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Il notaio Fabrizio Pesiri spiega come funziona la legge “Salva Suicidi”.

Uno strumento normativo per regolamentare il cosiddetto fallimento civile e predisporre azioni di gestione della “crisi” del debitore non soggetto alle procedure fallimentari tradizionali, disegnando un sistema composito finalizzato al superamento del perdurante squilibrio finanziario tra le obbligazioni assunte ed il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte, il cosiddetto sovraindebitamento.

E’ la legge n. 3 del 27 gennaio 2012, meglio nota come norma “salva suicidi”, una misura adottata dal Parlamento italiano sulla scorta dell’esperienza di molti Paesi occidentali.

Cos’è, come funziona, quali effetti produce: abbiamo provato a capirne di più con l’ausilio del notaio avellinese Fabrizio Pesiri, che ha avuto modo di approfondire la materia in occasione della relazione tenuta nell’ambito del recentissmo convegno organizzato dalla Sezione di Avellino dell’AIGA, presso la Camera di Commercio di Avellino.

“La situazione di crisi, diversamente da quella della cosiddetta insolvenza – esordisce il notaio Pesiri -, possiede in sé i connotati della transitorietà, anche delle cause che hanno determinato lo squilibrio finanziario del soggetto, e si declina nella caratteristica della recuperabilità di quell’equilibrio”.

Notaio Pesiri, quali sono le possibilità previste dalla normativa?

“Il legislatore ha individuato tre strumenti, tutti attivabili su iniziativa del solo debitore:

a) l’accordo di ristrutturazione, che è la procedura generale di composizione negoziata della crisi da sovraindebitamento;

b) il piano del consumatore, offerto alla sola persona fisica “consumatore”, a quel particolare debitore cioè che ha contratto obbligazioni esclusivamente per far fronte a bisogni suoi o dei suoi familiari, quindi per scopi estranei alla attività professionale o imprenditoriale eventualmente svolta;

c) il piano di liquidazione dei beni, procedura residuale che può condurre, a certe condizioni, alla cd. “esdebitazione”.

Qual è il principio generale che sottende le procedure?

“Le tre procedure si fondano tutte sul principio generale, oramai accettato anche nell’ambito fallimentare, della negoziabilità della crisi, attraverso strumenti contrattuali tra debitore e creditori dai contenuti più o meno tipici, aventi quale loro unitaria causa giustificatrice la composizione ed il superamento della crisi del primo, se onesto e meritevole, sia esso piccolo imprenditore non fallibile, professionista, imprenditore agricolo, consumatore, dipendente pubblico, lavoratore subordinato, disoccupato, e così via”.

Quali sono le ricadute dell’applicazione del principio generale sopra citato?

“Innanzitutto, l’intervento del Giudice, con un’incredibile inversione culturale ispirata al salvataggio della persona in difficoltà, si riduce ad un controllo di legittimità (cd. procedura di omologazione) degli accordi di ristrutturazione tra debitore ed una parte dei creditori o del piano di composizione proposto dal debitore consumatore”.

E poi?

“Solo una parte dei creditori (60% negli accordi di ristrutturazione) o addirittura nessun creditore (nel piano del consumatore o nel piano di liquidazione dei beni) ha voce in capitolo: l’esito di segno positivo della procedura di omologazione da parte del Giudice conferisce al piano proposto dal debitore (seppur con l’assistenza obbligatoria di un professionista indipendente particolarmente qualificato, il cd. Organismo di Composizione della Crisi), di estendere la sua efficacia dirompente e vincolante a tutti i creditori precedenti l’inizio della procedura (anche i privilegiati), nessuno escluso, ed a tutti i beni del debitore, anche futuri (principio cd. della concorsualità)”.

Il principio inderogabile da osservare è che tutti i creditori devono ricevere, anche poco ma tutti ed in egual misura nella medesima categoria (in ossequio all’altro dogma indiscusso, quello della par condicio creditorum), e che la procedura di ristrutturazione del debito deve coinvolgere tutti i beni del debitore (salvi quelli di natura strettamente personale, es. quelli impignorabili)”.

Un sistema complesso, quello disciplinato dalla legge 3/2012, che punta da un lato a sostenere il debitore sfortunato ma onesto, dall’altro il creditore che attende di essere saldato dopo aver adempiuto alla sua prestazione. Insomma una norma che cerca di limitare le crisi e che ha alla sua base una forte componente etica.

“La componente etica nel sistema disegnato dal legislatore del 2012 è fortissima, e non potrebbe essere diversamente: se al debitore è concesso concludere accordi con il 60% dei suoi creditori, vincolando contro la loro volontà l’altro 40%, o se al consumatore è permesso proporre un piano che prescinde incredibilmente dall’accordo anche con uno soltanto dei suoi creditori (qualcuno lo chiama per questo motivo “concordato coattivo”), andando direttamente in omologa dal Giudice, sull’altro piatto della bilancia non può non esservi un valore superiore da tutelare a dispetto delle ragioni creditorie, e cioè quello della meritevolezza del debitore”.

Cosa significa?

“In buona sostanza, egli nell’assumere le obbligazioni deve aver agito con la ragionevole prospettiva di poterle adempiere, non deve aver colposamente determinato il suo sovraindebitamento anche attraverso il ricorso al credito non proporzionato alle sue capacità patrimoniali, non deve aver compiuto atti in frode ai creditori, deve aver conservato la documentazione idonea a ricostruire la sua situazione finanziaria, nel corso della procedura non deve aver aggravato colposamente o dolosamente la sua situazione debitoria, non deve aver fatto già ricorso ad una delle procedure di gestione del sovraindebitamento nei precedenti 5 anni, e così via.”

Notaio Pesiri, come si sviluppa, in tale contesto, la procedura di liquidazione?

“La procedura di liquidazione di tutti i beni del debitore è quella a cui il debitore ricorre quando non riesce a far fronte alle aspettative di tutti i creditori (cioè non riesce a riconoscere qualcosa a tutti), ovvero per conversione “sanzionatoria” di una delle due altre procedure ad opera del Giudice. La liquidazione risponde ad una logica funzionale profondamente diversa rispetto alle due appena analizzate, perché tende a smembrare e vendere il patrimonio del debitore per pagare i debiti, non a ristrutturarlo”.

E’ questa l’unica procedura attivabile per liberare il debitore?

“Si, essa rappresenta l’unica procedura che, a certe condizioni di buona condotta del debitore (che, per esempio, abbia cooperato allo svolgimento della procedura, abbia svolto un’attività produttiva di reddito, o abbia cercato occupazione, abbia soddisfatto almeno in parte i creditori anteriori all’inizio della procedura, ecc.) può condurre alla cd. “esdebitazione”, alla liberazione definitiva cioè dai precedenti debiti non integralmente soddisfatti, che è un effetto che nessuna altra delle procedure analizzate può mai raggiungere, e tanto meno può farlo la tradizionale procedura esecutiva individuale, che colpisce il singolo bene e che coinvolge unicamente il creditore procedente e quelli intervenuti nella procedura.

E’ per questo motivo che il processo di esecuzione forzata, che si fonda sull’espropriazione individuale, regolato dal codice di procedura civile, verrà gradualmente ma inesorabilmente collocato in pensione”.

Quali sono i principi che permeano la procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento?

Innanzitutto, non è prevista una percentuale minima di soddisfazione dei creditori anteriori cd. chirografari (che sono quelli, come è noto, senza causa di preferenza, privilegio o prelazione).

Il creditore che non ha aderito all’accordo non può impedire che la procedura di omologa giudiziale vada avanti, può soltanto intervenire nella stessa per opporsi, ed in ogni caso resta vincolato all’efficacia falcidiante dell’accordo ove il Giudice valuti il suo dissenso come infondato e/o irragionevole: ed è tale l’opposizione nel caso in cui dalla procedura di liquidazione complessiva dei beni del debitore, quel creditore non ricaverebbe presumibilmente più di quanto può ricavare dalla attuazione del piano di ristrutturazione.

Inoltre, è possibile falcidiare i creditori privilegiati (cioè quelli muniti di pegno, ipoteca o privilegio), a certe condizioni previste dalla norma.

Nel caso in cui i beni o i redditi del debitore non siano sufficienti a garantire l’esecuzione del piano o dell’accordo, è possibile il conferimento, anche in garanzia, di beni o redditi di terzi soggetti.

Infine, bisogna tener presente che l’inizio della procedura, a garanzia della sua regolare attuazione, determina il sorgere di taluni effetti protettivi del patrimonio del debitore: dal momento dell’apertura del concorso tra tutti i creditori anteriori, i beni del debitore non possono più subire procedure esecutive individuali o cautelari sia da parte dei creditori anteriori, sia da parte dei creditori posteriori”.

Perché queste procedure non hanno riscosso un grande successo?

“I motivi sono essenzialmente tre: da un lato, è difficile trovare un debitore sfortunato, ma corretto e che non abbia determinato per lo meno colposamente la sua situazione di sovraindebitamento, per cui il Giudice tende ad essere molto rigido e severo nella valutazione dei presupposti di accesso alla procedura”.

E poi?

“Dall’altro lato, bisogna considerare che, salvo il piano del consumatore (che come detto prescinde del tutto da un accordo con i creditori), è estremamente difficile mettere insieme il 60% di creditori chirografari volenterosi e disponibili alla falcidie, soprattutto in quei casi in cui il patrimonio del debitore è composto dalla sola residenza familiare e magari anche ipotecata, con il rischio concreto quindi che il creditore privilegiato assorba l’intero valore dell’attivo.

Infine, i costi della procedura, per quanto contenuti, rappresentano un ulteriore motivo di aggravio della debitoria, peraltro in prededuzione”.

Una notazione storica finale è doverosa: la legge 155/2017, che contiene la delega al Governo in ordine alla riforma della complessiva disciplina della crisi e dell’insolvenza in ambito sia civile che commerciale, di cui si attendono i decreti governativi di attuazione, detta principi generali ai quali dovrà essere ispirata la modifica della intera materia concorsuale, in un’ideale unificazione delle procedure di emersione e gestione preventiva e prudenziale della crisi sia del soggetto fallibile sia del soggetto “civile”, anche attraverso procedure di allerta “confidenziale” laddove vi siano ragionevoli margini di recuperabilità dell’equilibrio economico-finanziario del soggetto sovraindebitato.

Notaio Di Rienzo: il deposito del prezzo, una tutela in più per l’acquirente.

Con l’art. 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124 (in G.U. n. 189 del 14.8.2017), in vigore dal 29 agosto 2017, cosiddetta “legge sulla concorrenza” il legislatore ha modificato l’art. 1, commi da 63 a 67, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, istituendo un “conto dedicato” sul quale il notaio deve versare il prezzo o corrispettivo in denaro per gli atti, relativi ad immobili ed aziende, dallo stesso stipulati, ove gli venga fatta richiesta in tal senso da almeno una delle parti.

E’ quindi oggi prevista la facoltà di richiedere il deposito del prezzo della compravendita di un immobile o di una azienda al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto.

Ma che cosa è e come si articola il deposito del prezzo?

Lo abbiamo chiesto al Notaio Gabriele Di Rienzo di Avellino.

Notaio Di Rienzo, che cosa è il deposito prezzo?

Il legislatore si è già in passato preoccupato di tutelare chi compra la casa: nel 1996 ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto preliminare; nel 2005 ha previsto l’obbligo per il costruttore di case “nuove o ristrutturate” di consegnare al promissario acquirente una fideiussione a garanzia del rischio del suo fallimento nelle more tra il preliminare e il definitivo. Con l’ultimo intervento legislativo, il legislatore ha riconosciuto la facoltà di lasciare al notaio le somme che costituiscono il prezzo di un acquisto, a tutela della bontà dell’acquisto stesso oppure per garantire l’adempimento di una obbligazione di una parte o il verificarsi di una certa condizione.

Quali sono i rischi connessi ad una compravendita al quale il legislatore ha inteso porre rimedio?

Chi compra un immobile si vede esposto al rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei pubblici registri, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore: un’ipoteca, una domanda giudiziale, un sequestro, un pignoramento, eccetera. Nella pratica quotidiana tali ipotesi si verificano raramente. I notai con la registrazione telematica sono in grado di registrare e trascrivere in tempi molto brevi gli atti, quasi azzerando ogni rischio. La nuova legge, importa in Italia una prassi già da tempo vigente in altri paese Europei, come ad esempio in Francia, statuisce che se ne sia richiesto da almeno una delle parti.

Come funziona il deposito prezzo ?

L’acquirente versa le somme inerenti il prezzo della compravendita non al venditore ma al notaio, il quale provvederà a versarle su di un conto corrente dedicato che deve essere appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”. Queste somme sono assolutamente al sicuro: sia perché sono separate dal patrimonio del notaio (non cadono nella sua successione, in caso di premorienza; non vanno nella comunione legale del coniuge; sono impignorabili da parte dei suoi creditori) sia perché sono impignorabili anche dai creditori del venditore. Una volta registrato l’atto (all’Agenzia delle Entrate) con assolvimento delle imposte, e curata la trascrizione, il notaio mediante ispezioni ipotecarie verifica se ci sono gravami pregiudizievoli per chi compra. Se non ci sono, rilascia la somma in questione al venditore; in caso contrario, la restituisce all’acquirente, il quale potrà comunque agire per i danni e per recuperare le spese dell’atto.

Il deposito prezzo tutela entrambi le parti?

Il vantaggio è per entrambe le parti. La parte acquirente depositando il prezzo presso il notaio fino all’accertato buon esito della pubblicità immobiliare (o commerciale) del contratto, ha la certezza di aver messo al sicuro quanto pagato per il caso in cui, nell’intervallo tra la stipula e la pubblicità del contratto, dovessero intervenire gravami pregiudizievoli ad essa opponibili. Ha, cioè, la certezza di poter recuperare, a seguito della soluzione (in via negoziale o giudiziale) di un’eventuale contenzioso con l’alienante, la somma pagata a titolo di prezzo. Anche il venditore è garantito in quanto sebbene incasserà le somme dopo qualche giorno, non correrà alcun rischio in ordine all’effettivo incasso della somma pattuita.

Il deposito prezzo è obbligatorio in tutte le contrattazioni?

A differenza di come avviene in Francia, la tutela del deposito prezzo è facoltativa: troverà applicazione solo se una delle parti ne faccia espressa richiesta. E’ opportuno però che, per la correttezza tra le parti, sin dall’inizio delle trattative, chi intende avvalersene ne manifesti la propria volontà. Attualmente, nella prassi, osservo che il deposito prezzo viene richiesto dai contraenti molto raramente. D’altronde è una facoltà che può essere utilizzata per risolvere problemi legati alle singole contrattazioni, ma il più delle volte, le parti sono già ampiamente garantiti dall’intervento e dalla prestazione resa dal Notaio, anche senza ricorrere al deposito del prezzo. Come innanzi ricordato, con l’invio telematico, i Notai registrano, trascrivono ed iscrivono in tutta Italia gli atti immobiliari e societari, in tempi molto rapidi.

In quali ulteriori ipotesi è utilizzabile il deposito prezzo?

Come detto il deposito del prezzo protegge, principalmente, dal rischio di trascrizioni pregiudizievoli tra la stipula e la trascrizione dell’atto. Ma potrà essere utilizzato anche per risolvere altre problematiche che abitualmente è possibile incontrare al momento dell’acquisto di un immobile (o di una azienda).

Ad esempio:

1. L’immobile potrebbe essere soggetto a prelazione legale. In atto si può convenire che il prezzo depositato presso il notaio, venga successivamente versato al venditore una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.

2. Altra ipotesi ricorrente nella prassi è quella dell’immobile alienato ma occupato dal venditore il quale necessita ancora dello stesso per un breve periodo successivo alla vendita (ad esempio in attesa che si liberi altro immobile ove intende trasferirsi) . Anche in tal caso, è possibile pattuire che il prezzo depositato presso il Notaio venga versato al venditore solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente libera da persone e cose.

3. L’appartamento acquistato potrebbe essere gravato da un pignoramento a favore di un creditore del venditore o da un’ipoteca (ad esempio a garanzia del mutuo che originariamente il venditore stipulò per finanziare l’acquisto dell’immobile e che ancora non risulta interamente estinto o che verrà estinto con i proventi della vendita) . In atto si potrà convenire che il prezzo depositata presso il notaio venga pagato al venditore solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità.

4. Il deposito prezzo potrebbe essere validamente utilizzato anche per la sistemazione di eventuali debiti pregressi del venditore nei confronti del condominio per le spese condominiali (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula). Al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c.) presso il notaio potranno essere depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.

Daniela Di Genua: l’importanza del notaio nell’acquisto della casa.

E’ l’investimento per eccellenza in Italia. Nonostante un andamento del mercato molto fluttuante, quello immobiliare resta ancora oggi uno dei settori che desta una forte attenzione.

Specie per quanto attiene all’acquisto della prima casa.

Basta varcare la soglia di uno studio notarile per comprendere che circa l’80% delle stipule ha ad oggetto proprio l’acquisto della prima abitazione.

E, di tali atti, almeno il 70% avviene con contestuale stipula di un mutuo ipotecario ovvero con l’intervento di una banca finanziatrice che provvede al pagamento di parte del prezzo della compravendita.

La figura del notaio è oggi quella che manifesta la maggiore preparazione specifica nel settore immobiliare.

Rivolgersi ad un professionista è il primo passo per evitare di incorrere nelle diverse insidie che possono nascondersi in un atto di compravendita.

“Purtroppo non è infrequente il caso in cui la contrattazione non giunga a buon fine ovvero, dopo aver concluso l’atto, ci si imbatte in problematiche non conosciute e/o non adeguatamente valutate al momento della stipula” spiega Daniela Di Genua, Notaio in Avellino con studio in Viale Cassitto.

Notaio Di Genua, qual è il primo passo da compiere quando si decide di acquistare un immobile?

“L’unico modo per evitare intoppi e sorprese è contattare il proprio notaio di fiducia non appena si è individuato l’immobile di proprio interesse. Il Notaio ha necessità di avere un incontro preliminare con la parte interessata all’acquisto dell’immobile. In quella sede si discute normalmente di tutti i profili collegati all’acquisto. Di norma si verifica innanzitutto la necessità o meno per la parte acquirente di chiedere un mutuo ad una banca. In secondo luogo spesso si discute anche della necessità o meno di far intervenire all’atto anche terze persone ( genitori, nonni ecc) laddove il prezzo venga pagato in tutto o in parte da costoro. In questo incontro il Notaio spiega anche l’importanza di leggere in via preventiva tutta la documentazione relativa all’immobile tra cui, prima di tutto, i titoli di provenienza della proprietà e ciò in quanto non è infrequente il caso in cui il titolo non è adeguato ai fini della richiesta di un mutuo ipotecario”.

Cosa accade dopo questo primo incontro?

“Di solito dopo tale incontro preventivo il Notaio si mette in contatto con la parte venditrice e svolge i primi controlli: visure ipotecarie, catastali, accertamenti urbanistici. A questo proposito è importante sapere che la effettiva regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile deve essere valutata dalla parte acquirente affidandosi ad un tecnico di fiducia che si occupi di verificare la conformità tra il progetto dell’immobile depositato in Comune e lo stato dei luoghi. Poi, occorre verificare che l’accatastamento dell’immobile sia conforme a quanto dichiarato in Comune e allo stato dei luoghi”.

Notaio Di Genua, quanto è importante la verifica di tutte le procedure di carattere urbanistico?

“Oggi l’aspetto urbanistico è importantissimo. Eppure, troppo spesso, viene sottovalutato. Il Notaio ha il dovere di avvisare le parti che egli, per obbligo di legge, effettua di norma una sola verifica documentale ovvero verifica l’esistenza di un provvedimento abilitativo che ha autorizzato la realizzazione dei lavori di costruzione di quel determinato immobile. Ma qui si ferma il suo controllo. Non ha invece il dovere, né il potere, né le necessarie competenze per poter verificare che quanto risulta sullo stato dei luoghi sia effettivamente conforme a quanto dichiarato in Comune e quanto dichiarato in Catasto.

Come fare per evitare di incorrere in brutte sorprese?

“Io personalmente avviso immediatamente i miei clienti dell’importanza di rivolgersi ad un tecnico di fiducia che effettui i necessari controlli urbanistici e ciò al fine di evitare di avere brutte sorprese in un momento successivo all’acquisto. Anche perché spesso le difformità che emergono sono di facile soluzione e con un piccolo impegno economico della parte venditrice possono essere “sistemate” prima di arrivare alla stipula dell’atto vero e proprio”.

Come comportarsi quando l’intermediario è un’agenzia immobiliare?

“Sarebbe buona regola non dare mi acconti sul futuro prezzo o firmare proposte presso agenzie immobiliari se non dopo aver consentito al proprio notaio di fiducia di esaminare tutta la documentazione relativa all’immobile e dopo aver incaricato un tecnico di propria fiducia di valutare se l’immobile è regolare da un punto di vista urbanistico e catastale”.

In caso contrario cosa può accadere?

“A me è capitato sovente di trovarmi di fronte a contrattazioni in cui, non essendoci stati dei controlli preliminari ed essendoci già state delle “caparre” o degli “acconti versati”, i clienti proponenti acquirenti, avendo deciso di ritornare sui propri passi proprio in virtù di problematiche emerse in sede di controlli successivi, hanno avuto grosse difficoltà a riavere quanto già dato e sono dovuti persino ricorrere ad un avvocato, con un aggravio notevole di spese a loro carico”.

Infine, Notaio Di Genua, cosa fare se il venditore chiede un acconto sul prezzo prima della firma del contratto definitivo?

“In questo caso è necessario concludere un contratto preliminare davanti al Notaio che sia registrato e trascritto. Il contratto preliminare notarile non è molto frequente nella pratica, ma rappresenta un ottimo metodo per tutelarsi davvero in sede di acquisto di un immobile”.

Notaio Pesiri: Ecco come cambia il mercato della casa ad Avellino.

L’economia italiana torna a mettersi in movimento ed i primi, incoraggianti segnali, arrivano dal settore immobiliare che, da sempre, è uno dei mercati di riferimento, utile a capire i comportamenti (e, dunque, le disponibilità) degli italiani.

Un mercato in netta ripresa, che ha ricominciato a dare segnali positivi già dalla seconda metà del 2014 e che nel 2017, come testimoniato dal rapporto dell’Osservatorio del Mercato Immboliare dell’Agenzia delle Entrate, restituisce un rinnovato clima di fiducia da parte delle famiglie e degli imprenditori.

Per comprendere cosa sta accadendo in Campania e ad Avellino, abbiamo ascoltato il notaio Fabrizio Pesiri, che dal suo privilegiato punto di osservazione conferma il trend positivo.

“I dati sono tutti caratterizzati dal segno più – osserva il notaio Pesiri– a cominciare da quelli relativi alle compravendite di negozi ed uffici che, rispetto al 2016, fanno registrare un incremento del 6,2%. Anche il settore residenziale cresce: qui l’incremento è più basso, pari al 3,8%, con picchi in Campania del 13,6% che si registrano a Napoli ed in alcune località turistiche”.

Come vanno letti i dati da lei menzionati?

“Intanto, sono la plastica testimonianza di un clima di rinnovata fiducia. A completare il quadro, poi, vanno considerati sia gli incentivi previsti dalla legge di bilancio 2017 sia, soprattutto, i convenienti tassi che si registrano in questa fase storica per chi accede ad un mutuo per l’acquisto della prima casa. Nonostante il legislatore abbia previsto nuovi strumenti a disposizione del cittadino, penso al rent to buy o al leasing abitativo, soprattutto ad Avellino chi acquista casa lo fa rivolgendosi al finanziamento bancario tradizionale”.

Quanta attenzione si registra tra gli acquirenti avellinesi verso questi nuovi strumenti che prevedono agevolazioni per l’acquisto di una casa?

“Soprattutto intorno al rent to buy c’è molta curiosità, anche se come strumento viene ancora poco utilizzato. D’altronde in questo momento, come dicevamo prima, i mutui appaiono particolarmente convenienti. Il rent to buy somiglia ad una vendita a rate: si stipula un contratto d’affitto in funzione di una eventuale futura compravendita, che non è obbligatoria ma è un’opzione collegata al contratto d’affitto. Molto utilizzato, invece, anche in Irpinia risulta il Fondo di Garanzia che consente di accedere ad un mutuo anche a chi non è in possesso delle normali garanzie richieste di solito dagli istituti bancari. Una soluzione, quest’ultima, molto utilizzata dai giovani”.

Quando si decide di compiere il grande passo per l’acquisto di una casa, come muoversi per essere certi di fare la scelta giusta?

“Il suggerimento che mi sento di dare è quello di consultare l’opuscolo realizzato dal Ministero dell’Economia e Finanza dedicato proprio alla compravendita delle case. E’ di facile consultazione e può essere scaricato dal sito www.casa.governo.it per giungere preparati all’acquisto”.

Focalizzando l’attenzione su ciò che accade ad Avellino, come è cambiato e come sta cambiando il mercato immobiliare?

“Indubbiamente si registra una sensibilità diversa nei confronti del bene immobile. Fino a qualche anno fa, la casa era considerato un bene, per così dire, statico, nel senso che andava sempre bene come forma di investimento. I nonni, i genitori investivano per i figli senza pensarci troppo. Oggi, invece, con il crescente peso fiscale ed i costi di manutenzione elevati, il bene immobile diventa funzionale ad esigenze specifiche”.

In che senso?

“A pesare sulle scelte è soprattutto l’incertezza lavorativa legata ai giovani. Oggi, un padre, non sapendo dove nel medio lungo termine vivrà il figlio difficilmente investe in un immobile. Se un giovane si trasferisce per motivi di studio e di lavoro in un’altra città, se proprio devo sostenerlo l’acquisto della casa non lo faccio certo ad Avellino ma dove immagino che mio figlio vivrà. Oggi la residenza dipende dal lavoro e non viceversa”.

Rispetto a qualche anno fa si sono anche modificate le esigenze abitative, con sempre più famiglie mononucleari o comunque con un numero di figli limitato. Quanto incidono sui comportamenti d’acquisto tali nuove esigenze?

“Tanto. Oggi esistono realtà che non possono essere trascurate, penso ai separati, ai single che hanno necessità di avere mini appartamenti. E, poi, molti giovani professionisti hanno l’esigenza di condividere gli spazi, con il coworking che diventa sempre più dominante. Per non dimenticare l’esplosione del fenomeno bed&breakfast o anche delle esigenze legate all’accoglienza degli immigrati. Ecco, diciamo che esistono tante nuove forme di vedere l’immobile. E per far fronte a ciò è necessario che in primis i costruttori siano preparati a rispondere alle nuove necessità”.