilancio 2017 sia, soprattutto, i convenienti tassi che si registrano in questa fase storica per chi accede ad un mutuo per l’acquisto della prima casa. Nonostante il legislatore abbia previsto nuovi strumenti a disposizione del cittadino, penso al rent to buy o al leasing abitativo, soprattutto ad Avellino chi acquista casa lo fa rivolgendosi al finanziamento bancario tradizionale”.

Quanta attenzione si registra tra gli acquirenti avellinesi verso questi nuovi strumenti che prevedono agevolazioni per l’acquisto di una casa?

“Soprattutto intorno al rent to buy c’è molta curiosità, anche se come strumento viene ancora poco utilizzato. D’altronde in questo momento, come dicevamo prima, i mutui appaiono particolarmente convenienti. Il rent to buy somiglia ad una vendita a rate: si stipula un contratto d’affitto in funzione di una eventuale futura compravendita, che non è obbligatoria ma è un’opzione collegata al contratto d’affitto. Molto utilizzato, invece, anche in Irpinia risulta il Fondo di Garanzia che consente di accedere ad un mutuo anche a chi non è in possesso delle normali garanzie richieste di solito dagli istituti bancari. Una soluzione, quest’ultima, molto utilizzata dai giovani”.

Quando si decide di compiere il grande passo per l’acquisto di una casa, come muoversi per essere certi di fare la scelta giusta?

“Il suggerimento che mi sento di dare è quello di consultare l’opuscolo realizzato dal Ministero dell’Economia e Finanza dedicato proprio alla compravendita delle case. E’ di facile consultazione e può essere scaricato dal sito www.casa.governo.it per giungere preparati all’acquisto”.

Focalizzando l’attenzione su ciò che accade ad Avellino, come è cambiato e come sta cambiando il mercato immobiliare?

“Indubbiamente si registra una sensibilità diversa nei confronti del bene immobile. Fino a qualche anno fa, la casa era considerato un bene, per così dire, statico, nel senso che andava sempre bene come forma di investimento. I nonni, i genitori investivano per i figli senza pensarci troppo. Oggi, invece, con il crescente peso fiscale ed i costi di manutenzione elevati, il bene immobile diventa funzionale ad esigenze specifiche”.

In che senso?

“A pesare sulle scelte è soprattutto l’incertezza lavorativa legata ai giovani. Oggi, un padre, non sapendo dove nel medio lungo termine vivrà il figlio difficilmente investe in un immobile. Se un giovane si trasferisce per motivi di studio e di lavoro in un’altra città, se proprio devo sostenerlo l’acquisto della casa non lo faccio certo ad Avellino ma dove immagino che mio figlio vivrà. Oggi la residenza dipende dal lavoro e non viceversa”.

Rispetto a qualche anno fa si sono anche modificate le esigenze abitative, con sempre più famiglie mononucleari o comunque con un numero di figli limitato. Quanto incidono sui comportamenti d’acquisto tali nuove esigenze?

“Tanto. Oggi esistono realtà che non possono essere trascurate, penso ai separati, ai single che hanno necessità di avere mini appartamenti. E, poi, molti giovani professionisti hanno l’esigenza di condividere gli spazi, con il coworking che diventa sempre più dominante. Per non dimenticare l’esplosione del fenomeno bed&breakfast o anche delle esigenze legate all’accoglienza degli immigrati. Ecco, diciamo che esistono tante nuove forme di vedere l’immobile. E per far fronte a ciò è necessario che in primis i costruttori siano preparati a rispondere alle nuove necessità”.

Il Mercato immobiliare italiano nell’analisi del notaio Pesiri

Prezzi del mercato immobiliare in caduta libera e mutui a costi ragionevoli,perchè le transazioni non decollano ? Ne parliamo con il notaio Fabrizio Virginio Pesiri, titolare del noto studio avellinese, tra lievi segnali di miglioramento e criticità.

<<La popolazione italiana è per sua natura propensa all’investimento immobiliare rispetto a tante altre nazioni – esordisce Pesiri –. La casa per noi assume ancora una serie di significati sociali e affettivi meno diffusi che in altre realtà. Ma non mancano le problematiche>>.

Per chiarire al meglio la situazione generale, il notaio Pesiri analizza i dati relativi ai report dei primi due trimestri del 2014 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

<<Si è assistito sicuramente a un incremento delle transazioni rispetto agli anni scorsi. Nel primo trimestre del 2014, rispetto al 2013, il numero delle transazioni è cresciuto del 3,8% (valore medio). Analizzando alcune realtà in particolare, Roma ha fatto riportare un +4,5%, Milano il +3,6%, Salerno il +3,7, mentre Avellino solo lo 0,4%. Ma il secondo trimestre rispetto al primo ha fatto evidenziare un calo, una flessione su scala nazionale>>.

A cosa potrebbe essere dovuto questo trend negativo?

<<Credo a una diffusa incertezza di tipo politico/fiscale. Quindi le transazioni così come sono salite nel primo trimestre hanno poi subìto la flessione nel secondo>>.

Prendendo in considerazione il mercato del residenziale, la diminuzione a inizio 2014 rispetto all’anno precedente è giunta a una media del -4,8%. Com’è la situazione in Campania?

<<I dati per le provincie sono i seguenti: Caserta -15,8% (con valori di circa 1.900 euro a metro quadro), Salerno -6,7% (2.800 euro a metro quadro), Napoli -1,2% (3.200 euro a metro quadro), Benevento in controtendenza si attesta sul +4,5% (1.600 euro a metro quadro), mentre Avellino ha fatto registrare il dato più negativo, con il suo -17,7% (con valori di 1.700-1.800 euro a metro quadro)>>.

Quali sono secondo la sua esperienza professionale e i suoi studi gli effetti negativi sull’offerta?

<<I profili che incidono negativamente sull’offerta sono la presenza, a causa del momento di crisi, di molto nuovo invenduto. C’è poi il default di chi ha comprato con il mutuo. Nonostante il tasso dell’Euribor ai minimi storici resta il fatto che chi ha acquistato con il mutuo si trovi oggi in difficoltà. C’è inoltre anche un mutamento, che possiamo definire “culturale”, in quanto l’immobile da bene di investimento è divenuto sempre più un bene di uso. Si riscontra inoltre una minore speranza di rivalutazione dell’immobile stesso e l’incertezza sull’imposizione fiscale, oltre alle fisiologiche spese condominiali e di gestione. Un altro aspetto da tenere in conto è la riduzione della rendita dell’affitto che oggi raggiunge un 2% netto, rispetto al passato che toccava livelli del 5-6%>>.

Cosa incide invece sulla domanda?

<<Oggi la rendita finanziaria è bassissima, in media l’1,8% netto, e la plusvalenza è tassata al 2%. Per questo non sei invogliato a tenere i soldi in banca. Sulla domanda che cresce influisce l’1% di imposta in decremento. Inoltre le banche sono propense a erogare mutui con spread a 1,8-2% sulla prima casa. Il mutuo dunque si ottiene e pure a prezzi ragionevoli. Ma se è vero ciò, è anche vero che la precarietà generale ha portato le persone al risparmio, quindi solo 4 persone su 10 comprano con mutuo (in media con età compresa tra i 35 e i 44 anni). Si preferisce ricorrere all’aiuto familiare e ai risparmi. Se bisogna investire sulla prima casa è un conto, ma non lo si fa sulla seconda>>.

Ci sono segnali di ripresa oppure la situazione è destinata allo stallo?

<<La vera ripresa secondo me non ci può essere oggi, ma la prospettiva c’è. Si potrà parlare davvero di ripresa quando ci saranno certezze lavorative. Se infatti una persona non è sicura delle proprie rendite non può procedere a un passo tanto importante come quello di acquistare una casa. L’acquisto della prima casa o di un locale commerciale per esigenze lavorative sono bisogni primari per i quali si è ancora pronti a rischiare. Ma sull’investimento in immobili ho ancora qualche dubbio – conclude Pesiri, che aggiunge –. Quando si deve decidere tra tenere i propri soldi in banca o investirli in un immobile si viaggia su un equilibrio delicatissimo. La gente ha paura del futuro, questo è il problema da contrastare con urgenza>>.

Fabrizio Pesiri: ad Avellino è ora di dire STOP al Cemento.

Il notaio Fabrizio Pesiri analizza il mercato immobiliare avellinese: troppe le criticità con cui fare i conti è giunta l’ora di rivalutare l’esistente.

La città di Avellino rappresenta in Campania una realtà particolare dal punto di vista immobiliare.

Insieme alla sua provincia, la verde Irpinia, è stata da sempre ritenuta un polo di interesse soprattutto per le persone provenienti dal napoletano, attratte dalla tranquillità dei suoi luoghi e dalla genuinità che ne contraddistingue la gente.

Molti investimenti si sono attuati proprio in Irpinia, una terra ritenuta appetibile e produttiva.

Negli ultimi tempi, però, si sta riscontrando una leggera flessione di questo trend, provocato da fattori differenti e concomitanti.

Analizziamo il quadro generale con il notaio Fabrizio Virginio Pesiri, titolare dell’omonimo studio notarile avellinese.

In base alla sua lunga e intensa attività professionale, come giudica la situazione legata agli investimenti immobiliari in città?

<<Ritengo che Avellino rappresenti una realtà particolare nell’ambito della regione – ci spiega Pesiri – Purtroppo non può vantare né il turismo né particolari attrattive (quali può essere la presenza di un’università) al contrario degli altri quattro capoluoghi di provincia. Secondo la mia esperienza, le zone appetibili da un punto di vista di investimenti nel settore immobiliare sono sempre meno e si racchiudono nella zona dei Cappuccini e in quella del Corso Vittorio Emanuele. Se ci si allontana da questi centri l’interesse viene calando>>.

Quali sono secondo lei le possibili cause?

<<A livello qualitativo la città risulta poco attraente, sia per la qualità della vita sia per l’estetica. La città è depauperata sia in termini estetici sia a livello di pulizia. Ciò comporta di conseguenza anche un decremento della domanda degli immobili>>.

Spostandoci nella provincia, la situazione cambia?

<<In Irpinia il crollo purtroppo è stato notevolissimo. Il valore catastale ha in alcuni casi raggiunto anche un valore superiore a quello di vendita. In passato, soprattutto per chi veniva dal napoletano, investire in Irpinia era divenuta una prassi. Ma poi l’assenza di prospettive di sviluppo ha fatto sì che gli investitori abbandonassero. Esempi emblematici sono realtà come Mercogliano e Monteforte, dove oggi si assiste a un blocco delle transazioni rispetto al passato. Registro cinque-sei atti di vendita al bimestre, un numero notevolmente ridotto rispetto agli anni passati>>.

In questo quadro influiscono, come abbiamo visto, fattori interni. Ma esistono anche cause esterne, legate quindi al delicato momento storico che stiamo vivendo.

<<Di sicuro l’attuale situazione è il risultato anche di diversi fattori, su tutti la crisi economica, l’incertezza legata al futuro, l’alto tasso di disoccupazione. Elementi che remano contro una scelta concreta di “investimento nel mattone”>>.

Si potrebbe parlare, arrivati a un certo punto, anche di saturazione del mercato?

<<Certamente. Ritengo che non si debba pensare esclusivamente al nuovo, ma soprattutto rivalutare il vecchio in termini di sicurezza e di qualità. Ci sarebbe bisogno di una spinta al recupero dell’esistente. Evitando quindi nuove costruzioni. Basta cementificare a mio avviso. >>

Se fosse un politico, lei cosa farebbe  ?

<< Io penserei all’esistente e non alle nuove volumetrie. Non è necessario creare del nuovo se assistiamo a un eccesso di offerta per cui le persone pur di vendere devono svendere. Nel caso specifico di Avellino, – conclude il notaio Pesiri – ritengo personalmente che la città avrebbe bisogno di più verde.

Ai costruttori invece quale messaggio intende indirizzare ?

<< Consiglierei agli imprenditori edili di indirizzare la propria attività soprattutto verso la ristrutturazione, ciò anche a favore dell’estetica. La bolla immobiliare non poteva durare per sempre. In sintesi, una buona prospettiva a mio avviso sarebbe quella di focalizzarsi sulla riqualificazione della città intera, soprattutto delle zone meno appetibili, e sul recupero delle vecchie unità immobiliari>>.

Notaio Pesiri: Rent to buy l’alternativa al mutuo per comprare casa

Con il decreto “Sblocca Italia”arrivano nuove formule di acquisto per comprare casa,ecco il contratto “rent to buy”,  il patto di futura vendita.

L’attuale scenario sociale ed economico evidenzia un diffuso disorientamento degli italiani a effettuare investimenti in immobili. Ciò dovuto alla mancanza di sufficiente liquidità, alla fatica di ottenere un mutuo ed anche alle continue modifiche normative in tema di fisco e tributi.

All’alternativa dell’affitto, presa in considerazione sempre meno se non in casi di assoluta necessità, incomincia a prendere piede una nuova frontiera di compravendita che incontra il favore dell’acquirente ma anche del venditore che non di rado è il costruttore alle prese con l’invenduto.

Si tratta di una sorta di “affitto con riscatto”, il “rent to buy”,una formula alternativa al mutuo per comprare casa regolamentata dal decreto “Sblocca Italia”.

“Un “ibrido” che integra elementi del contratto di affitto ed elementi del contratto di acquisto. Il canone di affitto ingloba una quota del prezzo, a titolo di anticipazione. Il mancato pagamento dei canoni, oltre un certo numero, causa la risoluzione del contratto. La norma lascia questa decisione alle parti, solamente indicando un tetto minimo di 1/20 di canoni non pagati per giustificare la risoluzione del contratto. La norma estende a questo tipo di contratto l’applicazione di istituti già disciplinati dal codice civile (trascrizione, cancellazione della trascrizione ed effetti del contratto preliminare; obblighi di inventario e di garanzia e ripartizione spese previste per il rapporto di usufrutto). “(Fonte Il Sole 24 ore)

Questa formula consente di godere da subito dell’immobile preso in affitto, con l’opzione di poterne poi acquisire la proprietà e imputare i canoni versati al pagamento di una parte del prezzo.

Ne approfondiamo aspetti e caratteristiche con il notaio avellinese Fabrizio Virginio Pesiri.

Notaio, qual è il quadro economico delle famiglie o delle giovani coppie che intendono acquistare casa ?

<<Attraverso la mia attività mi rendo quotidianamente conto di quanto l’approccio all’immobile risulti complicato – ci chiarisce Pesiri –. Viviamo in un clima di costante incertezza politica, economica e del mercato del lavoro a causa del quale guardare con occhi positivi al futuro risulta difficile. Soprattutto per le giovani coppie. >>

Su quali leve si dovrebbe agire ?

<<E’ necessario agire al più presto per sostenere il mercato del lavoro affinché anche i giovani intenzionati a metter su famiglia possano permettersi di sopportare gli oneri legati allo status di proprietario. Se a ciò si aggiungono i pensieri di carattere burocratico e tecnico legati a un’abitazione quali gli impianti, l’agibilità, gli attestati di prestazione energetica, ne tiriamo fuori un sistema notevolmente appesantito>>.

Parliamo di questa formula chiamata “rent to buy”. Di cosa si tratta?

<<Con questa espressione inglese si fa riferimento a un contratto di locazione per il quale decido di affittare un immobile promettendo di comprare. E’ una metodologia presente in diversi mercati anglosassoni già da molti anni e ora inizia a diffondersi anche in Italia. Si registrano infatti molti casi di persone interessate all’acquisto ma che non riescono a ottenere il mutuo al 100% oppure devono aspettare di vendere prima di poter acquistare. >>

Quali sono i vantaggi ?

<<Con il “rent to buy” il vantaggio principale è quello di usufruire da subito dell’abitazione desiderata, dapprima in modalità di locazione, e successivamente in piena proprietà, versando un acconto e poi procedendo al versamento di un normale affitto mensile. Di questo importo, una parte va a fondo perduto quale canone di locazione, la restante parte viene accantonata per l’acquisto dell’immobile stesso>>.

Cosa succede se si decide di non acquistare l’immobile?

<<Si tratta di un sistema molto flessibile. Se infatti decido di non comprare, semplicemente avrò pagato per il godimento. Come un normale affitto. Inoltre una normativa molto recente consente di tutelare il consumatore dall’impresa contro la crisi d’impresa e da eventuali fallimenti della stessa. È importante dunque informarsi bene e approfondire tutti gli aspetti con un professionista del settore>>.

Questo sistema crea una serie di vantaggi all’acquirente. Cosa si può dire invece del venditore?

<<In questa prima fase, questa formula sta interessando soprattutto le imprese di costruzione alle prese con una serie di immobili invenduti. Il costruttore si vede garantita una certa cifra al mese e, comunque, gode di una concreta prospettiva di vendita>>.

Questo sistema di compravendita sarebbe indicato anche in una realtà come quella avellinese?

<<Certamente. C’è ancora voglia di proprietà, di nido, di prima casa evitando i canoni di locazione – conclude Pesiri –. La maggior parte delle transazioni sono per l’acquisto della prima casa, soprattutto da parte di giovani con la prospettiva del matrimonio e di persone di mezza età, e questo sistema sembra comprenderne i bisogni e le necessità reali>>.

Questo invece il parere di Luigi Chiusano, titolare dell’agenzia immobiliare Tecnocasa Avellino Centro:

Cosa ne pensano le agenzie immobiliari del Rent to Buy ?

<<Ritengo che il sistema del rent to buy possa essere definito senza dubbio “vincente”, visti i vantaggi che riesce a offrire all’acquirente. Il problema sorge però quando viene calato nella vita reale. Stiamo provando a offrirlo, ma soprattutto tra i privati c’è ancora la necessità da parte dei più a vendere l’abitazione per realizzare il guadagno immediato. Diverso invece il discorso per i costruttori alle prese con l’invcenduto, dove questa formula è ancora poco conosciuta. Con la crisi attuale non risulta dunque di semplice attuazione>>.

Ci sono comunque prospettive per questa formula innovativa di compravendita?

<<Sicuramente sì, ma forse sarà maggiormente accettata quando si farà ancora più fatica a vendere e quindi farà comodo alle persone ma soprattutto alle imprese edili garantirsi un guadagno “parziale” ma costante e sicuro. Ad Avellino, attualmente, la situazione relativa alle vendite è relativamente difficile. Regge bene e senza problemi il centro città, in periferia e nei comuni limitrofi c’è invece ancora troppo invenduto>>.